Enteignung von Immobilienbesitzern

Die perfide 2-Phasen-Strategie der Linken und Grünen

Die Diskussion um den sogenannten Mietendeckel in Berlin hat die Debatte um die geplante Enteignung von Immobilieneigentümern in den Hintergrund gedrängt. Dabei ist das Thema nach wie vor brandaktuell. Grüne und Linke verfolgen eine 2-Phasen-Strategie. Die Grüne Bundestagsabgeordnete Canan Bayram hat diese jetzt laut einem Bericht der WELT (5.10.) mit diesen Worten offen gelegt: "Wenn wir jetzt die Mieten deckeln, wird später das Enteignen leichter – unter der Voraussetzung, dass der entsprechende Volksentscheid die notwendige Zustimmung bekommt."

Um zu verstehen, was sie damit meint ist, muss man sowohl die Diskussion der Initiatoren des Enteignungs-Volksentscheids als auch die Mechanismen des Mietendeckels verstehen. Ein Haupteinwand der Enteignungsgegner war stets, dass die Enteignung zu teuer werde. Die Anhänger der Enteignungsinitiative - und deren Unterstützer bei Linken und Grünen - hatten jedoch dagegen stets eingewandt, nach ihrer Meinung sei es aus rechtlichen Gründen nicht geboten, zum Verkehrswert zu enteignen, sondern die Entschädigung für die betroffenen Immobilieneigentümer könne durchaus auch deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Teilweise wurde sogar gefordert, die Entschädigung soll bei nur einem Euro liegen, aber letztlich setzte sich die Ansicht durch, dass die zu zahlende Summe zu einem Abschlag auf den Verkehrswert von vielleicht 50 oder 70 Prozent erfolgen könne.

Aus Sicht der Enteignungsbefürworter ist das jedoch immer noch zu viel. Als Königsweg sehen sie eine 2-Phasen-Strategie.

Phase 1: So werden die Verkehrswerte heruntergeprügelt

In der ersten Phase sollen die Verkehrswerte der Immobilien in Berlin durch den Mietendeckel heruntergeprügelt werden. Und das geht so: Wenn die Mieten nicht mehr steigen dürfen oder sogar - wie im Referentenentwurf des Berliner Senats für den Mietendeckel vorgesehen - bei der Wiedervermietung (also beim Mieterwechsel) abgesenkt werden müssen, dann hat dies direkte Auswirkungen auf den Verkehrswert. Der Verkehrswert errechnet sich aus der zu erzielenden Nettokaltmiete und einem sogenannten Multiplikator. Beides wird durch den Mietendeckel gesenkt, sowohl die in der Zukunft zu erwartende Nettokaltmiete wie auch der Multiplikator, der die Renditeerwartung eines Investors und das wahrgenommene Risiko widerspiegelt. Man sieht das bereits jetzt an den Kursen von börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften, die stark in Berlin investiert sind. Der Kurs des Unternehmens Deutsche Wohnen sank von fast 45 Euro im März 2019 auf zeitweise unter 29 Euro, bevor er sich wieder etwas erholte. Da die Deutsche Wohnen nicht nur in Berlin investiert ist (110.000 von 167.000 Wohnungen sind in Berlin), dürfte der Wertverlust der Berliner Immobilien noch deutlicher ausfallen. Sollte der Mietendeckel in Berlin nicht nur einen Anstieg der Mieten verbieten, sondern Vermieter bei der Wiedervermietung auch zur Reduktion der Miete zwingen, dann könnte man damit rechnen, dass der Verkehrswert einer Immobilie um mindestens (!) ein Drittel sinken würde. Da Berliner Immobilien insgesamt überbewertet sind, könnte dies aber auch der Auslöser für einen noch deutlicheren Rückgang der Verkehrswerte sein.