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Erst Konsum, jetzt Industrie! Mach´s nochmal, Rolf Elgeti!

Gastautor: Volker Glaser
04.03.2019, 00:02  |  2171   |   |   

Die Aktie der Deutsche Industrie REIT-AG kennt seit der Notierungsaufnahme vor 15 Monaten nur eine Richtung: Aufwärts! Hinter der Immobilienfirma steht Rolf Elgeti, der als CEO und Großaktionär fungiert und parallel auch Kopf der Deutsche Konsum REIT-AG ist, die sich an der Börse bereits erfreulich entwickelt hat. Während letztere sich auf den Erwerb von Einzelhandelsimmobilien konzentriert, verfolgt Elgeti bei der „Industrie“ einen ganz anderen Ansatz. Ziel ist der Aufbau eines Light-Industrial- Immobilienportfolios.

Aktuell befinden sich 44 Liegenschaften im Portfolio. Rund 55 % der Mieter agieren im Bereich Logistik und Lagerflächen. In Zeiten eines strukturell wachsenden E-Commerce-Marktes sind derartige Objekte gefragt. Der Rest des Portfolios entfällt auf Büro- und Produktionsflächen. „Unser Fokus unterliegt sensitiveren Zyklen als bei Einzelhandelsimmobilien. Allerdings werden bei diesen Immobilien die Wachstumschancen massiv unterschätzt. Wir haben ein dramatisches Angebots-ungleichgewicht und können dadurch die Mieten erheblich steigern“, erklärt Elgeti im Gespräch mit der Vorstandswoche. Das ist nur ein Hebel. Ein weiterer Hebel liegt darin, dass es kaum Neubauten für Produktionsflächen und Logistikhallen gibt. „Der derzeitige Bestand schrumpft sogar eher. Gemeinde und Länder ordnen alles dem Schaffen von Wohnraum unter. Gewerbeparks werden beispielsweise zu Wohnnutzungen umgewidmet.“ Die allgemeine Umnutzung solcher Flächen ist für Elgeti übrigens eine spannende Option und könnte zu einer Extramarge führen. „Wir haben schon heute einen Bodensatz an Fläche mit Baurechten im Volumen von 2 Mio. Quadratmeter im Portfolio. Ich will nicht ausschließen, dass wir uns über eine Umnutzung von dem einen oder anderen Objekt verabschieden“, sagt der CEO. Verkauft werden könnte zum Beispiel an einen Projektentwickler, der aus der Fläche oder einem bestehenden Objekt Wohnimmobilien macht.

Ein Selbstläufer ist die neue Immobilienfirma von Elgeti natürlich trotzdem nicht. Neben hohen Chancen liegen Risiken meist nicht fern. Produktionsflächen werden im Regelfall bei Rezessionen oder anderen Krisen oftmals reduziert oder gar geschlossen. Firmen können pleitegehen. Bisher hat das Unternehmen eine weitgehend gut funktionierende Mieterschaft. Der Anteil an Automobilzulieferern macht nicht einmal 3 % des Portfolios aus. Dank E-Commerce sollte sich eine Rezession im Bereich Lagerlogistik nicht dramatisch auswirken. Dennoch: Bei einer Rezession leidet das Portfolio. „Ich habe mir die historischen Daten angesehen und war zugegeben etwas überrascht. In der Finanzkrise oder Rezessionen war diese Assetklasse sogar relativ stabil.“ Büroimmobilien litten deutlich mehr, was allerdings auch daran liegt, dass diese Assetklasse meist wie Pilze aus dem Boden schießt, wenn die Konjunktur brummt.

Die Deutsche Industrie REIT-AG wird bei Kursen um 11 Euro mit rund 250 Mio. Euro bewertet. Bei 44 Objekten errechnen sich bereits Mieteinnahmen von knapp 30 Mio. Euro. Das Portfolio hat laut dem CEO derzeit einen Wert von rund 315 Mio. Euro. Elgeti will mit seiner Firma in der Zukunft deutlich wachsen und den Bestand an Immobilien weiter ausbauen. Die Pipeline ist gut gefüllt und der umtriebige CEO dürfte einen regen Flow an Neuerwerben verkünden. „Der für uns adressierte Markt ist zersplittert. Wir wollen so groß wie möglich werden und der etablierteste und reinrassigste Player in dem Bereich sein. Im Bereich Light-Industrial schätzen wir unser Marktpotenzial auf mindestens 2 Mrd. Euro.“ Wettbewerber gibt’s derzeit noch sehr wenige. „Ähnlich wie wir agiert in UK Sirius Real Estate, die ebenfalls notiert sind. Aber selbst die haben wir bei unseren 44 Käufen nur einmal getroffen. Ansonsten sehen wir die üblichen Spieler aus Private Equity in dem Markt“, so Elgeti. VIB Vermögen hat derartige Immobilien ebenfalls im Portfolio. Das Unternehmen hat aber auch Einzelhandelsimmobilien im Bestand und operiert ab und an selbst als Entwickler. In Deutschland gibt es kein vergleichbares Unternehmen, welches an einer Börse notiert ist. Bleibt nur zu hoffen, dass nun Dritte oder gar börsennotierte Trittbrettfahrer nicht ebenfalls hier aufspringen und ihr Glück versuchen. Elgeti sieht‘s jedenfalls gelassen. „Mich stören Wettbewerber nicht. Unser Markt ist sehr groß.“

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