Beteiligung unter der Lupe

Herr Harde, wie erwirtschaftet man mit Pflegeheimen und Kindergärten Rendite?

Der Alternative Investmentfonds (AIF) "26. INP Deutsche Sozialimmobilien" setzt auf Rendite durch den Betrieb von Senioren- bzw. Pflegeeinrichtungen und einen Kindergarten. Die Kapitalmarkt w:o-Redaktion wollte von Nils Harde, Leiter Marketing und Vertrieb bei der INP-Gruppe, die die Beteiligung anbietet, wissen, wie das funktioniert.

wallstreet:online: Herr Harde, mal grundsätzlich, ohne zu moralisieren: Wie erwirtschaftet man mit Senioren- und Pflegeheimen sowie Kindergärten kontinuierlich genügend, um den Renditehunger von Fondsanlegern bedienen zu können?

Nils Harde: Eine attraktive Rendite für die Investoren in Aussicht zu stellen, ist nur ein Aspekt eines Investments. Aber es sollte nicht Rendite um jeden Preis ausschlaggebend sein; auch Sicherheitsmerkmale spielen bei der Anlageentscheidung eine wichtige Rolle. Aufgrund der langfristigen, indexierten Mietverträge mit den Betreibern unserer Pflegeimmobilien und Kindertagesstätten mit Laufzeiten, die jeweils über die geplante Fondslaufzeit hinausgehen, lassen sich stabile Cashflows für unsere Anleger darstellen. Unsere Erfahrungen aus dem Fonds- und Assetmanagement von mittlerweile 60 Sozialimmobilien, was beispielsweise laufende Instandhaltungskosten, Zins- und Tilgungsparameter der Fremdfinanzierung sowie Fondsverwaltungskosten betrifft, lassen wir dabei in unsere Prognoserechnungen mit einfließen. Der jährliche erscheinende Performance-Bericht der INP-Gruppe, der einen detaillierten Überblick sowohl über die Entwicklung des gesamten Portfolios als auch jeder einzelnen Fondsgesellschaft widerspiegelt, belegt die hohe Prognosegenauigkeit und den hohen Zielerreichungsgrad unserer Fonds für private und institutionelle Investoren.

wallstreet:online: Schauen wir uns Ihr aktuelles Angebot an Anleger an. Sie bieten zurzeit Beteiligungen an Ihrem Publikums-AIF "26. INP Deutsche Sozialimmobilien" an. Wie viel konnten Sie schon platzieren, bis wann können Anleger noch zugreifen, ab wie viel ist man dabei und wie lange ist das Kapital der Anleger im AIF gebunden? Und zuletzt: Was passiert eigentlich nach der Laufzeit?

Nils Harde: Für das aktuelle Beteiligungsangebot "26. INP Deutsche Sozialimmobilien" wurde innerhalb von weniger als vier Wochen nach Vertriebsstart bereits ein Eigenkapital von mehr als 6 Mio. EUR des gesamten Zeichnungskapitals in Höhe von 31 Mio. EUR eingeworben. Wir gehen von einer Vollplatzierung im dritten Quartal 2019 aus. Bei dem nach den Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs konzipierten risikogemischten Publikums-AIF, der in fünf Pflegeeinrichtungen/Pflegewohnanlagen und eine Kindertagesstätte an unterschiedlichen deutschen Standorten investiert, ist eine Beteiligung ab einer Zeichnungssumme von 10.000 EUR zuzüglich 5 % Agio möglich. Die Fondslaufzeit ist bis zum 31. Dezember 2031 prognostiziert, vorbehaltlich eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses über den Verkauf der Fondsimmobilien und die Auflösung der Gesellschaft zu diesem Stichtag. Die Grundlaufzeit gemäß Anlagebedingungen und Gesellschaftsvertrag ist bis zum 31.12.2035 festgelegt. Es ist geplant, den Erlös aus dem Verkauf der Fondsimmobilien – nach Abzug der mit dem Verkauf in Zusammenhang stehenden Kosten – an die Anleger auszuschütten.

wallstreet:online: Könnten Sie uns bitte anschaulich vorrechnen, wie teuer ein Investment im "26. INP Deutsche Sozialimmobilien" wird, wenn man z.B. eine Beteiligung für 100.000 Euro zeichnet?

Nils Harde: Die kalkulierten einmaligen Einstiegskosten für einen Anleger mit einer Beteiligungssumme von 100.000 EUR zuzüglich 5 % Agio betragen 11,62 % bezogen auf den Zeichnungsbetrag. Hierzu zählen die Initial- und Transaktionskosten sowie die Vertriebskosten. Die laufenden jährlichen Kosten sind mit 1,21 % p. a. prognostiziert. Für das Verkaufsjahr sind zusätzliche Kosten in Höhe von 1,51 % kalkuliert.

wallstreet:online: Welche Ausschüttungen können Sie den Anlegern in Aussicht stellen? Und: Sie versprechen monatliche Auszahlungen ab dem Monat, der auf die Einzahlung folgt. Warum haben Sie sich hierfür statt für eine jährliche Auszahlung entschieden?

Nils Harde: Über die geplante Fondslaufzeit von rund 13 Jahren sind monatliche Auszahlungen in Höhe 4,5 % p. a. vorgesehen. Sämtliche INP-Fonds schütten monatlich an die Anleger aus. Aufgrund der eingangs beschriebenen stabilen Einnahmen für den Fonds aus der langfristigen Vermietung der Fondsimmobilien halten wir es für angemessen, dass auch unsere Anleger an dieser hohen Einnahmensicherheit durch kontinuierliche Auszahlungen partizipieren.

wallstreet:online: Mit einem Blick auf die Immobilien, die durch Ihren Fonds finanziert werden: Wie ist der Vermietungsstand und inwieweit können sich die Anleger sicher sein, dass die Mieteinnahmen bis zum Laufzeitende kontinuierlich fließen und sich an die Preisentwicklungen anpassen?

