Im Interview

UBM: Das Rekordergebnis ist kein Einmaleffekt

120 Millionen Euro will der österreichische Immobilien-Entwickler UBM mit einer Anleihe an der Börse einwerben, Anleger sollen 2,75 Prozent Zinsen erhalten. Im Interview mit der Redaktion von www.4investors.de spricht Patrick Thate, CFO der UBM, über die Investitionspläne des Unternehmens, warum die Gesellschaft sich so deutlich auf den Hotelmarkt fokussiert und die Berliner Mietpreisbremse für den Konzern keine Belastung darstellt. Der Manager stellt klar, dass der Fokus bei UBM weiter auf einer „attraktiven Dividendenpolitik” liegen wird. Das Unternehmen will Investoren ein ausgewogenes Ertrags- und Risikoprofil bieten und spekulative Elemente vermeiden.

www.4investors.de: Bei unserem Interview vor einem Jahr waren sie mit der Kursentwicklung nicht sehr glücklich. Am Jahresanfang stand der UBM-Kurs um die 33 Euro, jetzt liegt die Aktie bei mehr als 44 Euro. Sind sie nun zufrieden?

Thate: Insbesondere seit Jahresbeginn hat sich der Kurs der UBM sehr zufriedenstellend entwickelt und wir konnten erst kürzlich sogar unser Allzeithoch von 44,50 Euro überschreiten. Nichtsdestotrotz sehen Analysten noch Raum nach oben, das aktuelle durchschnittliche Kursziel liegt bei 51 Euro. Das klar festgeschriebene Unternehmensziel der UBM lautet Steigerung des Unternehmenswerts gemessen am Aktienkurs – wir müssen dazu unseren Beitrag, nämlich die operative Performance, leisten. Das gelingt uns derzeit außerordentlich gut. Erst zum Halbjahr wurde die Guidance deutlich angehoben und wir peilen ein neues Rekordjahr an. Diese nachhaltige Ertragskraft wird sich auf Dauer in weitere Kurssteigerungen übersetzen, denn der Markt irrt sich langfristig nicht.

www.4investors.de: Derzeit läuft eine neue Anleiheemission der UBM. Bis zu 120 Millionen Euro wollen sie in die Kasse holen. Neben der Refinanzierung sollen auch neue Projekte damit angestoßen werden. Welche Projekte können davon profitieren?

Thate: Mitte 2019 hat unserer Projektpipeline einen neuen Rekordwert von 2 Milliarden Euro erreicht. Dies ist uns trotz eines herausfordernden Akquisitionsumfeldes und laufender Fertigstellungen gelungen. In unserer Projektpipeline befinden sich aktuell beispielsweise 16 City-Hotels mit 4.000 Zimmern sowie 3.500 Wohneinheiten in Top-Metropolen – so viele wie noch nie. Es tun sich jedoch weiterhin Marktchancen auf, die wir durch unsere gute finanzielle Ausstattung auch wahrnehmen können. Diese Emission wird unseren Handlungsspielraum zusätzlich erweitern.

www.4investors.de: Wieso finanzieren sie sich regelmäßig auch über Anleihen, obwohl die Kreditzinsen so niedrig sind?

Thate: Hand in Hand mit der Optimierung unserer Bilanzstrukturen haben sich in den letzten Jahren auch die von Anleihegläubigern geforderten Risikoaufschläge bedeutend reduziert, eine Folge unserer konservativen Leitplanken und der sehr positiven Entwicklung der UBM. Mit einer Eigenkapitalquote von 35 Prozent liegen wir aktuell am oberen Ende der angepeilten Bandbreite von 30-35 Prozent, beim Verschuldungsgrad ist mit derzeit 38 Prozent genug Handlungsspielraum gegeben. Aktuell sind wir für einen Developer sogar eher „underleveraged“. Aufgrund dieser Fakten können wir uns gut über Anleihen finanzieren und dieses Kapital als notwendiges Eigenkapital in unseren Projekten einsetzen. Andere Developer müssen hierfür auf teures Mezzaninkapital zurück greifen.

www.4investors.de: Ihre Pipeline umfasst derzeit 2,0 Milliarden Euro. Das ist ein Rekord, der in den kommenden Jahren aber deutlich überboten werden wird?

Thate: Qualität geht bei unserer Pipeline klar vor Quantität – wichtig ist die aktuellen Projekte im Rahmen unserer hohen Qualitätsstandards umzusetzen und so nachhaltige Erträge zu generieren. Die Herausforderung ist die fertiggestellten Projekte durch neue Projekte zu ersetzen, die unseren strengen Akquisitionskriterien entsprechen. Wir fokussieren auf unsere drei Assetklassen – Hotel, Wohnen und Büro – und machen hinsichtlich Lage und Qualität der Projekte keine Abstriche. Bei jedem Projekt achten wir auf ein ausgewogenes Ertrags- und Risikoprofil und versuchen spekulative Elemente weitestgehend zu minimieren.

www.4investors.de: Sie sind nach eigenen Angaben die Nummer 1 unter den Hotelentwicklern in Europa. Wieso ist gerade dieses Geschäft so lukrativ?

