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Einzelhandel Investments in Nahversorgung – Profitieren von der Genussgesellschaft

Gastautor: Manuel Jahn
14.12.2018, 15:18  |  394   |   |   

Der Onlinehandel wächst zweistellig – aber eine neue Genusskultur fördert neue Ladenerlebnisse. Insbesondere die Nahversorgung wächst aus sich heraus.

Der Onlinehandel wächst zweistellig, prominente Ladenketten gehen in die Insolvenz. Keine guten Perspektiven also für Einzelhandelsimmobilien als Investment? Der boomende Konsum und eine neue Genusskultur lassen das Geld in Strömen fließen - allerdings insbesondere in die Nahversorgung. Die Preise für Nahversorgungsimmobilien ziehen entsprechend stark an. 

Die Digitalisierung verändert die Art und Weise des Verbraucherverhaltens. Kunden sind immer besser informiert und suchen nach gleichermaßen schnellen, bequemen und interessanten Einkaufsorten. Angetrieben durch den hohen Informationsaustausch im Freundeskreis wird Einkaufen für immer mehr Menschen Teil von Lifestyle, Gesundheit oder Weltanschauung.

Von der unprofilierten Mitte des deutschen Einzelhandels wenden sich dagegen immer mehr Menschen ab. Der Online-Handel sei lediglich Verstärker einer ohnehin eingeschlagenen Entwicklung, meint Manuel Jahn, Head of Business Development bei der Habona, vormals in Diensten des Konsumforschers GfK: „Egal ob online oder offline, der Konsum scheint nur noch die Extreme rechts und links der Mitte zu kennen: wertgeschätzt und gebrandet oder einfach und billig. Nur einem Einzelhandelssegment ist es gelungen, sich aus dieser Zuspitzung zu befreien und durch komplexe Differenzierung und extreme Kundennähe Potenziale zu erschließen, die sprichwörtlich durch den Magen gehen. Die Rede ist von der Nahversorgung.

Denn Lebensmittel sollen nicht mehr vor allem billig sein und satt machen, sondern ein gutes Gefühl geben. Ob Bio, Regional oder Convenience: die neue Lust des Verbrauchers auf mehr Qualität äußert sich in hohen Wachstumsraten. Trendsetter sind die Supermärkte von Edeka, Rewe, Hit, Combi, Wasgau und anderen, die mit neuem Ladenbau, verführerischen Sortimenten und gastronomischen Highlights die Menschen zum weniger preissensiblen Erlebniseinkauf anregen. Die Discounter Aldi, Lidl, Netto und Penny sind längst auf diesen Zug aufgesprungen und haben mit dem Kühlhallenflair der neunziger Jahre nichts mehr gemein.

Johannes Palla, Gründer und Geschäftsführer der auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Habona Invest weist auf die gewaltige Dimension der Wertschöpfung hin: „Rund 230 Milliarden Euro, also nahezu die Hälfte der deutschen Einzelhandelsausgaben, landen in Lebensmittel- und Drogeriemärkten. Der Markt ist um über 20 % in 10 Jahren gewachsen. Die Filialisten wachsen sogar mit 4 bis 5% jährlich, bis zu 10 Milliarden Euro pro Jahr!“ Und das Wachstum wird ihnen im Gegensatz zum Nonfoodhandel kaum streitig gemacht, denn reine Onlinekonzepte im Lebensmittelbereich schaffen es kaum, die Herausforderungen enger Margen und hoher Kosten zu meistern und kommen nur mit Mühe über 1% Marktanteil hinaus.

Moderne Nahversorgungsimmobilien haben sich zu echten Investment-Alternativen entwickelt. Insbesondere die überalterten Bestände abseits der Ballungsräume bieten Modernisierungs-, Erweiterungs- oder Neubaupotenzial. Obwohl die Objekte typischerweise nicht in 1a-Lagen situiert sind, erfüllen sie quasi Core-Investmentkriterien bei gleichzeitig attraktivem Renditeprofil. Bonitätsstarke Mieter, langlaufende Mietverträge, die Ausrichtung auf die Grundbedürfnisse der Menschen sowie die geringe Bedeutung des Onlinehandels sind die entscheidenden Erfolgsfaktoren für private wie institutionelle Kapitalanleger. Es überrascht nicht, dass Schnäppchen kaum mehr zu finden sind, und die Spitzenrenditen auch sehr kleiner Objekte schon auf 5% gedrückt werden. Noch einmal Johannes Palla, Habona Invest: „Nur durch intensivste Pflege regionaler Netzwerkpflege, Cherry-Picking und kurze Entscheidungswege gelingt es uns sozusagen unter der Radarlinie erfolgreich einzukaufen.“



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