Fonds unter der Lupe

Herr König, wie schützen Sie Ihre Immobilien vor dem Platzen der Preisblase?

Die Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt schwillt seit gut drei Jahren an - plus 22 Prozent. Experten warnen vor einer Markt-Überhitzung. Langfristig orientierte Immobilien-Anleger stellen sich jetzt die Frage, welche Immobilien-Profianleger gute Rendite und Sicherheit unter ein Dach bekommen könnten. Wir haben Michael König, Vertriebsmanager bei Primus Valor, gefragt, wie sein Team den Spagat zwischen Rendite und Sicherheit schaffen will. Dabei kam z. B. heraus, dass laut König die Objekte in der zweiten und dritten Immobilien-Bundesliga eigentlich in der Champions League spielen würden.

wallstreet:online: Herr König, das ungenaue Schlagwort "Immobilienboom" wabert durch die Presse. Schauen wir uns das genauer an. Hohe Immobilienpreise zeigen nicht zwangsläufig eine hohe Rendite für Investoren an. Wo finden Ihre Immobilien-Fondsmanager Lagen und Objekte, bei denen das Verhältnis von Kosten und Rendite noch stimmt?

Michael König: Seit Gründung des Emissionshauses Primus Valor 2007 lag der Fokus immer auf Mittel- und Oberzentren in Deutschland. Dort sehen wir das Chance-Ertrags-Verhältnis weiterhin als überaus gesund an. So erzielen wir dort auch aktuell Mietrenditen bis zu zehn Prozent. Unsere Immobilienspezialisten haben über die Jahre ein sehr dichtes Netzwerk aufgebaut, aus denen wir regelmäßig Ankäufe tätigen. Dabei ist uns bei der Ankaufprüfung besonders wichtig, Immobilien zu erwerben, die nach einer Revitalisierung und Optimierung zügig wieder veräußert werden können.

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wallstreet:online: Nach dem Immobilienboom kommt in der Regel das Platzen der Immobilienblase. Im Falle einer Marktumkehr wird es für Ihr Fondsmanagement schwieriger, Ausschüttungsprognosen einzuhalten. Wie schützen Sie ihre Immobilien vor einem deutlichen Markteinbruch, der mit starkem Preisverfall einhergeht?   

Michael König: Aus unserer Sicht besteht der beste Schutz in der gewissenhaften Prüfung der Immobilien und einer vorsichtigen Fondskalkulation. Im aktuellen Fonds ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus haben wir im Durchschnitt eine Mietrendite von sechs Prozent eingekauft. Durch die Kombination mit Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau können wir so aus dem laufenden Betrieb die prospektierten Ausschüttungen sicherstellen.

wallstreet:online: Bitte öffnen Sie Ihren Werkzeugkasten: An welchen Stellen schrauben Sie, um Immobilienwerte während der Laufzeit Ihres Fonds so zu steigern, so dass am Ende Ihre Fondsanleger zufrieden sein könnten?

Michael König: Unser Fokus liegt, wie es auch der Name "Renovation Plus" anzeigt, auf der Optimierung der eingekauften Immobilien. Diese umfassen vor allem die Verbesserung der energetischen Situation, die Sanierungen von Leerstandswohnungen und die Ausweitung der vermietbaren Wohnfläche, beispielsweise durch den Ausbau von Dachgeschossen. Insbesondere die energetische Optimierung, die wir je nach Zustand der Bestandsimmobilien in unterschiedlicher Intensität umsetzen, ist dabei aktuell ein besonders wichtiger Aspekt. Die Mieter sparen hier dauerhaft Heizenergie und die Klimabilanz der Immobilien verbessert sich deutlich.

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wallstreet:online: Laut Ihrer Fonds-Anlagestrategie setzen Sie eher nicht auf Immobilien in Boom-Regionen. Darf man Ihre Manager – mit Verlaub – als Immobilienfonds-Spezialisten für die zweite oder dritte deutsche Immobilien-Bundesliga bezeichnen?

Michael König: In der Tat gibt es unterschiedliche regionale Immobilienmärkte. Während in den Metropolen oftmals Bestandsimmobilien mit dem mehr als 30-fachen der Miete gehandelt werden, was dann eine Mietrendite von um die drei Prozent bedeutet, können wir in den gesunden Mittel- und Oberzentren noch attraktive Immobilien mit Mietrenditen von sechs Prozent und mehr erwerben. Wir glauben daran, dass diese Immobilien mit unserem Renovation Plus- Konzept eher der Champions-League entsprechen.

wallstreet:online: Die geschätzten Fachjournalisten-Kollegen von kapital-markt intern schreiben, dass Ihr aktuelles Fonds-Angebot, "eine interessante Alternative zu Bestands-Immobilienfonds mit Core-Strategie sowie gleichermaßen zu Projektentwicklungsfonds im Wohnimmobilienbereich darstelle". Könnten Sie das bitte für uns so übersetzen, dass es jeder da draußen versteht? Und was heißt das für Interessenten, die über eine Beteiligung nachdenken?