Nils Harde: Für das gesamte INP-Portfolio gilt: Alle Immobilien sind zu 100 % vermietet. Die Mietzahlungen werden in voller Höhe gemäß den jeweiligen Mietverträgen erfüllt. Die Auswahl geeigneter bonitätsstarker Betreiberpartner als Mieter unserer Immobilien ist vor der Investitionsentscheidung für eine Fondsimmobilie ein wesentliches Investitionskriterium. Neben der Historie und den wirtschaftlichen Kennzahlen einer Betreibergesellschaft spielen auch Managementerfahrung und das Gesamt-Portfolio des Betreibers eine Rolle im Auswahlprozess. Die Mietverträge enthalten Wertsicherungs-/Indexierungsklauseln, um die Miethöhe an Inflationsänderungen anzupassen.

wallstreet:online: Die INP hat seit 2005 Erfahrungen mit Investments in Sozialimmobilien gesammelt und fortwährend Immobilienfonds aufgelegt. Sie bekommen von den relevanten Analysehäusern gute Noten. Aber: Wo hat es denn mal geruckelt? Also, wann und an welchen Stellen mussten Sie schon mal von Ihren Prognosen nach unten oder oben abweichen?

Nils Harde: Zunächst möchten wir festhalten: Alle aktuell 26 laufenden Fonds der INP-Gruppe – Publikumsfonds als auch der offene Spezial-AIF "INP Deutsche Pflege Invest", der sich ausschließlich an institutionelle Investoren richtet – leisten Auszahlungen an die Anleger. Beim ersten von INP aufgelegten Fonds "1. INP Seniorenzentrum Düsseldorf" liegen die Auszahlungen hauptsächlich infolge einer seinerzeit in Schweizer Franken aufgenommenen Fremdfinanzierung und einer zwischenzeitlichen Aufwertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro unter Plan. Zum Stichtag des aktuellen Performance-Berichtes per 31. Dezember 2017 liegen bei fünf weiteren Fonds die Auszahlungen derzeit insgesamt leicht unterhalb der Prognoserechnung. Der Grund ist das Ausbleiben von Mieterhöhungen bzw. später als geplante Mietsteigerungen durch eine geringere, eingetretene Inflationsrate als ursprünglich prognostiziert. Alle anderen Fonds leisten Auszahlungen in planmäßiger Höhe oder sogar darüber.

wallstreet:online: Wir bitten um einen Blick auf Ihr Navigationssystem: Anleger investieren über Ihren "26. INP Deutsche Sozialimmobilien" diversifiziert in fünf Pflegeimmobilien und eine Kindertagesstätte an sehr unterschiedlichen Standorten auf ganz Deutschland verteilt. Wie finden Sie konkret Standorte und Immobilien?

Nils Harde: Es gilt, Standorte zu identifizieren, an denen sich langfristig ein Bedarf im Bereich der Pflege und Betreuung älterer Menschen bzw. – mit Blick auf Kindertagesstätten – hinsichtlich der Kindertagesbetreuung abzeichnet. Neben den Markt- und Wettbewerbsanalysen, die wir intern anstellen, ziehen wir zur Beurteilung eines konkreten Standortes und der einzelnen Immobilie Gutachten und Prognosen externer Dritter hinzu. Potenzielle Investitionsobjekte für unsere Fonds sind dabei neben Bestandsimmobilien auch mögliche Projektentwicklungen, um entsprechende Angebote für die Seniorenpflege bzw. für die Kindertagesbetreuung umzusetzen. Die INP-Gruppe entwickelt mit Partnern an geeigneten Standorten daher auch selbst passende Immobilien.

wallstreet:online: Und zum Schluss wird es – mit Verlaub – persönlich: Sind Sie selbst in INP-Fonds investiert und wenn ja – wir gehen davon aus, dass Sie einige der INP-Immobilien schon besucht haben – welche INP-Immobilie liegt Ihrem Geschmack nach an einer Stelle, die einen Ausflug wert wäre?

Nils Harde: Ich selbst halte aktuell keine Beteiligung an einem INP-Fonds. Die Gründe hierfür sind keineswegs mangelndes Vertrauen in die Assetklasse Sozialimmobilie oder die Fondskonstruktionen der INP; ganz im Gegenteil. Die Regelungen bzgl. Mitarbeitergeschäfte und potenzielle Interessenkonflikte haben mich aber dazu bewogen, privates Engagement und meine Tätigkeit als Managementmitglied der INP-Gruppe voneinander zu trennen. Unsere Immobilien sind an verschiedenen bundesweiten Standorten verteilt; und verfügen jeweils über spezifische Merkmale, die einen Ausflug wert sind, um sich selbst ein Bild zu machen.

wallstreet:online: Herr Harde, vielen Dank für Ihre Antworten!

Nils Harde leitet den Bereich Marketing/Unternehmenskommunikation sowie den Vertrieb der Publikumsfonds innerhalb der INP-Gruppe. Der Diplom-Kaufmann ist seit 2002 in der Fondsbranche mit dem Fokus auf sachwertorientierte Kapitalanlagen tätig. Nach langjähriger Tätigkeit bei renommierten Produktanbietern im Bereich maritimer Investitionen und erneuerbarer Energien ist Nils Harde im Juli 2011 als Vertriebs- und Marketingreferent in die INP-Gruppe eingetreten. Seit 2014 ist er Mitglied der Geschäftsführung der INP Finanzconsult GmbH; 2019 folgte die Bestellung zum Vorstandsmitglied der INP Holding AG.

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