KFM Deutsche Mittelstand AG

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "3,75%-REA-Anleihe 18/25" - Seite 2

Betriebswirtschaftliche Entwicklung und Ausblick für die kommenden Jahre
Ausgehend vom testierten Jahresabschluss zum 31.12.2017 verfügt die REA Gruppe inkl. der stillen Reserven über ein Gesamtnettovermögen von rund 5,9 Mio. Euro (Marktwert der "Assets" abzüglich der Verbindlichkeiten). Aus den Immobilienportfolien wurden in 2017 Erträge in Höhe von 6,7 Mio. Euro erzielt. Aus dem Verkauf von Beteiligungen und anderen Finanzanlagen wurden in 2017 Erträge in Höhe von 3,7 Mio. Euro erzielt. Der betriebswirtschaftliche Cash-Flow aus dem Real-Estate-Beteiligungs-Portfolio schließt damit unter der Mitberücksichtigung der Zinszahlungen für 2017 mit rund 5,3 Mio. Euro positiv ab. Für 2018 sind 1,6 Mio. Euro und 2019 2,0 Mio. Euro positiver Cashflow geplant. Zum Jahresende 31.12.2017 liegt der berechnete Loan to Value (LTV) bei 72%. Bis Ende 2019 ist geplant, den LTV auf einen Wert in Höhe von 52% zu verbessern. Das Gesamtnettovermögen soll laut Planungsrechnung bis Ende 2020 aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen auf ca. 17,5 Mio. Euro steigen. Die bislang erzielten Ergebnisse der REA Gruppe belegen, dass der Transformationsprozess zur Immobilienbeteiligungsgesellschaft und zum Immobilien-Asset-Management mit dem Fokus auf bezahlbares Wohnen erfolgreich gelungen ist.

3,75%-REA-Anleihe mit Laufzeit bis 31.01.2021
Die im Januar 2018 emittierte Mittelstandsanleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH ist mit einem Zinskupon von 3,75% p.a. (Zinstermin jährlich am 31.01.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 31.01.2021. Die Anleihe hat ein Gesamtvolumen von bis zu 75 Mio. Euro. Anleihenstücke werden am Börsenplatz Hamburg zu Kursen zwischen 100% und 101% gehandelt. In den Anleihebedingungen ist eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin ab dem 01.01.2024 zu 100% des Nennwerts vorgesehen.

Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen für den Erwerb, die Modernisierung und den anschließenden Verkauf von Wohnimmobilien in attraktiven Standorten unter 100.000 Einwohner verwendet. Die REA Gruppe wird in der Regel nach Verkauf das Immobilien-Management für die neuen Eigentümer übernehmen.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung
Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind bisher durch den operativen Cashflow gedeckt. Zusätzlich ist bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des Geschäftsmodells die Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 52% geplant. Die Gesellschaft plant kurz- bis mittelfristig bereits übernommene Immobilienbestände nach erfolgreicher Revitalisierung wieder zu veräußern. Die freiwerdenden Mittel werden in neue Immobilien investiert. Für die verkauften Immobilien übernimmt die REA Gruppe das Asset-Management und erzielt in der Zukunft nachhaltige Erlöse. Aufgrund der durch den operativen Cashflow gedeckten Zinszahlungen und der erwarteten Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 52% in Verbindung mit der Rendite von 3,75% p.a. (Kurs von 100,0% am 18.03.2019) wird die 3,75% Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" (3 von 5 möglichen Sternen) bewertet.