Exklusiv-Interview

Betongold-Rendite: Sechs Prozent Zinsen pro Jahr mit neuer One Group-Anleihe - Wo verstecken sich die Risiken?

Dennis Gaidosch, Geschäftsführer bei One Consulting GmbH, die zurzeit ihre fünfte Namensschuldverschreibung anbietet, meint, dass auch "extrem sichere und bewährte Investments niemals 100-prozentige Sicherheit bieten könnten". Die Kapitalmarkt wallstreet:online-Redaktion wollte das vor dem Hintergrund seines Sechs-Prozent-Angebotes an Anleger genauer wissen. Exklusiv-Interview.

wallstreet:online: Sehr geehrter Herr Gaidosch, bitte stellen Sie kurz die One Group vor. Was macht das Unternehmen und wie lange ist es bereits am Markt tätig?

Dennis Gaidosch: Wir eröffnen Privatanlegern und Anlageexperten seit 2012 eine alternative Möglichkeit, in den deutschen Wohnimmobilienmarkt zu investieren. Gleichzeitig stehen wir so Entwicklern von Wohnungsbauprojekten als Finanzierungspartner zur Seite. Bislang haben wir über acht Produkte über 400 Millionen Euro erfolgreich in die Schaffung von neuem Wohnraum investiert. Bereits ab 10.000 Euro lässt sich in unsere aktuelle Namensschuldverschreibung investieren. Anleger profitieren im aktuellen Marktumfeld von zwei Engpässen gleichermaßen: Von der Angebotslücke beim Wohnraum und von der Finanzierungslücke bei der Finanzierung von Wohnungsbauprojekten.

wallstreet:online: Bei der neuen Vermögensanlage „ProReal Deutschland 8“ investieren Anleger mittelbar in Wohnungsbauprojekte in deutsche A-Städte wie Hamburg und München. Was ist anders zu den Vorläufern, wie z. B. „ProReal Deutschland 7“?

Dennis Gaidosch: Wir bleiben grundsätzlich unserem bewährten Investmentansatz treu – das heißt Fokus auf renditestarke Neubauprojekte in besonders stabilen und nachgefragten Großstädten. Im Gegensatz zu unseren erfolgreichen Vorgänger-Produkten haben wir aber bewusst noch einmal die Transparenz und Sicherheit für unsere Anleger gestärkt, indem wir freiwillig und über die regulatorischen Vorgaben hinaus eine externe Mittelverwendungskontrolle durch die Bafin-lizenzierte Verwahrstelle Cordes Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft eingerichtet haben. So wird z. B. sowohl die Verwendung der von Anlegern eingezahlten Mittel als auch die Rückflüsse aus Investitionen ex ante kontrolliert. Zudem überwacht die Verwahrstelle ex post auch sämtliche anderen Zahlungsströme. Dabei wird u. a. überprüft, ob einzelne Transaktionen bzw. Zahlungen gegen gesetzliche Vorschriften oder die Schuldverschreibungsbedingungen verstoßen. Zusätzlich werden das Anlegerregister, die Jahresergebnisse der Emittentin sowie die Zins- und Rückzahlungen an die Anleger kontrolliert. Die Verwahrstelle erstellt jedes Jahr einen Kurzbericht über die Ergebnisse ihrer Kontrolltätigkeiten.

wallstreet:online: Sie werben mit einer kurzen Laufzeit von nur drei Jahren. Viele Bauherren beklagen die langen Baugenehmigungsverfahren, die geringe Anzahl an Grundstücken und hohe Bauauflagen. Wie wirken sich mögliche Bauverzögerungen auf die avisierten Zinsen aus?

Dennis Gaidosch: Wir haben bei allen unseren laufenden und bereits abgeschlossenen Produkten, ob nun strukturiert als Fonds oder Namensschuldverschreibung, stets die zugesicherten Zinsen und Rückflüsse erwirtschaftet. Aufgrund der großen Entwicklungsperspektive unserer Muttergesellschaft ISARIA Wohnbau AG sowie unseres Teams bei ONE GROUP können wir seriös kalkulieren, Risiken optimal einpreisen und unsere Finanzierungen fristenkongruent ausreichen. Die Laufzeit von drei Jahren ist etwas, was verstärkt ein Argument bei vielen unserer Anleger ist – angesichts zunehmender Unsicherheit in Bezug auf Konjunktur und andere Themen investieren viele Menschen gern „auf Sicht“.

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wallstreet:online: In den Unterlagen zum „ProReal Deutschland 8“ ist die Information zu finden, dass Anleger kein Vermietungsrisiko tragen oder keine Instandhaltungs- und Verwaltungskosten treffen. An welcher Stelle findet die Wertschöpfung statt, um die Rendite zu erwirtschaften und den Anlegern auszubezahlen?

Dennis Gaidosch: Anleger werden selbst zum kurzfristigen Kapitalgeber, anstatt Bestandsimmobilien auf aktuellem Preisniveau teuer zu kaufen. Es handelt sich um ein Investment rein in die Finanzierung und damit Schaffung neuen Wohnraums, also nicht um Bestandshaltung. Damit entfällt die langfristige Kapitalbindung, ebenso wie aufwendige Instandhaltungspflichten oder ein Vermietungsrisiko. Darüber hinaus haben wir es in unseren Zielmärkten, den deutschen Großstädten, mit einer historisch günstigen Situation zu tun: die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt bei weitem das Angebot, daher ist das Vermietungsrisiko historisch gering und spielt de facto keine Rolle. Vielmehr leisten Anleger einen Beitrag zur Linderung der akuten Wohnungsnot in deutschen Ballungsräumen.

