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Vier Kriterien für den nächsten Immobilienzyklus - Seite 2

01.04.2019, 10:00  |  1910   |   |   

Garantien für Wachstum kann, wie so oft, natürlich niemand geben. Letztlich ist die langfristige Immobilieninvestition immer eine Wette auf Zeit, die darauf vertraut, dass man nicht zu einem ungeschickten Zeitpunkt wieder verkaufen muss. Deswegen ist für viele Investoren nicht nur die absolute Preisentwicklung von Bedeutung, sondern auch die kontinuierliche Rendite. Wenn Jahr für Jahr stabile Erträge möglich sind, ist für viele institutionelle Investoren der zukünftig zu erzielende Verkaufserlös sogar eher zweitrangig.

Dennoch: Aus unserer Expertise gibt es einige fundamentale Eckdaten, die schon heute auf einen zukünftigen Erfolg eines Standorts Hinweise geben können. Dabei ist der wichtigste Faktor für uns die Bevölkerungsentwicklung. Es ist zweitrangig, wie groß eine Stadt ist, wichtiger ist, ob sie Wachstum verzeichnet oder nicht. Einem Investor ist nicht damit geholfen, wenn er in eine Großstadt investiert, die indes in zehn Jahren massiv an Einwohnern verlieren wird. Dort ist nicht mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen zu rechnen.

Nicht die Größe des Standorts ist ausschlaggebend, sondern deren Bevölkerungsentwicklung.

Eine Stadt hingegen, die 80.000 Einwohner hat und von der man ausgehen kann, dass sie in den nächsten zehn Jahren die magische Grenze von 100.000 Einwohnern erreichen wird, bietet weitaus mehr Potenzial. Denn es ist sehr wahrscheinlich, dass die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in diesem Zeitraum nicht durch kommunale Neubauprogramme gedeckt werden kann. Und gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Kaufpreise im Bestand die zukünftige Entwicklung noch nicht eingepreist haben. Der zu erwartende Nachfrageüberhang wird sich also bei den Miet- und Kaufpreisen bemerkbar machen. Und plötzlich werden Standorte attraktiv, die man vorher nicht auf dem Schirm hatte: Mittelstädte, die auf dem Sprung sind zur Großstadt.



Niemand investiert in Standorte hinter den sieben Bergen.

Ebenso wichtig ist die wirtschaftliche Entwicklung der Städte. Für uns zählen dazu auch Infrastrukturpotenziale. Ein Standort "hinter den sieben Bergen" birgt Risiken, unabhängig davon, ob andere Kriterien erfüllt sind oder nicht. Wie sieht der Mittelstand an einem Standort aus? Welche Industrien, Konzerne, vielversprechende Unternehmen ? sogenannte Hidden Champions ? gibt es? Wie krisenfest und wie zukunftsweisend sind die ansässigen Firmen? Ein Beispiel: Wer derzeit weiterhin ausschließlich auf die konventionelle Autoproduktion setzt, wird in den kommenden Jahrzehnten nicht bestehen können. Da kann man ohne Weiteres Analogien ziehen zur Schwerindustrie und dem Tagebau.

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