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Helma Eigenheimbau vs. Gateway Real Estate: Buy or Goodbye

Das Wertvollste an Immobilien sind in der Regel nicht die Ziegel und der Beton, sondern der Boden, auf dem die Gebäude stehen. So dürften die bestehenden Gebäude in Boomregionen wie München weniger zu den märchenhaften Preisanstiegen beigetragen haben als die Knappheit an Bauflächen – ein Prinzip, das auch Helma Eigenheimbau verinnerlicht hat.

Der Hersteller von Einfamilienhäusern in Massivbauweise ist seit mehr als 30 Jahren auch als Bauträger tätig und sitzt auf einem riesigen Bestand an unbebauten „Vorratsgrundstücken“. Helma errichtet Eigenheime und Wohnungen in Ballungsgebieten und deren Speckgürteln.

Im vergangenen Jahr gelang ihr dabei das Kunststück, trotz der guten Baukonjunktur zweimal ihre Prognose kürzen zu müssen. Ursächlich dafür waren überlastete Behörden, die oft den Baubeginn verzögerten, sowie die Knappheit an Handwerkern, was höhere Kosten zur Folge hatte.

HELMA Eigenheimbau

-32,11 %

-89,39 %

-92,33 %

-90,71 %

-98,43 %

-99,49 %

-99,20 %

-98,92 %

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ISIN:DE000A0EQ578WKN:A0EQ57

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Die Aktie gab in der Spitze mehr als 40% vom Höchststand ab. Helma begegnete dem Luxusproblem der zu hohen Nachfrage mit einer Konzentration auf die Marge statt auf das Umsatzwachstum. Mit Erfolg: Das Jahr 2018 wurde zwar mit sinkenden Umsätzen (253,3 Mio. EUR; 2017: 267,4 Mio. EUR) abgeschlossen – das Ergebnis je Aktie verzeichnete mit 3,63 EUR (Vj: 3,25 EUR) allerdings einen Rekordwert.

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2019 ist nun auch wieder umsatzseitig mit einem Sprung zu rechnen, das Ergebnis dürfte einen neuen Rekordwert erreichen. Angesichts stetig steigender Baukosten sprechen die günstigeren Kosten für Häuser von der Stange. Für die Aktie spricht daneben vor allem das Portfolio an Baugrundstücken, auf denen sich in den nächsten Jahren 3.400 Häuser und Wohnungen im Wert von knapp 1,4 Mrd. EUR bauen lassen.

Mit einem KGV von neun für 2019 wird die Aktie dagegen bewertet wie ein hochriskanter Projektentwickler. Anleger, die mit stabilen Immobilienmärkten rechnen, können hier zugreifen.

Goodbye: Gateway Real Estate

Jede Hausse hat ihre Kinder – so auch der Aufschwung der letzten Jahre am Immobilienmarkt. Die verrücktesten Bewertungen für die riskantesten Geschäftsmodelle werden stets dann bezahlt, wenn sich der Boom im finalen Stadium befindet. Ein Beispiel dafür dürfte Gateway Real Estate sein – ein Projektentwickler, der 2018 durch die Einbringung der Düsseldorfer Development Partner AG in die börsennotierte Gateway entstanden ist.

Die Augen reiben dürfte man sich hier vor allem bei der Bewertung: So wurde die Development Partner AG mit sage und schreibe 500 Mio. EUR bewertet, mit etwa dem Vierfachen des für 2019 geplanten Umsatzes. Das Unternehmen bestand zudem vor allem aus Projekten aus dem Besitz des Großaktionärs Norbert Ketterer, die erst 2018 auf die Schnelle in einer neuen Gesellschaft gebündelt wurden.

Mit dem im August dieses Jahres erfolgten Verkauf des Bestandsimmobilienportfolios wurde der Strategiewechsel hin zur Projektentwicklung endgültig abgeschlossen. Erstaunlich ist bei Gateway aber vor allem, wie hier mit Unternehmen und Projekten hin- und hergeschoben wird.

Gateway Real Estate

-24,91 %

-35,81 %

-44,72 %

-45,48 %

-87,32 %

-87,64 %

-90,00 %

-90,51 %

-97,43 %

ISIN:DE000A0JJTG7WKN:A0JJTG

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2019 nutzte Gateway schließlich die absurde Bewertung für ein neuerliches Kapitalmarktmanöver: Über eine Privatplatzierung zu 4,00 EUR je Papier wurden Aktien für 180 Mio. EUR verkauft – nur 68 Mio. EUR davon flossen allerdings der Gesellschaft über eine Kapitalerhöhung zu.

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Der Rest stammte aus dem Besitz des Großaktionärs, der damit bereits Kasse machte, bevor der Zug so richtig ins Rollen gekommen war. Stand heute handelt es sich bei Gateway um einen Projektierer, der an der Börse 750 Mio. EUR auf die Waage bringt, allerdings nur mit einem Eigenkapital (nach der erfolgten Kapitalerhöhung) von etwas mehr als 200 Mio. EUR ausgestattet ist – davon zu allem Überfluss auch noch ca. 40 Mio. EUR bilanzieller Goodwill.

Den Rest macht, wie so häufig in der Projektentwicklung, der vorweggenommene Erfolg der Entwicklungspipeline aus. Die Frage ist jedoch, warum Anleger gerade im flüchtigen Entwicklungsgeschäft bereits heute die Gewinne bezahlen sollen, die sich möglicherweise über viele Jahre ergeben könnten – oder auch nicht.

Autor: Christoph Karl, Redaktion Smart Investor