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Job + Wohnen Job plus Wohnung - das Mitarbeiterwohnen soll eine neue Renaissance erleben

Gastautor: Frank Tetzel
22.07.2019, 10:31  |  899   |   |   

Schaut man sich derzeit den konjunkturellen Himmel in Deutschland an, so ziehen zunehmen Wolken auf, während Brexit oder der Streit zwischen den USA und China eher zu den Fremdeinflüssen gehört, ist der Fachkräftemangel ein eklatant deutsches Problem, der Konjunktureinbruch - so ist allenthalben zu lesen - hat eine Ursache in dem Mangel an qualifizierten Arbeitnehmern, die auf die Auftragslage drückt. Und dies betrifft nicht nur die Metropolen, sondern inzwischen auch die ländlichen Räume.

Ein Hindernis in den Metropolen wie Hamburg, München, Stuttgart, Köln oder Berlin qualifizierte Fachkräfte zu finden, ist die Tatsache, dass Wohnraum kaum noch zu bezahlen ist. Nicht nur die Arbeitgeber aus der Sozialwirtschaft, in denen sie jeher niedrige Arbeitsentgelte bezahlt werden, wissen davon ein Lied zu singen, auch das produzierende Gewerbe und die Industrie klagen darüber. 

Der Ruf nach dem Staat, um die Misere zu beheben, ist schnell getan, doch wie wäre es, fragten sich der Berliner Anwalt und Notar Peter Diedrich und einige Mitstreiter, wenn die an Fachkräftemangel leidenden Unternehmen selbst initiativ werden und sich im Wohnungsbau engagierten? 

Alte Idee aufgegriffen

Neu ist die Idee nicht. Der Werkswohnungsbau erlebte vor allem im Ruhrgebiet Ende des 19. Jahrhunderts eine Blüte, aber auch Unternehmen wie Siemens in Berlin, errichteten seit Anfang des 20. Jahrhunderts vorbildliche Wohnsiedlungen, die viel Luft und Freiraum boten und eine für viele Arbeiter die Möglichkeit boten aus der Tristesse der Mietskasernen zu entrinnen.

Im Rahmen der Konzentration auf das Kerngeschäft trennten sich vor allem Großunternehmen von ihrem Immobilienbestand. So veräußert des Thyssen-Krupp im Jahr 2004 48.000 Werkswohnungen im Ruhrgebiet für 2,1 Milliarden Euro an ein Konsortium aus der US-Investmentbank Morgan Stanley und der Kölner Immobiliengruppe Corpus.

Doch die von Peter Diedrich angeschobene Initiative, die der Bundesverband der Mittelständischen Wirtschaft aufgegriffen hat, deren Vorsitzender des Rechtsausschusses der Berliner Notar und Anwalt ist, richtet sich nicht an die großen Konzerne, sondern in erster Linie an den Mittelstand und die mittelständischen Unternehmen, die das Rückgrat der deutschen Wirtschaft bilden. Da Diedrich bewusst war, dass ein normaler Mittelständler nicht in eigene Immobilien für Mitarbeiter investieren kann, ersann er ein Genossenschaftsmodell, in dem sich insbesondere auch mittelständische Unternehmen zusammenschließen können.

Genossenschaft für Unternehmen: gemeinsam sind wir stark 

„Mindestens drei Unternehmen gründen dabei eine Genossenschaft zu dem Zweck, potentielle Mitarbeiter für sich zu gewinnen und bestehende Mitarbeiter durch die Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums an sich zu binden. Mitgliedsunternehmen entsenden aus ihrer Mitte vertretungsbefugte Personen in den Vorstand und den Aufsichtsrat der Genossenschaft“, erläutert Peter Diedrich das Konzept. Mitte Juli hat sich die erste Genossenschaft dazu in Berlin gegründet.  Eine unabhängige Servicegesellschaft unterstützt die Genossenschaft bei der Umsetzung des Gesellschaftszwecks auf Grundlage eines Managementvertrages. „Jedes Mitglied, also jedes Unternehmen,  bekommt im Rahmen des Beitritts zur Genossenschaft die gewünschte Anzahl an Belegungsrechten an vorab zu bestimmenden Wohnungen. Das Belegungsrecht ermöglicht es den Unternehmen, Mitarbeitern eine  Wohnung auf Basis eines Mietvertrages mit der Genossenschaft zu überlassen“, erläutert der Anwalt.  Die Genossenschaft erwerbe daraufhin Grundstücke entweder als Eigentum oder als Erbbaurecht. 

