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Deutscher Wohninvestmentmarkt: Langer Atem ist gefragt - Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten - Kapitalzufluss von Versicherungen wirkt als Treiber des deutschen Wohnungsbaus
Frankfurt (ots) - Es scheint, als sei dem deutschen Wohninvestmentmarkt* ein wenig die Luft ausgegangen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,0 Mrd. Euro (24.000 Wohneinheiten) im ersten
Quartal 2019 wurden nur etwa 45 % des Vorjahresvolumens erreicht, 14 % fehlten zum Erreichen des 5-Jahresschnitts. Hätten sich die Preise, verglichen mit dem Vorjahr, nicht um etwa 4 % erhöht, wäre
der Rückgang im Transaktionsvolumen noch deutlicher ausgefallen. Im Bestand müssen nun erstmals mehr als 2.100 Euro/m² bezahlt werden, bei den Projektentwicklungen sind es derzeit 4.400
Euro/m².
Auch der Wohninvestmentmarkt leidet unter dem Mangel an Produkten, nicht am Interesse seitens der Investoren. Noch nie in den letzten 10 Jahren war die größte Transaktion eines Quartals kleiner
ausgefallen: Mit etwa 2.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten trennte sich der schwedische Wohnungsbestandshalter Akelius von einem Portfolio, das in den Besitz der Deutschen Wohnen überging. Insgesamt
wechselten in den Top 10 Transaktionen gemessen an der Transaktionssumme lediglich 14.500 Wohnungen die Eigentümer. Vor einem Jahr waren es - nicht nur aufgrund der Buwog-Übernahme (27.000
Einheiten) - mehr als 37.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. "Von JLL begleitete Transaktionen wie Agora oder auch Carus zeigen, dass die Portfolios hinsichtlich ihrer Struktur immer detaillierter auf
Käufergruppen mit ihren spezifischen Risikoprofilen angepasst werden müssen. Breit gestreute Portfolios gibt es nur noch wenige auf dem Markt", so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential
Investment JLL Germany. Kortmann weiter: "Das Dilemma vieler Wohninvestoren: Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen Regionen benötigen neuen Wohnraum, und die großen Wohnkonzerne wollen dieses
Momentum nutzen und weiterwachsen. Das Angebot an Portfolios und Einzelobjekten ist aber sehr beschränkt und wird durch den politischen Eingriff der Kommunen in den Wohnungsmarkt noch weiter
reduziert." Auch setze die latente Unterstützung der Berliner Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" durch einige politische Akteure den großen Standortvorteil Deutschlands, nämlich
die Rechtssicherheit der Investoren für ihr Eigentum, aufs Spiel. Denn nur die Rechtssicherheit für Investoren liefere eine solide Grundlage zur Beseitigung des Wohnraummangels.
Die anhaltende Praxis der willkürlichen Ziehung kommunaler Vorkaufsrechte, nicht nur in Berlin, sondern auch zunehmend in Hamburg oder München, lässt die Neigung, Wohnraum zu schaffen, sinken. Dies
hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsneubau, denn der steht darüber hinaus in den Metropolen in starker Konkurrenz zu anderen Nutzungen. "Durch die kommunalen Baulandmodelle müssen bis zu 30 %
mietpreisgedämpfte Wohnungen errichtet werden, sobald das Bauvorhaben einem Bebauungsplanverfahren unterliegt. In zentrumsnahen Arealen wird durch diese Restriktion die gewerbliche Nutzung von
freien Arealen immer attraktiver, zumal gewerbliche Vermieter auch keinen Kappungsgrenzen unterliegen", so Kortmann.
Auch wenn das Wachstum der börsennotierten Wohnungskonzerne sich verlangsamt hat, verzeichnen sie immer noch den stärksten Vermögensaufbau. Fast 900 Mio. Euro investierten sie netto in deutsche
Wohnimmobilien. Deutsche Spezialfonds als Sammelstellen institutionellen Kapitals kommen als zweitstärkste Anleger auf fast 700 Mio. Euro Kapitalzuwachs.
Bei aller Kritik an der Wohnungsmarktpolitik der öffentlichen Hand ist ihre Rolle auf dem Wohntransaktionsmarkt nicht zu unterschätzen. Kommunale Wohnungsunternehmen gehören nicht nur zu den drei
größten Nettoinvestorengruppen mit einer Nettoinvestition in
Bestandswohnungen im ersten Quartal von fast 640 Mio. Euro sondern haben auch erhebliche Summen in Neubauprojekte investiert (140 Mio. Euro). Der größte Kapitalzufluss in Forward Deals kam von den
deutschen Spezialfonds. Fast 380 Mio. Euro flossen in Neubauprojekte, weitere 230 Mio. Euro tätigten Versicherungen.
"Versicherungsunternehmen sind damit der Treiber des deutschen Wohnungsbaus entweder direkt oder indirekt als großer Teil der Kapitalzuflüsse in die die bereits genannten Spezialfonds", so Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Trotz des Gegenwindes seitens der politischen und
gesellschaftlichen Akteure bleibt hinsichtlich der Standortwahl Berlin der mit Abstand wichtigste deutsche Wohninvestmentmarkt. Etwa 1,1 Mrd. Euro flossen in die Hauptstadt, gefolgt von Hamburg
(390 Mio. Euro) und Düsseldorf (320 Mio. Euro).
"Perspektivisch werden auch für das Gesamtjahr 2019 immense Herausforderungen das Transaktionsvolumen auf dem Wohnungsmarkt bestimmen. Und auch wenn im Laufe des Jahres noch einige größere
Portfolios die Besitzer wechseln werden, so ist nicht davon auszugehen, dass mehr als 17 Mrd. Euro am Ende des Jahres erreicht werden. Damit läge das Ergebnis auf dem Niveau des
Fünfjahresschnitts", so Dr. Kortmann.
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com
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