Thate: Derzeit befinden sich 16 City-Hotels in Entwicklung – so viele wie noch nie. UBM hat die Schlagzahl von ca. zwei Hotelfertigstellungen pro Jahr auf über vier Fertigstellungen mehr als verdoppelt. Als führender Hotelentwickler haben wir eine sehr große Expertise im Hotelbereich aufgebaut – in den letzten 25 Jahren haben wir 53 Hotels in ganz Europa entwickelt und uns damit optimal in einer Nische positioniert, die von der Investorenwelt nach und nach entdeckt wird. Investoren können dabei in dieser Assetklasse deutlich mehr Rendite erzielen als beispielsweise im Bereich Wohnen und Büro in vergleichbaren Lagen. Zusätzlich spielt uns in die Hand, dass City-Tourismus zu einem Mega-Trend geworden ist. Das sieht man auch daran, dass gefühlt laufend neue Hotels eröffnet werden, doch diese können die steigende Nachfrage bei derzeitigem Wachstum nicht befriedigen. Die Nachfrage nach Hotels wächst in Städten wie Berlin und Wien seit nunmehr fast zehn Jahren stärker als das Zimmerangebot. Die Schere geht also sogar weiter auf, anstatt sich zu verringern. Hinzu kommt zusätzlich ein Verdrängungswettbewerb insbesondere der kleinen Häuser, die eine deutlich geringere Effizienz im Betrieb aufweisen. Mit unserer Hotelstrategie liegen wir also genau richtig.

www.4investors.de: Sie bauen aktuell mehr als 3.500 Wohnungen. Sorgen sie sich daher hinsichtlich der Diskussionen um die Mietpreisdeckelung, die verstärkt in Deutschland geführt wird?

Thate: Hier muss man zunächst einmal klar zwischen Berlin und dem Rest Deutschlands unterscheiden, es handelt sich um eine rein lokale Diskussion. Auch spüren wir keine direkten Auswirkungen auf laufende Projekte in Berlin. Das aktuell in Berlin diskutierte Gesetz, dessen Ausgestaltung und Rechtmäßigkeit ja noch nicht geklärt ist, betrifft unsere laufenden Wohnbauprojekte auch deshalb nicht, da es sich um Neubauten handelt. Der Wohnungsvertrieb unserer Berliner Projekte läuft ungebrochen gut – beispielsweise sind beim Projekt „immergrün“ bereits mehr als 60 Prozent der Wohneinheiten verkauft und das über ein Jahr vor Fertigstellung. Hier erfolgt der Vertrieb vor allem an Private zur Nutzung. Solange diese Unsicherheit besteht, erwarten wir aber, dass sich institutionelle Investoren eher im Berliner Markt zurückhalten werden. Wir werden die Entwicklung weiterhin genau verfolgen. Wichtig ist eine breite Streuung der Projekte in mehreren Städten, da es sich bei dieser Diskussion, wie gesagt, um ein regionales und städtespezifisches Thema handelt.

www.4investors.de: Den Büroimmobilien schenken sie momentan am wenigsten Aufmerksamkeit. Wird sich dies ändern?

Thate: Rein von unserer Pipeline aus betrachtet könnte man diesen Eindruck gewinnen, im Bürobereich sind wir aktuell eher untergewichtig. Allerdings ist dies unseren strikten Ertragszielen geschuldet, die uns von einigen aus unserer Sicht zu wenig profitablen Investitionsobjekten abgehalten haben. Wir schauen uns verstärkt nach Büroprojekten vor allem in den deutschen A-Städten um, in denen derzeit ein Mangel an attraktiven Büroflächen besteht. Unsere strategische Ausrichtung ist klar definiert: Mehr als 40 Prozent der Investitionen sollen in den Hotelbereich fließen, der Rest teilt sich auf Office und Residential auf.

www.4investors.de: Ihre Bewertung liegt um mehr als 30 Prozent unter der ihrer Peer Group. Erkennt der Markt ihr Potenzial nicht?

Thate: Trotz der höchsten Kurse aller Zeiten sind die Bewertungsrelationen weiterhin sehr verlockend. Wir sind viel unterwegs und stehen im intensiven Austausch mit bestehenden und potentiellen Investoren. Nach und nach kommt am Markt an, dass wir durch unser Geschäftsmodell nachhaltige Erträge abliefern können, auch über unsere aktuelle Entwicklungspipeline hinaus. Wir sind ein etablierter Projektentwickler mit jahrzehntelanger Erfahrung mit einem klaren Fokus auf Risikominimierung. Wir achten bei der Hereinnahme von Projekten auf einen optimalen Portfoliomix hinsichtlich Assetklasse und Region aber auch Fristigkeiten, um laufende und nachhaltige Erträge zu generieren. Dies scheint sich in unserer Bewertung noch nicht vollends widerzuspiegeln, die Entwicklung der letzten Monate zeigt aber, dass wir auf einem guten Weg sind auch den Kapitalmarkt weiter zu überzeugen. Wir gehen unseren Weg konsequent weiter. Früher oder später wird sich unsere operative Performance – wie erwähnt – in der Kursentwicklung materialisieren.

www.4investors.de: Die Ausschüttungsquote bei der Dividende lag in den vergangenen drei Jahren stets bei 41 Prozent. Bleibt es bei dieser Quote?