Insgesamt will die Genossenschaft vorerst drei Pilotprojekte mit bis zu 350 Wohnungen in Berlin bauen. Sie werden im Falle der öffentlichen Förderung (30 Prozent der Wohnungen) zu 6,50 Euro pro qm vermietet, der freifinanzierte Teil für 8,50 Euro pro qm. Es sind vor allem die Grundstückskosten, die in den letzten Jahren besonders gestiegen sind und in Ballungsräumen bei bis zu 2.000 Euro pro qm liegen können. Die Höhe der kalkulierten Gesamtkosten liegt bei circa 2.350 Euro pro qm (einschließlich Grundstückskosten). Dieses Ziel erreicht die Genossenschaft vor allem dadurch, indem die jeweilige Kommune Grundstücke in Erbbaurecht zur Verfügung stellt oder Mitglieder der Genossenschaft Immobilien als nicht betriebsnotwendig einbringen.

Für die Bundeshauptstadt kalkulieren die Initiatoren die Kostenfür ein Pilotprojekt: Der Erwerb und  die Bebauung wird mit insgesamt EUR 2.215 je Quadratmeter Wohnfläche zu Buche schlagen, was einer Nettokaltmiete von 6,50 pro Quadratmeter entspreche. Bei durchschnittlichen Kosten von 9,20 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen in Berlin, oder 11,60 Euro in Frankfurt am Main ein erheblicher Kostenunterschied. Noch anders sieht es bei den Erstvermietungen in Neubauten aus, die nochmals erheblich höher liegen. 

Die Genossenschaft schließt mit den Mitarbeitern, die aufgrund der Belegungsrechte von den Mitgliedsunternehmen benannt worden sind, Mietverträge über Werkmietwohnungen.

„Der Bau wird neben den von den Mitgliedsunternehmen zu erbringenden Pflichteinzahlungen auf die Geschäftsanteile insbesondere durch Kredite von Genossenschaftsmitgliedern und Kreditinstituten sowie Darlehen und Zuschüsse von öffentlichen Förderbanken finanziert. Die Grundstücke werden entweder von den Unternehmen, aber auch von Kommunen in Erbpacht zur verfügung gestellt. Inder Kalkulation von Peter Diedrich geht es natürlich um die Senkung von Baukosten. „Es muss schnell und preisgünstig gebaut werden“, so der Initiator von Job plus Wohnen. 

Serielle Bauweise

„Wir greifen dabei auf die serielle und modulare Bauweise zurück und haben schon entsprechende Partner ausgesucht.“  Der moderne Modularbau erfolge nachhaltig und entspreche hinsichtlich der Energieeffizienz den Vorgaben der KfW. Die Bauzeit für Mehrgeschosswohnungsbau in serieller Bauweise liege gegenwärtig bei wenigen Monaten, die Kosten weit unter den üblichen Baupreisen. Allerdings, natürlich weiss der Jurist auch von einigen Hürden, denn Bottleneck sind nach wie vor die Planungs- und Genehmigungszeiten in den Verwaltungen der Kommunen, und so formuliert denn Diedrich auch diplomatisch, dass die Bundesländer die Genehmigungsverfahren bzw. -voraussetzungen für serielles und modulares Bauen durch eine Harmonisierung der bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen („Typenbaugenehmigung“) entlasten und  und beschleunigen könnten. Einen Vorteil gebe es aber schon jetzt. Der Gesetzgeber habe - um die Nähe von Wohnungen und Arbeitsort zu schaffen- die dazu erforderlichen baurechtlichen Rahmenbedingungen schon vor zwei Jahren durch Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ (§ 6a BauNVO) geschaffen.

 

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