Wohnen, Bauen und Sanieren – Das bayerische Gegenmodell zum Berliner Mietendeckel

In Punkto Immobilienknappheit macht derzeit vor allem Berlin Schlagzeilen: Mietendeckel und Milieuschutzgebiete sollen Mieter schützen. Kritiker befürchten aber eine Abschreckung von Investoren und die Behinderung von Neubauten. Auch im Süden ist man nicht von der Wohnungspolitik der Hauptstadt überzeugt. Auf der Webseite des Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr verkündete Bayerns Bauminister Hans Reichhart zuletzt: Die Immobilienwirtschaft dürfe nicht abgeschreckt werden. Woher kommen die unterschiedlichen Philosophien im Osten und Süden?

Das Dilemma: Mieter schützen oder Investoren anlocken

München und Berlin gehören nicht nur zu den großen Metropolen der Stadt. Beide Städte verbindet die intensive Wohnungsnot. Damit sind sie in Deutschland nicht allein – die sich in ihrem Problem so ähnlichen Städte könnten aber in ihrer Haltung verschiedener nicht sein. Gerade das macht die Debatte um steigende Mieten dort so interessant. Die Politik in Berlin setzt zurzeit viel auf Regelungen, die die Mieterhöhungen direkt ins Visier nehmen. Die Kollegen im München vermeiden währenddessen alles, was potenziell Investoren abschrecken und Sanierungen in München behindern könnte.

München will saniert bleiben

Auch von Protesten von Wohnungsbaugesellschaften lässt sich Berlin wenig beeindrucken. Der Immobilienkonzern Vonovia verkündete, bei Einführung des Mietendeckels auf Verschleiß fahren zu wollen. Die Obergrenze für Mieterhöhungen kam dennoch. In München hingegen scheinen solche Drohungen Wirkung zu zeigen. Die Stadt setzt mehr auf ein adrettes Erscheinungsbild als die Berlin, dessen urbaner Flair durchaus fest zum Stadtbild gehört. Dass München sich gern selbst aufpoliert, mag oberflächlich oder vereinfachend klingen, wird aber schon von einem Blick auf die Projekte der Stadt untermauert. Für Sanierungen wird einiges in Kauf genommen: Die Sanierung des Stadtmuseums am Jakobsplatz beispielsweise kostet die Stadt nicht nur voraussichtlich 200 Millionen Euro, sondern setzt auch die Schließung des Museums für gut siebeneinhalb Jahre voraus. Die gleiche Mentalität findet sich oft genug auch beim Wohnungsbau: Die Eitelkeit der bayrischen Hauptstadt schimmert immer wieder in der Immobilienpolitik durch. Berlin hingegen bevorzugt tendenziell etwas verfallene, aber bezahlbare Wohnungen gegenüber hübschen Luxusappartements, die untere Einkommensschichten aus den Vierteln vertreiben.

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Berlin deutlich einkommensschwächer als München

Dieser Unterschied in den Mentalitäten hat viel damit zu tun, wie gut die Einwohner finanziell gestellt sind. Einkommensstarke Bevölkerungsschichten haben in München mehr Einfluss als in Berlin. Fast zehn Prozent der Bevölkerung gelten als reich, das mittlere Bruttoeinkommen für eine Vollzeitstelle lag 2017 bei stolzen 4227 Euro – mehr als tausend Euro über dem deutschlandweiten Mittel. Berlin liegt mit einem Lohnniveau von 93,6 Prozent hingegen unter dem Bundesdurchschnitt. Zwar sind auch die Lebenskosten in München höher. Nichtsdestotrotz haben Münchner insgesamt mehr Budget zur Verfügung, um mit steigenden Mieten umzugehen. Außerdem sind wohlhabende Bürger die Mieter genau der sanierten, teureren Wohnungen, deren Bildung die Hauptstädte eigentlich zugunsten von Sozialwohnungen eindämmen möchten.

Bayern setzt auf Wohnungsbauförderung

Beide Ansätze haben berechtigte Begründungen und angemessene Kritikpunkte. Der Mietendeckel scheint zumindest eingeschränkt Wirkung zu entfalten: Die Mieten steigen zwar noch, der Zuwachs hat sich aber leicht abgeschwächt. Neuer Wohnraum wird so allerdings nicht geschaffen. Bayern setzt darum fast ausschließlich auf Förderungen zum Wohnungsbau. Gleichzeitig sollen die kleineren Städte attraktiver werden: Rund 61 Millionen Euro investiert das bayerische Bauministerium in die Wiederbelebung von Brachflächen und der Aufwertung von Stadt- und Ortsmitten. Ob das den Zustrom ins Zentrum München eindämmen kann, ist fraglich. Für Wohnraumförderung in Bayern sollen 2019 insgesamt 886 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden. In der bayrischen Hauptstadt hingegen wird derweil von privaten Investoren unermüdlich weitersaniert. Hübsch sieht es ja schon aus.