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Ratingagentur Scope Offene Immobilienfonds: Netto-Mietrenditen sinken – Wertänderungsrenditen steigen

Gastautor: Scope Analysis
11.09.2018, 12:23  |  749   |   |   

Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds liegen seit fünf Jahren in einem Korridor zwischen 2,6% und 3,0%. Der kontinuierliche Rückgang der Netto-Mietrenditen wird durch moderat steigende Wertänderungsrenditen ausgeglichen.

Scope hat die Renditekomponenten von 14 offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,0% erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2017 auf 1,4%. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,8%.

Die Immobilienportfolios machen derzeit im Durchschnitt rund 80% der Fondsvermögen aus. Rund 20% der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,6% lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf durchschnittlich 3,8%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern der untersuchten 14 Immobilienfonds im vergangenen Jahr eine Rendite von durchschnittlich 2,7% – im Vergleich zu den Vorjahren ist das nahezu keine Veränderung.

Netto-Mietrenditen sinken seit fünf Jahren

Der durchschnittliche Nettoertrag, den offene Fonds aus ihren Bestandsobjekten heraus erwirtschaften, sinkt seit 2013 kontinuierlich – von damals 4,8% auf 4,0% im Jahr 2017. Der Hauptgrund für den sukzessiven Rückgang der Netto-Mietrenditen ist das gestiegene Preisniveau für den Ankauf neuer Objekte.

Das Spektrum der Netto-Mietrenditen bewegte sich 2017 zwischen 3,2% und 5,3%. Der grundbesitz Fokus Deutschland wies dabei die höchste Netto-Mietrendite auf.

Wertänderungsrenditen steigen moderat aber sukzessive an

Nachdem die Wertänderungsrenditen in den Jahren nach der Finanzkrise über mehrere Jahre negativ waren, sind sie seit 2014 wieder moderat positiv. Im Jahr 2017 setzte sich die positive Entwicklung fort. Die Immobilienportfolios werteten im vergangenen Jahr durchschnittlich um 1,4% auf. Zum Vergleich: 2016 waren es noch 1,0%.

Die globale Verteuerung von Immobilien findet sukzessive Niederschlag in den Wertänderungen der Portfolios. Seit 2015 steigen die Wertänderungsrenditen kontinuierlich an. Die Zunahme erfolgt jedoch in deutlich geringerem Tempo als der globale Preisanstieg auf den Immobilienmärkten.

Ausblick – Wertänderungsrenditen werden weiter zulegen

Nach Ansicht von Scope werden sich die in diesem Report aufgezeigten Trends auch 2018 fortsetzen. Der Druck auf die Netto-Mietrenditen wird sich – wenn auch abgeschwächt – fortsetzen. Parallel werden Objekte im Bestand in der Tendenz aufgewertet. Steigende Wertänderungsrenditen gleichen den Rückgang der Nettomietrenditen aus. Die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds bleibt stabil.

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