Beteiligung unter der Lupe Marion Gaedicke: "Enteigungsdebatte? Unsere Kunden reagieren gelassen"

24.07.2019, 11:36  |  4645   |   |   

Auf welche Anlagestrategie setzen die Fondsmanager des Immobilienfonds ZBI Professional 12? Die Kapitalmarkt w:o-Redaktion hat Marion Gaedicke, Geschäftsführerin der ZBI Vertriebsmanagement München, zum Gespräch über Anlagestrategien, steigende Immobilienpreise und Blind Pool-Risiken gebeten.

wallstreet:online: Frau Gaedicke, am Anfang unseres Interviews wird’s politisch: Sicher hat die Enteignungsdebatte nicht zur guten Stimmung in der Immobilien-Branche beigetragen. Inwiefern hat sich diese Debatte auf Ihr Geschäft ausgewirkt?

Marion Gaedicke: Nun, am Berliner Markt ist gegenwärtig sicherlich ein gewisses Abwarten zu verzeichnen. Die zum Teil hitzig geführten Debatten haben zu einer Beunruhigung bei einigen Wenigen der von uns betreuten Finanzberater geführt. Hier gab es intensive Gespräche, denn wir sehen nur einen wesentlichen Ansatz für die Linderung der Wohnungsnot – es muss gebaut werden. Und zwar an den richtigen Standorten. Gelassen haben hingegen unsere Anleger reagiert. Das Interesse ist nachhaltig hoch.

wallstreet:online: In der Zeichnungsphase Ihres neuen, geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 12 gibt’s noch bis Ende des Monats eine Zeichnungsprämie von einem Prozent. Wie viele Anleger sind bereits auf das Angebot eingegangen und wie viel Kapital brauchen Sie noch, um den Sack zuzumachen?

Marion Gaedicke: Die Zeichnungsprämie kommt gut an: 392 Anleger auf den Tag genau haben sich bisher am ZBI Professional 12 beteiligt. Und, ich verrate Ihnen ein Geheimnis: Gewünscht haben wir uns als Gesamtvertriebsleitung 20. Mio. Euro Eigenkapital (ohne Agio) bis zum 31. Juli. Ebenfalls Stand heute (23. Juli) liegen wir bei rund 19,5 Mio. Euro. Sieht also ziemlich gut aus für die Erfüllung unseres geheimen Wunsches...

wallstreet:online: Schauen wir uns das Blind Pool-Risiko Ihres AIF ZBI Professional 12 an. Für den ZBI Professional 12 haben Sie bislang Immobilien in Leipzig und Markkleeberg im Wert von ca. 20 Millionen Euro eingekauft. Sind das Beispiele für die B- und C-Standorte, auf die Sie sich konzentrieren?

Marion Gaedicke: Ja, Leipzig wird in der Presse aktuell gern Hypezig genannt und ist Trendstadt Nr. 1 unter Deutschlands Großstädten. Nach einer Studie der Berenberg Bank – was den Zuzug, die Schaffung neuer Arbeitsplätze und die Steigerung der Produktivität (BIP) betrifft. An diesem, nach unserer Ansicht, wirklich attraktiven Standort  konnte die ZBI Gruppe zu nachhaltigen Preisen für ihre Anleger einkaufen. Nun werden die Wohnhäuser von der ZBI bewirtschaftet und weiterhin – das betone ich deutlich – zu angemessenen Mieten vermietet. Fahren Sie mal hin, es lohnt sich.

wallstreet:online: Welche Immobilien stehen bereits für das restliche, geplante Fonds-Kapital (mind. 80 Mio. Euro und max. 200 Millionen Euro) auf Ihrer Ankaufsliste?

Marion Gaedicke: Bereits im August soll ein weiterer Einkauf an einem strategiekonformen Standort folgen. Infos dazu gibt es, nachdem der Notartermin stattgefunden haben wird. Weitere Portfolios sind in der Ankaufsprüfung durch die ZBI Gruppe. Ist eine solche Prüfung abgeschlossen, muss ein BaFin lizensierter Gutachter ein Wertgutachten erstellen, um den Kaufpreis als unabhängige Instanz zu ermitteln  Der Kaufpreis der ZBI darf nicht wesentlich über dem ermittelten Marktwert des Gutachters liegen (max. 3 Prozent).

wallstreet:online: Eigentlich müsste Ihre Ausschüttungs-Prognose durch die gestiegenen Ankaufspreise für Immobilien sinken. Aber Sie stellen sogar einen um 2,3 Prozent höheren Gesamtmittelrückfluss (156,9 Prozent) als beim Vorgängerfonds ZBI Professional 11 (154,6 Prozent) Ihren Anlegern in Aussicht. Auf was vertrauen Sie, so dass Sie bei gestiegenen Immo-Preisen eine höhere Ausschüttung voraussagen können?