Thate: Wir haben das klare Commitment unsere Aktionäre an der erfolgreichen Entwicklung partizipieren zu lassen, ohne dem Kerngeschäft zu viel Liquidität zu entziehen. Daher haben wir bei der Dividendenausschüttung nicht nur die historische Entwicklung sondern auch die zukünftigen Kapitalanforderungen genau im Blick. Ein Eckpfeiler unserer Dividendenpolitik ist auch Kontinuität, wobei wir hier weniger auf eine Quote als auf die absolute Dividende achten. Im Vorjahr haben wir 2,20 Euro ausbezahlt, aktuell liegt der Analysten-Consensus für 2019 bei 2,40 Euro.

www.4investors.de: Die UBM kommt auf eine Dividendenrendite von mehr als 5 Prozent. Könnte es anstatt einer hohen Dividende künftig auch ein Aktienrückkaufprogramm geben?

Thate: Aktuell liegt der Fokus auf einer Fortsetzung unserer attraktiven Dividendenpolitik. Wir schließen grundsätzlich nichts komplett aus, aktuell gibt es aber keine Pläne für ein Aktienrückkaufprogramm.

www.4investors.de: Mit den Halbjahreszahlen haben sie die Prognose für 2019 angehoben. Erwartet wird ein Vorsteuergewinn (EBT) von 65 Millionen Euro, der Gewinn soll zwischen 47 Millionen Euro und 50 Millionen Euro liegen. Bleibt es bei dieser Prognose oder sehen sie aktuell noch Luft nach oben?

Thate: Unser Ergebnis zum Halbjahr 2019 war mit einem Ergebnis vor Steuern von 29,3 Millionen Euro ein erneuter Rekord. Das hat uns auch dazu veranlasst, den Ausblick für das Geschäftsjahr 2019 auf 65 Millionen Euro EBT zu heben. Der Net Profit wird damit zwischen 47-50 Millionen Euro liegen. Dies entspricht einem Ergebnisanstieg von 18-25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das ist unsere aktuelle Prognose und wir sind auf Basis der Projektfortschritte und Verkaufsaktivitäten optimistisch diese Prognose auch zu erreichen.

www.4investors.de: Für die kommenden Jahre gehen sie von einem weiteren Ergebniswachstum aus. Können sie dies schon genauer quantifizieren?

Thate: Wir haben klar kommuniziert, dass es sich bei dem für 2019 prognostizierten Rekordergebnis um keinen Einmaleffekt handelt. Dieses Niveau ist unser neues und nachhaltiges Ertragslevel für die Zukunft, das wir anpeilen.

www.4investors.de: Nach dem „Übergangsjahr 2019“: Wo wollen sie im kommenden Jahr Schwerpunkte setzen? Wo wird es verstärkte Impulse geben?

Thate: Das Übergangsjahr 2019 wird sich unserer Guidance folgend ja als Rekordjahr erweisen. Wir fokussieren uns auch weiterhin auf unsere Kernkompetenz, die Entwicklung von Immobilien in unseren Assetklassen. Wir haben eine gut gefüllte und hochqualitative Projektpipeline, die es nun umzusetzen gilt. Die aktuell größte Herausforderung, mit der wir konfrontiert sind, ist, diese Pipeline weiter im Rahmen unserer strengen Akquisitionskriterien zu füllen. Wir sind hier optimistisch, was im Wesentlichen auf drei Punkte zurückzuführen ist: Wir sind der führende Hotelentwickler und damit optimal in einer Nische positioniert. Oft treten sogar andere Entwickler an uns heran, um uns bei Hotelprojekten als Entwicklungspartner zu gewinnen, da sie diese Kompetenz nicht haben. Zweitens, durch unsere finanzielle Stärke sind wir bei der Projektakquisition flexibler und schneller bzw. können wir auch mehrere Großprojekte parallel abwickeln. Und drittens – unsere langjährige Markterfahrung und unser Netzwerk verschaffen uns auch Zugang zu Off-Market Deals.

www.4investors.de: Ihnen stehen in München 30.000 Quadratmeter Land für eine Wohnimmobilienentwicklung ab 2023 zur Verfügung. Laufen dort schon die Vorbereitungen, was wollen sie mit diesem Filetstück machen?

Thate: Ja, die Vorbereitungen laufen auf Hochtouren. Dies ist eines unserer langfristigeren Projekte, die uns auch nach unserem aktuellen Pipelinehorizont Erträge abliefern werden. Auf diesem Areal ist ein gemischt genutztes Quartier mit Gewerbe und Wohnen geplant. Die genaue Ausgestaltung wird aktuell mit der Stadt München sehr kooperativ diskutiert. Wir sind überzeugt, dass uns dieses Projekt noch viel Freude bereiten wird.