Vier Kriterien für den nächsten Immobilienzyklus - Seite 3

So gut die unterschiedlichen Berechnungskriterien auch sind, eines darf man nicht außer Acht lassen: Die deutschen Immobilienpreise sind im internationalen Vergleich insgesamt nach wie vor sehr erschwinglich. Das wissen Investoren, das spürt aber ebenso der Immobilienmarkt als solcher. Es ist nicht nachvollziehbar, warum Wohnraum in Deutschland so viel niedriger eingepreist ist als in den Nachbarländern. Vor allem mit Blick auf die Wirtschaftsleistung Deutschlands wäre eigentlich anzunehmen, dass der Immobilienmarkt deutlich hochpreisiger ist. Streng genommen ist selbst im Jahr 2019 ausschließlich München als Immobilienstandort international wettbewerbsfähig.

Da die globalen Märkte sich immer weiter vernetzen und nicht davon auszugehen ist, dass Deutschland in eine wirtschaftliche Abschottungspolitik verfallen wird, ist zu erwarten, dass die Kauf- und Mietpreise für Wohnungen in Deutschland weiterhin steigen werden - und zwar grundsätzlich flächendeckend. Negative Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt werden eher die Ausnahme darstellen und die Regel steigender Preise bestätigen.

Zahlreiche Investoren achten zu streng auf den Kaufpreisfaktor.

Ein weiterer Punkt, den manch ein Kriterienkatalog eines institutionellen Investors nicht berücksichtigen kann, ist der Kaufpreisfaktor. Wird ein Mietshaus mit einem Kaufpreisfaktor von 35 oder mehr angeboten, kommt es bei vielen institutionellen Investoren gar nicht erst zu einer Prüfung des Objekts. Aus internen Gründen schon dürfen manche Investoren Immobilien nur bis zu einem gewissen Kaufpreisfaktor erwerben. Dabei sind die tatsächlich auf den Quadratmeter gezahlte Miete und der absolute Quadratmeterpreis mindestens ebenso wichtige Indizien für potenzielle Renditeerwartungen. Was interessiert mich der Kaufpreisfaktor, wenn die Miete derart niedrig ist, dass mit wenigen Mitteln und nur leichten Mietanpassungen deutlich höhere jährliche Renditen zu erzielen sind.

Fazit: Immobilieninvestitionen in der zweiten Phase des Zyklus erfordern Marktkenntnis und langfristige Investitionsziele. Zunehmend bereiten sich Investoren daher auf die Zeit des nächsten Zyklus vor. Sie identifizieren Kriterien, die Hinweise auf zukünftige positive Preisentwicklungen geben. Bei allen Faktoren und Studien darf aber nicht außer Acht gelassen werden, dass manchmal der absolut geforderte Kaufpreis das beste Indiz für potenzielle Wertsteigerungen ist.