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Ratingagentur Scope Scope bestätigt das Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG im Segment Immobilien mit AA (AMR)

Gastautor: Scope Analysis
11.10.2018, 12:12  |  413   |   |   

Dem Unternehmen wird damit weiterhin eine sehr hohe Qualität im Bereich Asset Management für geschlossene Immobilienfonds bescheinigt.

Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG (Hanseatische) war die erste KVG am deutschen Markt, der im Herbst 2013 von der BaFin die Erlaubnis zur Auflage geschlossener Publikums- und Spezial-AIF erteilt wurde. Unter dem etablierten Markennamen IMMAC führt sie als Marktführerin die erfolgreiche Emission von Beteiligungsangeboten im Segment Sozialimmobilien für private, semiprofessionelle und professionelle Anleger fort.

In dieser Assetklasse verfügt die Unternehmensgruppe über eine sehr hohe Asset Management-Kompetenz und ist in der Lage, das operative Geschäft vollständig intern abzubilden. Hervorzuheben sind sowohl eine eigene Betreiberholdinggesellschaft als auch ein Projektentwicklungs- und Bauträgerunternehmen unter dem Dach der eigentümergeführten Profunda Gruppe sowie das hauseig

ene Research und die umfassend aufgebaute Pflegedatenbank. 2017 konnte die IMMAC in diesem Segment zwei Publikums- und drei Spezial-AIF mit insgesamt sechs Pflegeheimen und einem Klinikanbau emittieren und auch platzieren.

Der aktuell hochpreisigen Marktsituation begegnet das Unternehmen weiterhin mit einer sehr selektiven Ankaufspolitik und Zurückhaltung. Der exzellente Marktzugang und die tiefe Wertschöpfungskette mit der eigenen Projektentwicklungsgesellschaft bieten hier klare Wettbewerbsvorteile. Den 2018 vollzogenen Markteintritt in Irland beurteilt Scope insbesondere unter Diversifikationsaspekten positiv. 13 Immobilien befinden sich nach einer im Jahr 2017 veräußerten Immobilie aktuell im Veräußerungsprozess. Erste Fondsliquidationen sollen nach Angaben des Asset Managers in Kürze erfolgen.

Unter dem Markennamen Deutsche Fondsvermögen AG (DFV) wurden seit 2017 jeweils ein geschlossener Spezial- und Publikums-AIF im Segment Hotelimmobilien emittiert. Ein weiteres Hotelprodukt für Privatanleger befindet sich aktuell im Genehmigungsprozess und ein Spezial-AIF im Bereich Infrastruktur Private Equity bereits im Vertrieb. Die DFV etabliert sich damit weiter als zweites Standbein neben der IMMAC. Unter Diversifikationsaspekten wertet Scope auch diesen Schritt positiv. Hinsichtlich der Hotelinvestments sieht Scope die Herausforderung, sich im aktuell hochpreisigen Marktumfeld behaupten zu müssen. Eine langjährige Expertise wie im Segment Sozialimmobilien liegt hier zudem nicht vor. Dass man sich bei Research und Transaktionen externer Partner bedient ist somit zielführend, kann allerdings Risiken bergen.

Positiv ist jedoch die grundsätzliche Kompetenz im Umgang mit Betreiberimmobilien hervorzuheben, die besonders im Segment Sozialimmobilien klar definierte Reportingstandards und eine tiefgreifende Analyse der Finanzstruktur der Betreiber beinhaltet.

Die Hanseatische weist aufgrund einer diversifizierten Einnahmebasis sowie einer hohen und nachhaltigen Platzierungsstärke eine große Stabilität auf. Das Platzierungsvolumen erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr und soll im Jahr 2018 weiter signifikant steigen. Mit derzeit rund 1,3 Mrd. Euro Assets under Management gehört die Hanseatische zwar zu den kleineren, jedoch hoch spezialisierten Immobilien-Asset Managern. Im Pflegeimmobiliensegment hat sie in Deutschland die Marktführerschaft inne.

Die Beteiligungsangebote im Bestand erfüllen weit mehrheitlich die prospektierten Performancekennziffern und die Ausschüttungsrenditen der Fonds stellen sich als marktüberdurchschnittlich dar. Besonders positiv bewertet Scope den klar strukturierten Investitionsprozess, wobei ein mehrheitlich unabhängig besetzter Investitionsausschuss die Grundlage bildet, um das Risiko von Interessenkonflikten zu minimieren. Des Weiteren begrüßt Scope die Implementierung fester Revisionspläne, welche auch von Seiten des Wirtschaftsprüfers des Jahresabschlusses der HKA als angemessen betrachtet werden.

Herausforderungen bestehen nach wie vor hinsichtlich der Intensivierung des Geschäfts für semiprofessionelle und professionelle Anleger. Hierfür zeigt sich die Hanseatische jedoch als grundsätzlich gut aufgestellt.

Das Rating basiert maßgeblich auf der sehr hohen Produkt- und Performancequalität der Hanseatischen und darauf, dass sie im Rahmen weiterer Investitionssegmente und Länder die angestrebte Strategie weiterverfolgt und erfolgreich umsetzt. Abschmelzende Assets under Management durch laufzeitbedingte Objektverkäufe können aus Sicht von Scope durch die aktuell in Emission und Planung befindlichen Produkte überkompensiert werden.

Das Segment Private Equity ist ausdrücklich nicht Bestandteil dieses Asset Management Ratings. Des Weiteren wurde der beabsichtigte Reverse Merger von Arundel AG, IMMAC Holding AG und der Hanseatischen nicht berücksichtigt, da zum aktuellen Zeitpunkt keine ausreichenden Informationen dazu vorliegen. Die Gesellschaften haben sich verständigt, vor Ende 2018 keine Entscheidung zu treffen. Damit wäre die Durchführung der Transaktion erst im Laufe des Jahres 2019 wahrscheinlich. Die Unternehmen kooperieren aktuell auf Grundlage des im Frühjahr 2018 getroffenen Joint Venture Agreements mit gemeinsamen Marketingaktivitäten.

 

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