Mietendeckel

Lässt die Investitionsbank Berlin die Wohnungswirtschaft ausbluten?

Im Rahmen des Berliner Mietendeckels würde die Investitionsbank Berlin (IBB) erstmals über alle Wohnungsmodernisierungen entscheiden. Es geht um die 1,5 Millionen Mietwohnungen die unter den Mietendeckel fallen. Damit erhält die Förderbank des Landes Berlin eine Vollmacht, deren mittel- und langfristige Auswirkungen auf den Immobilienstandort Berlin nur ansatzweise prognostiziert werden können.   

Ein war ein großer Skandal, als Haus & Grund gute eine Woche vor der Abstimmung über den Mietendeckel Vermieter daran erinnerte, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmung zu erhöhen.

Nun zeigt ein einfaches Beispiel, wie selbst eine alteingesessene Berliner Genossenschaft in ihren Möglichkeiten ihre Wohnungen den aktuellen Wohnvorstellungen anzupassen bereits vor dem fertigen Gesetz beschnitten wird.

Konkret geht es um einen Fall bei der Charlottenburger Baugenossenschaft, der aber typisch für Berlin ist: Nach vielen Jahren zieht der Mieter aus und die Genossenschaft nutzt die Gelegenheit, um die Wohnung von Grund auf zu sanieren. Bislang wollte die Genossenschaft 34.954 Euro in die Grundsanierung der Wohnung investieren. Jedoch vor dem Hintergrund des unsicheren Ausgangs über den Mietendeckel machen wirtschaftlich betrachtet nur 5.000 Euro Sinn.

Die neue Miete - statt 5,80 zukünftig 6,50 Euro pro Quadratmeter - sollte noch immer zehn Prozent unter der Vergleichsmiete des Mietenspiegels liegen, berichtet Vorstand Carsten-Michael Röding gegenüber der "BZ"-Journalistin Hildburg Bruns. Bis zum 18. Juni 2019 wäre alles in Ordnung gewesen. Nun sieht es jedoch so aus, dass bei einer Grundsanierung der Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben könnte, so die "BZ". Alternativ kann der Vermieter die Maßnahme deutlich reduzieren. 

Röding sagte: "Für den neuen Nutzer wäre das natürlich schlecht. Er könnte dann nur auf eigene Kosten sanieren – aber nicht Do-it-yourself, sondern mit von uns vorgeschriebenen Firmen".

Es wird nur das Nötigste gemacht. Dies berichtet die Genossenschaft auch an ihre Mitglieder: "Eine top-sanierte Wohnung zum alten Preis? Das widerspricht nicht nur dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungs-Grundsatz. Das können und wollen wir uns, auch in Ihrem Interesse, nicht leisten. Daraus wird folgen, neu zur Vermietung angebotene Wohnungen werden nicht mehr oder nur minimal saniert".

Im Eckpunktepapier zum Mietendeckel vom 18. Juni 2018 heißt es unter Punkt 5 zur "Miete nach Modernisierung": "Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieter geschaffen. Für die Prüfung von Anzeigen und der Genehmigungsfähigkeit ist die IBB zuständig".

Zukünftig werden anzeigepflichtig bei der IBB solche Modernisierungen, deren Maßnahmen eine Steigerung der Bruttowarmiete von bis zu 50 Cent pro Quadratmeter ausmachen würden. Es heißt: "Ohne behördliche Genehmigung sind damit energetische Modernisierungen mit Mieterhöhungen entsprechend ihrer bewirkten Einsparungen der Betriebskosten weiterhin möglich". Die Einsparung bei den Betriebskosten muss jedoch durch einen Sachverständigen nachgewiesen und der IBB vorlegt werden.

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steht unter "Genehmigungsvorbehalt". Es gilt folgende Fakten von der IBB zu prüfen: die "Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen" und die "konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe". Eine Modernisierungs-Genehmigung über den 50 Cent pro Quadratmeter wird immer dann erteilt, wenn die energetischen Maßnahmen den Klimazielen entsprechen, Barrieren in den Wohnungen gemindert werden und Wohnungen mit totalem Sanierungsstau z. B. Außentoilette zeitgemäß ausgestattet werden sollen - so die bisherige Formulierung.

Somit wird der Anteil der unsanierten Wohnungen steigen. Oder die Politik findet eine andere Lösung. So sagte Grünen-Fraktionschefin Antje Kapek: "Wir sollten diskutieren, die Mieten nicht einfach hart einzufrieren, sondern partielles Anheben gerade im niedrigen Mieten-Bereich ermöglichen. Der Deckel sollte atmen". Maren Kern vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) plädiert dafür, dass Mieterhöhung im Rahmen der Inflation (2 Prozent pro Jahr) zulässig sein sollten. Auch fordert Kern, dass es weniger bürokratische Hürden bei Modernisierungen geben muss, siehe hier.

Auf der Senatsseite heißt im Zusammenhang mit dem Mietendeckel es als Antwort auf die Frage: 'Was ist mit Mieterhöhungen weger einer Modernisierung?': "Für den Mietendeckel bedeutet dies, dass Mietererhöhungsverlangen wegen Modernisierung nur dann in die 'eingefrorene' Miete eingehen, wenn das Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung vor Beschlussfassung des Senats bei den Mieter*innen eingegangen ist". Der Mietendeckel sieht einen Mietenstopp für alle bestehenden Mietverhältnisse vor. Auch bei Neuvermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden.

Und für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten eingeführt. Diese gelten sowohl für kleine Vermieter als auch große Gesellschaften. Dreh- und Angelpunkt wird die IBB sein. Unklar ist, wie die Förderbank des Landes Berlin auf der Personalseite aufgestellt ist, um die komplexen Anfragen zeitnah zu bearbeiten. Auch dürften tausende Fälle auflaufen, für die es keine klare Regelungen gibt. Zahlreiche Rechtsstreit sind somit vorprogrammiert.

Mit neuen bürokratischen Hürden, sich verschlechternder Gebäude und auch langwierigen Genehmigungsprozessen steuert die Hauptstadt, mit dem Mietendeckel in seiner bisherigen Form, auf den Verfall zu.