Michael König: Die meisten Immobilieninvestoren kaufen sich eine Immobilie zur Vermietung um daraus einen langfristigen Mietertrag zu erzielen. Man kann hier von "Buy and Hold" sprechen.

Demgegenüber gibt es aktivistische Investoren, die bei Immobilien besonders zu Beginn, als beim Bau der Immobilie oder – wie in unserem Falle – bei einer nach mehreren Jahrzehnten anstehenden Revitalisierung ansetzen. Hier steht nicht der langfristige Mietertrag im Vordergrund, sondern die Möglichkeit, über einen Zeitraum von vielleicht zwei bis drei Jahren den Wert der Immobilie deutlich zu steigern. Als Primus Valor erwerben wir zumeist Bestandsimmobilien, die uns dann beide Möglichkeiten gemeinsam bieten. Einen laufenden Mietertrag und die Chance, die Immobilie durch Optimierung dann auch noch im Wert steigern zu können. So können, trotz der bei Immobilien nicht geringen Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbsteuer, teils schon nach wenigen Jahren wieder die Verkäufe mit deutlichem Gewinn für unsere Fonds erfolgen.

wallstreet:online: Zum Blindpool-Risiko Ihres Fonds "Immochance Deutschland 9 Renovations Plus": Welche Immobilien sind schon im Bestand, welche stehen kurz davor und an welchen sind Ihre Scouts dran?

Michael König: Sicherlich haben Sie Verständnis, dass wir zu künftigen Ankäufen nichts sagen können. Wir können aber gerne über die bereits erworbenen Immobilien mit über 100.000 Quadratmeter Wohnfläche in 29 Städten verteilt über die Bundesrepublik sprechen. Vor kurzem haben wir in Salzgitter ein Portfolio erwerben können, bei dem wir ca. 40 Prozent der Kaufkosten noch in die Optimierung investieren werden, dafür aber mit einer geplanten Mietrendite von zehn Prozent belohnt werden. Alle unsere bereits erworbenen Immobilien im ICD 9 R+ kann jeder Interessent durch unsere regelmäßig veröffentlichten Objektübersichten oder auf unserer Homepage einsehen.

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wallstreet:online: Jetzt wird’s zahlenlastig. Wie viel Geld müssen Anleger aufbringen, um in Ihren Fonds zu kommen, wie teuer wird das und was bekommt der Anleger während der Laufzeit und vor allem am Ende heraus?

Michael König: Unser Ziel war es von Beginn an, auch Investoren mit kleinem Budget den Zugang zu einem breiten und professionell gemanagten Immobilienportfolio zu ermöglichen. Deshalb liegt die Mindestinvestition bei lediglich 10.000 Euro. Durch die bereits erwähnte Strategie "Renovation Plus" ist es unser Ziel, innerhalb der Fondslaufzeit von sieben Jahren eine Gesamtrendite von über sechs Prozent für die Anleger zu erreichen, wobei wir jährlich bis zu fünf Prozent ausschütten. Angesichts der Nullzinspolitik der EZB, die Sparer derzeit faktisch enteignet, können Investoren in unserem Fonds damit eine sehr positive Nettorendite erzielen. Durch die hohen Eigeninvestitionen unseres Managements in den ICD 9 R+ beweisen wir dabei nachdrücklich, dass wir von der Profitabilität unserer Immobilien sehr überzeugt sind.

wallstreet:online: Und zum Schluss nähern wir uns neugierig Ihrer Persönlichkeit: Es gibt bestimmt Momente im Leben eines Immobilien-Fondsmanagers, die immer wieder richtig glücklich machen. Welche sind das genau?

Michael König: Wir freuen uns immer mit dem gesamten Team, wenn wir gute Ankäufe erzielen konnten. Aber auch bei der Bewirtschaftung und natürlich dem Exit gibt es viele Erfolgserlebnisse, die die besondere Stimmung im Hause Primus Valor noch einmal steigert und für ein hohes Maß an Jobzufriedenheit sorgt.

wallstreet:online: Herr König, vielen Dank für das Interview!

Das Interview führte Christoph Morisse.

Kurzvita von Michael König:

Studium der Wirtschafts- und Organisationswissenschaften

Promotion im Bereich Ordnungspolitik

Weiterbildung zum Master of Business Administration

Seit 2015 für den Vertrieb im Hause Primus Valor verantwortlich

Privat: Verheiratet, zwei studierende Kinder