Sind Vermietungsimmobilien attraktive Vermögensanlagen?

Artikel der Gerd Kommer Invest GmbH – 04. Oktober 2019

Von Alexander Weis und Gerd Kommer (Gerd Kommer Invest GmbH)

Knapp 60% der gut 24 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland gehören Privatpersonen oder "Kleinvermietern", wie das Statistische Bundesamt jene Vermieter nennt, die das Wohnimmobilienvermietungsgeschäft nur in bescheidenem Stil betreiben – durch die nicht hauptberufliche Vermietung von nur einer oder wenigen Wohneinheiten. Die anderen etwa zehn Millionen Mietwohnungen stehen im Eigentum professionell-gewerblicher Anbieter, darunter des größten, der Vonovia SE mit Sitz in Düsseldorf. Die Vonovia ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, Mitglied des DAX-Index und bewirtschaftet rund 500.000 Mietwohnungen, die ihr überwiegend selbst gehören.

Angesichts des hohen Anteils privater Vermieter in Deutschland könnte man annehmen, dass die Vermietung von Wohnimmobilien durch Private, also Kleinvermieter ein lukratives Geschäft sei. An die vier Millionen privater Immobilieninvestoren können schließlich nicht irren. Oder vielleicht doch?

Niemand wird bezweifeln, dass der Zweck einer vermieteten Immobilie aus der Sicht des Vermieters darin besteht, eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften, die in einem vernünftigen Verhältnis zum Risiko des Investments steht. Allerdings bestehen Zweifel daran, ob private Kleinvermieter diese zufriedenstellende Rendite im Durchschnitt tatsächlich erzielen. Die seit Einsetzen der Wohnimmobilieneuphorie in Deutschland ab etwa 2013 nicht mehr zählbaren Ratgeberbücher zum Thema "reich werden mit Immobilien" ändern an dieser Einschätzung nichts. Besonders auffällig ist bei Ratgeberbüchern und Internet-Seiten zum Vermietungsgeschäft für Privathaushalte die völlige Abwesenheit ernstzunehmender Daten zu historischen Renditen und Risiken. Viele von diesen Veröffentlichungen fallen in die Kategorie "Investmentpornographie" wie beispielsweise "Reicher als die Geissens: Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien-Millionär", "Das Einmaleins der Immobilien-Investition: Warum Immobilien so phänomenal lukrativ sind" oder "In 180 Tagen zum Immobilienprofi". 

Solche Ich-mache-Sie-reich-Botschaften und -Bücher ergießen sich immer dann flutartig auf den Anlegermarkt, nachdem eine bestimmte Asset-Klasse ein paar überdurchschnittlich gute Jahre in Folge erlebt hat. Anfang der 90er-Jahre waren es steuerlich getriebene "Bauherrenmodelle" in den neuen Bundesländern, Ende der 90er-Jahre Technologie- und Internetaktien, von 2008 bis 2012 war es Gold und heute sind es (wieder) Wohnimmobilien. Konsumiert werden diese Get-rich-quick-Publikationen und die zugrundeliegenden Investitionen überwiegend nachdem der größte Teil des Booms bereits vorüber ist und ein Einstieg auf teurerem und damit auch risikoreicherem und ertragsärmerem Niveau stattfindet. Für die Späteinsteiger materialisierte sich dieses Risiko böse in den erstgenannten drei Beispielen ab Mitte der 90er Jahre (Bauherrenmodelle), ab Anfang 2000 (Technologieaktien) und ab Anfang 2013 (Gold).