Büromärkte: Schulterschluss zwischen Projektentwicklern und Branchenneulingen

31.01.2020, 10:00  |  290   |   |   

Von Peyvand Jafari, Geschäftsführender Gesellschafter, CREO Group

Die Nachfrage auf den Bürovermietungsmärkten der Metropolen ist höher denn je. Die Leerstände sind auf einem Allzeittief von 3,4 Prozent in den fünf größten deutschen Städten, infolgedessen ging auch der Flächenumsatz um 1,7 Prozent im Jahresverlauf 2019 zurück. Oder kurz gesagt: Unternehmen suchen händeringend nach Flächen und finden keine.

Spitzenmiete versus Randlage
Nirgendwo zeigt sich die Dynamik auf den Vermietungsmärkten so stark, wie dies in der Bundeshauptstadt der Fall ist. In Berlin herrscht bereits seit einiger Zeit Vollvermietung. Die Spitzenmiete stieg im Jahresverlauf 2019 gar um beinahe 12 Prozent an, der Quadratmeter kostet inzwischen 37,50 Euro monatlich. Es ist nur allzu verständlich, dass vor diesem Hintergrund kritische Stimmen laut werden, die diese Preisentwicklungen hinterfragen. Schließlich sind zahlreiche Unternehmen schlichtweg nicht bereit oder in der Lage dazu, solche Preise über einen klassischen Mietzyklus von fünf oder zehn Jahren hinweg zu bezahlen. Und bei einem Abschwung der Mietpreisniveaus droht das Objekt für den entsprechenden Immobilieninvestor schnell in die Schieflage zu geraten.

Dass sich zahlreiche Immobilienentwickler und Investoren - nicht nur in der Hauptstadt - stärker auf randlagige Bezirke konzentrieren, ist prinzipiell nichts Neues. Doch die steigende Anspannung auf den Vermietungsmärkten hat dafür gesorgt, dass selbst jenseits der klassischen CBD-Lagen immer häufiger Refurbishments oder komplette Redevelopments von brach liegenden Arealen vorgenommen werden. In Berlin zeigt sich dies beispielsweise aktuell an der verlängerten Mediaspree und den ehemals industriell geprägten Gebieten jenseits des S-Bahn-Rings, die sich aufgrund ihrer Anbindung und Lage ideal als moderne Bürostandorte eignen.

Die Branche erweitert ihr Netzwerk
Das Problem dabei ist für die Branchenvertreter jedoch Folgendes: Während der Gewerbeimmobilienmarkt in den klassischen A- und B-Lagen der Metropolen fest in den Händen professioneller Investoren ist, zeigt sich für die Randlagen ein völlig anderes Bild: Allzu häufig befinden sich die Immobilien beziehungsweise Baugrundstücke im Eigentum von lokalen Akteuren - sei es der mittelständische Traditionsbetrieb mit seinem ehemaligen Produktionsareal oder auch die Privatperson ohne besondere Immobilienaffinität. Häufig sind sich diese lokalen Akteure nicht darüber im Klaren, welche Potenziale ihre Bestandsimmobilien überhaupt aufweisen und welche Kaufpreise ein Immobilienentwickler zu zahlen bereit wäre.

Daher ist es für die Immobilienwirtschaft wichtig, ihre Netzwerke im Hinblick auf genau diese lokalen Akteure zu erweitern, Kooperationen einzugehen und Aufklärungsarbeit zu leisten. Wichtig dabei ist ein transparentes Vorgehen: Sie müssen offen kommunizieren, welches Interesse sie an der jeweiligen Liegenschaft haben und warum sie sich preislich nicht am aktuellen, sondern am zukünftigen Verkehrswert der Immobilie orientieren. Ansonsten kann es schnell dazu kommen, dass der Verkäufer misstrauisch wird und die Transaktion nicht zustande kommt.

Davon, dass sich Immobilienentwickler immer stärker in Richtung "B2C" vorwagen, können letztlich alle profitieren: Immobilieninvestoren, die die entwickelten Objekte in den langfristigen Bestand übernehmen, genauso wie Unternehmen, die eine moderne und erschwingliche Bürofläche suchen. Und nicht zuletzt die Kieze selbst, in denen sich diese Unternehmen ansiedeln und die infolgedessen mit einem attraktiveren Jobangebot punkten können.



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