Das Vermieten an Coworking-Anbieter ist eine Kunst für sich

Von Peyvand Jafari, Geschäftsführender Gesellschafter, CREO Group

Sneaker und Beanies, Bürohund, Tischkicker und eine Bierflatrate ab 17 Uhr - für die Nutzer von Coworking-Flächen gibt es verglichen mit klassischen Büroflächen viele Pluspunkte in Sachen Attraktivität. Dazu gehört nicht zuletzt auch der branchenübergreifende Austausch. Von meiner Tischplatte zu deiner Hängematte. Doch Start-ups und Freelancer bergen mit ihren kurzfristigen Anmietungen zwar durchaus Unsicherheiten für den Coworking-Betreiber und damit letztlich auch für den jeweiligen Immobilieneigentümer. Dieser Nervenkitzel ist im dynamischen Arbeitsmarkt des 21. Jahrhunderts aber wichtig für die Zukunftsfähigkeit einer Gewerbeimmobilie.

Im vergangenen Jahr arbeiteten weltweit mehr als zwei Millionen Menschen tagtäglich in einem Coworking-Space. Flexibilität verlangen aber nicht nur die Coworker, sondern auch der Coworking-Space-Betreiber selbst vom eigentlichen Eigentümer der Immobilie. Im deutschen Durchschnitt mieten Coworking-Betreiberihre Flächen für fünf Jahre vom Eigentümer an. Im Vergleich zum klassischen zehnjährigen Mietvertrag steigt auf Eigentümerseite der Verwaltungsaufwand bei gleichzeitig höheren Kosten für Innenausbauten und notwendigen Umbauarbeiten nach Ende der Mietlaufzeit.

Eigentümer müssen sich absichern
Zwar macht Coworking aktuell noch einen sehr kleinen Teil des Büromarkts aus, doch mit voranschreitender Digitalisierung sinkt für die Unternehmen das Bedürfnis nach großen und teuren Büroflächen. Bei der Auswahl des Mieters sollten Eigentümer jedoch Vorsicht walten lassen. Ähnlich wie bei Hotelimmobilien müssen Betreiberrisiken berücksichtigt werden - beispielsweise kann dies in Form von Sicherheiten durch das Franchise-Unternehmen geschehen. Wenn allerdings ein gesamter Coworking-Anbieter in Schieflage gerät, hilft auch das nicht viel. Daher sollte ein Investor Anbieter frühzeitig auf Herz und Nieren prüfen.

Vor allem für Objekte jenseits der klassischen Bürolagen - und ganz besonders in Speckgürtelstädten und Regionalzentren - muss es zudem nicht immer der teuerste Anbieter sein. Häufig zeigt sich, dass ein regionales Coworking-Unternehmen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis vor allem für die kleineren und mittelständischen Unternehmen bietet, die jenseits der Vorzugslagen häufig anzutreffen sind. Diese sind ausdrücklich nicht die Zielgruppe von Branchenprimus WeWork und weiteren großen Akteuren.

Mein Fazit: Diese beiden letztgenannten Prämissen - preisgünstig und lokal versus etabliert - können in Konflikt zueinander stehen, müssen es aber nicht. Idealerweise sollte die Wahl auf den passenden Anbieter bereits während der Entwicklung des Immobilienkonzepts fallen. Denn so können Details in der Flächengestaltung im Vorfeld gemeinsam abgesprochen werden, um beste Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass der Coworking-Anbieter vor Ort erfolgreich ist und es nicht an Nutzern mangelt. Sicherheitsorientierten Eigentümern ist jedoch grundsätzlich zu raten, nicht mehr als 20 Prozent ihrer Flächen als Coworking-Spaces zu vermieten.