Marion Gaedicke: Weil Wohnimmobilien ein knappes, begehrtes Gut sind, die Preise voraussichtlich weiter steigen werden und die ZBI im Niedrigzinsumfeld als kompetenter Marktteilnehmer auf ihre Expertise vertrauen kann. Dem Preisanstieg am Wohnimmobilienmarkt tragen wir Rechnung, indem wir den durchschnittlichen Ankaufsfaktor im ZBI Professional 12 um zwei Punkte auf das 17fache der Jahresnettokaltmiete gegenüber dem ZBI Professional 11 erhöht haben. Durch die Erhöhung des Planvolumens beim ZBI Professional 12 auf 80 Mio. Euro ergeben sich wiederum Einsparungen auf Gesamtfondsebene, so dass wir in Summe auf ein gleiches bzw. leicht verbessertes Gesamtergebnis kommen.

wallstreet:online: Ihre Gesellschaften weisen seit 2002 auf den Feldern Ankauf, Instandsetzung und letztendlich dem Verkauf von Immobilien einen recht vertrauenserweckenden Track Rekord auf. Könnten Sie uns bitte am Beispiel des ZBI Professional 6, bei dem noch Auszahlungen laufen, verdeutlichen, wie hoch die Rendite für den durchschnittlichen ZBI Professional 6-Anleger war?

Marion Gaedicke: Unsere Anleger freuen sich beim bereits in den relevanten Bereichen betriebsgeprüften ZBI Professional 6 über folgende Ergebnisse: Die Gesamtrendite (vor Steuern) gemäß aktueller Prognose beläuft sich auf 11,51 Prozent p.a. bezogen auf das Eigenkapital und das Agio. Davon haben die Anleger bereits neben der Rückzahlung ihres eingesetzten Kapitals einen Großteil ausbezahlt bekommen. Weitere 1,4 Prozent (des Eigenkapitals inklusive Agio) sollen als Restzahlung nach den finalen Abwicklungsarbeiten Anfang 2020 an die Anleger ausgezahlt werden. Das kann sich sehen lassen, finden Sie? Finden unsere Anleger auch.

wallstreet:online: Wir setzen uns mit an den Tisch, an dem Anleger für mindestens 25.000 Euro Anteile an Ihrem ZBI Professonal 12 zeichnen. Wann waren Sie das letzte Mal aus welchen Gründen überrascht von der Reaktion eines Kunden. Bitte schildern Sie uns eine aus Ihrer Sicht unerfreuliche und eine verblüffend positive Reaktion.

Marion Gaedicke: Ganz ehrlich: Eine negative Reaktion habe ich in der Vergangenheit noch nicht persönlich erlebt. Wer das Gespräch mit uns sucht, hat Interesse und ist aufgeschlossen. Eine Frage unserer Anleger, die uns immer wieder überrascht: Was? Das Agio wird verzinst und ist gewinnberechtigt und wird nach Verkauf des Fonds rückerstattet? – Ja, so ist es tatsächlich.

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wallstreet:online: Und zum Schluss eine Frage aus Ihrem Alltag. Welches Argument hinterlässt bei Ihren AIF-Kunden den stärksten Eindruck in der aktuellen Phase des Immobilienmarktes? Ist es z. B. vielleicht die Assetklasse "deutsche Immobilien"? Wir bitte um ein Stichwort – mit Verlaub – bitte ohne Marketing-Sprech.

Marion Gaedicke: Richtig vermutet. Die Zeiten sind unsicher, die Konjunktur schwächelt. Die Welt scheint vielen weniger überschaubarer und verlässlicher als je zuvor. Nach unserer Einschätzung gelten Wohnimmobilien im Bestand als verlässliche Sachwerte mit denen je nach Managementansatz durchschnittliche Renditen um vier Prozent bis 4,5 Prozent p.a. erwirtschaftet werden können. Und im Fall der ZBI von Menschen gemanagt werden, die sehr erfahren sind. Die das was sie da tun, schon sehr lange erfolgreich verantworten und die ihre Anleger an ihrer Erfahrung und ihrem Realitätssinn teilhaben lassen. Kein Marketing-Sprech, sondern die ganze Wahrheit.

wallstreet:online: Frau Gaedicke, herzlichen Dank für Ihre Antworten!

Hinweis: Hierbei handelt es sich um Statements der ZBI Vertriebsmanagement GmbH München.

Das Interview führte Christoph Morisse.

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