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wallstreet:online: Es werden zwei Zinsvarianten angegeben: eine Frühzeichnerverzinsung i.H.v. vier Prozent p.a. bis zum 30.06.2020 und eine Verzinsung i.H.v. sechs Prozent p.a. ab dem 01.07.2020. Bitte erklären Sie die Details Ihres Angebots?

Dennis Gaidosch: In der ersten Zeichnungsphase bieten wir bereits eine attraktive Verzinsung, während wir den nötigen Kapitalgrundstock aufbauen, um die ersten Investments tätigen zu können. Ab dem Frühjahr sind wir dazu spätestens in der Lage und können erste Cashflows für unsere Anleger generieren. Diese Struktur belohnt also die Treue unserer Frühzeichner und spiegelt gleichzeitig den üblichen Investmentverlauf wider.

wallstreet:online: Zum „ProReal Deutschland 8“ gibt es eine BaFin genehmigte Verwahrstelle für alternative Investmentfonds (AIF) zur Überwachung der Vermögensanlage. Welche Vorteile ergeben sich für den Anleger und welche für die beteiligten Unternehmen?

Dennis Gaidosch: Wir möchten unseren Anlegern gezielt noch mehr Sicherheit für ihr Investment und Transparenz bezüglich der Mittelverwendung bieten. Daher haben wir uns freiwillig dazu entschlossen, die regulatorischen Vorgaben überzuerfüllen. Der Bafin-lizenzierte Wirtschaftsprüfer Cordes Treuhand GmbH kontrolliert und dokumentiert die Kapitalflüsse und erstellt einen jährlichen Bericht für unsere Anleger. Es soll auf einen Blick erkenntlich sein, wieso und wofür wir das angelegte Kapital verwenden. Damit haben wir uns freiwillig extrem nah an den Regulierungsstandard eines AIF angenähert.

wallstreet:online: Welche Sicherheiten haben Anleger, dass Sie das eingesetzte Kapital - Mindestbeteiligung 10.000 Euro - komplett zurück erhalten sowie die avisierten Zinsen gezahlt werden?

Dennis Gaidosch: Wir setzen auf ein Drei-Säulen-Sicherheitskonzept. Zunächst ist da das Eigenengagement unseres Mutterkonzerns: Die ISARIA Wohnbau AG investiert selbst bis zu 75 Millionen Euro in das Projektportfolio. Zusätzlich hat die ISARIA einen Rangrücktritt hinter die ProReal-Gelder erklärt. Dieses Engagement stellt einen Puffer dar und bestätigt das gleichgerichtete Interesse mit unseren Anlegern. Hinzu kommen die stillen Reserven: In der aktuellen Projektpipeline liegen extern ermittelte stille Reserven von 230 Millionen Euro. Projektschwankungen bzw. Projektrisiken würden im ersten Schritt die erwarteten Gewinne der ISARIA Wohnbau AG beeinflussen. Eine wichtige Rolle spielt natürlich auch die Diversifikation: Die ONE GROUP kann exklusiv auf die breite Projektpalette der ISARIA Wohnbau AG zugreifen. Derzeit befinden sich 15 potenzielle Zielinvestments im Portfolio.

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wallstreet:online: Für das Vorläuferprodukt „ProReal Deutschland 7“ haben Sie die Auszeichnung „Financial Advisors Award 2019“ als beste Vermögensanlage 2019 erhalten. Wie sieht die Bilanz nach vier Namensschuldverschreibungen bzw. drei vollständig an die Anleger zurückgezahlte Fonds aus?

Dennis Gaidosch: Seit 2012 hat die ONE GROUP für die ProReal Deutschland Serie mehr als 400 Millionen Euro Kapital von mehr als 9.000 Investoren eingeworben. Der Erfolg gibt unserem Investitionsansatz dabei eindeutig recht: vier Produkte sind bereits erfolgreich abgeschlossen und vollständig zurückbezahlt, die weiteren Investments verlaufen allesamt prospektkonform. Was uns besonders freut: beim jüngst abgeschlossenen „ProReal Deutschland Fonds 4“ lag die Reinvestitionsquote bei 65 Prozent - zwei Drittel der Anleger haben uns wieder ihr Vertrauen geschenkt.

wallstreet:online: Herr Gaidosch, zum Schluss Hand aufs Herz: Was ist das absolute Worst-Case-Szenario, wenn Anleger 10.000 Euro in den „ProReal Deutschland 8“ stecken?

Dennis Gaidosch: Der Vollständigkeit halber sollte man nicht vergessen, dass auch extrem sichere und bewährte Investments niemals 100-prozentige Sicherheit bieten können. Externe Schocks wie eine Wirtschaftskrise könnten jede noch so konservative Kalkulation zunichtemachen und in unserem Fall einen starken Preisverfall bei Wohnimmobilien auslösen. Um dieses Risiko zu minimieren konzentrieren wir uns wie gesagt auf Standorte, die auf Jahre hinaus einen Nachfrageüberhang nach Wohnraum vorweisen werden. Wohnen müssen die Menschen immer.

Herr Gaidosch, vielen Dank für das Gespräch!