Darauf kommt es bei der Immobilienbewertung an – Interview mit Maximilian Zöller von der BlueHill Estate Group

Angesichts niedriger Zinsen haben sich Immobilien in den letzten Jahren für immer mehr Menschen zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit entwickelt. Ob sicheres Core-Investment oder risikofreudige opportunistische Strategie, die Anlagemöglichkeiten sind vielfältig. Unabhängig davon, auf welches Risikoprofil der Fokus gelegt wird, spielt die Wertermittlung stets eine zentrale Rolle, und das nicht nur beim Ankauf. Diesbezüglich haben wir uns mit Maximilian Zöller von der BlueHill Estate Group ausgetauscht.

Guten Tag Herr Zöller, wir freuen uns, dass Sie bei uns sind.

Maximilian Zöller: Vielen Dank für die Einladung!

Beginnen wir zunächst bei den Grundlagen. Worauf sollte jemand achten, der zum ersten Mal darüber nachdenkt, eine Immobilie zu kaufen?

Maximilian Zöller: Im Rahmen eines Ankaufes gibt es verschiedenste Themen, die relevant sein können. In diesem Zusammenhang sind markt- und objektbezogene Faktoren zu beachten.

Unter marktbezogenen Faktoren versteht man alle wertbeeinflussenden Aspekte, die mit der gesamtwirtschaftlichen oder der immobilienmarktspezifischen Entwicklung zusammenhängen. Das können z. B. die demographische Entwicklung, die Kaufkraft, die Arbeitslosenquote oder das immobilienmarktspezifische Angebot-Nachfrage-Verhältnis am jeweiligen Standort sein.

Objektbezogene Faktoren beinhalten alle direkt mit der Immobilie verbundenen Faktoren. Das sind etwa die Lage, der Entwicklungszustand, die bauliche Beschaffenheit, die Ausstattung, die Vermietungssituation sowie ggf. bestehende Rechte und Belastungen. Auch das Bauplanungsrecht kann an dieser Stelle genannt werden.

Es sollte nicht unerwähnt bleiben, dass besonders der Zweck des Erwerbs sowie die jeweilige Nutzungsart eine entscheidende Rolle für die Relevanz der zuvor genannten Faktoren spielen. Ein Kapitalanleger hat in der Regel andere Selektionskriterien als der typische Eigennutzer. Auch wenn man Gewerbeobjekte mit Wohnimmobilien vergleicht, sind hier üblicherweise unterschiedliche Faktoren im Zuge eines Ankaufes maßgeblich.

In der Regel ist die Anschaffung einer Immobilie mit größeren finanziellen Aufwendungen verbunden. Gerade vor diesem Hintergrund sollte die Entscheidung genauestens durchdacht sein. Um das Risiko eines Fehleinkaufs zu minimieren, empfiehlt sich die Heranziehung eines Sachverständigen.

Eine zentrale Rolle bei An- und Verkäufen spielt regelmäßig die Wertermittlung der Immobilien. Welche fachlichen Herausforderungen gibt es hierbei und auf welche Qualifikationen legen Sie bei BlueHill wert?

Maximilian Zöller: Jede Immobilie ist individuell. Das bringt immer neue fachliche Herausforderungen mit sich. Bei der Wertermittlung von Immobilien kommen verschiedenste Aspekte der Immobilienwirtschaft zusammen. Das Wissen um bautechnische Hintergründe und rechtliche Rahmenbedingungen des Grundstückverkehrs sind im Repertoire eines Sachverständigen ebenso unerlässlich wie eine langjährige Erfahrung in der Durchführung von Wirtschaftlichkeitsanalysen. Sich entsprechendes Fachwissen anzueignen, benötigt viel Zeit, Aufwand sowie eine spezielle Ausbildung.

Die Mitarbeiter von BlueHill weisen Erfahrungen aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft, etwa Wertermittlung, Akquisition, Entwicklung, Asset Management sowie Fondsmanagement, auf. Dies ermöglicht es uns, fachlich ein breites Spektrum abzudecken. Aus diesem Grund bietet unser Unternehmen auch Leistungen wie Immobilieninvestitionsanalysen, Cash-Flow-Modellierung sowie Szenario- und Sensitivitätsanalysen im Rahmen von Transaktionen an. Der Fokus liegt allerdings auf der klassischen Verkehrswertermittlung.

Eine gute Überleitung zur nächsten Frage. Wie realistisch schätzen Eigentümer den Verkehrswert ihrer Immobilie Ihrer Erfahrung nach ein?

Maximilian Zöller: Erfahrungsgemäß fällt es branchenfremden Personen schwer, den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Gerade deshalb ist es wichtig, hierfür einen entsprechenden Gutachter heranzuziehen. Er ermittelt den Verkehrswert auf neutraler, unabhängiger und weisungsfreier Basis. Dies kann z. B. beim Verkauf einer Immobilie wichtig sein. Nicht nur kann ein entsprechendes Gutachten als stützendes Argument bei der Veräußerung dienen, sondern es wird etwa auch vermieden, dass ein Objekt auf dem Markt aufgrund einer zu hohen Preisvorstellung „verbrennt“. Dieses Szenario konnte man in den letzten Jahren, in denen es preislich an den Immobilienmärkten zwar fast ausnahmslos nach oben ging, die Preisvorstellungen der Immobilieneigentümer dennoch oftmals unrealistische Höhen erreichten, immer wieder beobachten.

Wie genau kommt es zu diesen subjektiven, oftmals stark unterschiedlichen Preisvorstellungen?

Maximilian Zöller: Jede am jeweiligen An-/Verkauf beteiligte Partei hat unterschiedliche Erfahrungen, Informationen, Wertvorstellungen und finanzielle Möglichkeiten. Diese Aspekte bilden unter anderem die Basis für die genannten subjektiven Entscheidungen. Hinzu kommt, dass jede Person die vorliegenden wertrelevanten Informationen unterschiedlich interpretiert/gewichtet. Aus diesem Grund entstehen oftmals Abweichungen zwischen den „individuellen“ Kaufpreisen und den ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ermittelten Verkehrswerten.

Sofern sich für die Heranziehung eines Gutachters entschieden wird, auf was sollte geachtet werden und mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Maximilian Zöller: Bei der Auswahl des Gutachters sollte besonders auf die Qualifikation des Sachverständigen geachtet werden. Der Gutachter sollte idealerweise eine öffentliche Bestellung und Vereidigung oder eine Personenzertifizierung DIN EN ISO/IEC 17024 vorweisen können. Zwischen Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und öffentlicher Bestellung besteht eine gesetzliche Gleichstellung. Weiterhin positiv zu werten sind in der Regel Mitgliedschaften in Verbänden mit höheren Eintrittsbarrieren. In diesem Zusammenhang ist beispielsweise die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zu nennen.

Um Überraschungen bei der Rechnungsstellung zu vermeiden, empfiehlt sich der Austausch mit dem Gutachter bereits im Vorfeld der Bewertung. Idealerweise erfolgt die Honorierung auf transparenter Basis. Hier bietet sich z. B. die Zugrundelegung der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) an. Die Honorare sind dabei gestaffelt in Relation zum Verkehrswert der Liegenschaft sowie abhängig von Besonderheiten wie z. B. wertrelevanten Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs.

Vielen Dank für das informative Gespräch!

Über BlueHill

Die BlueHill Estate Group ist ein in Aschaffenburg ansässiges Unternehmen, welches den Fokus auf die Immobilienbewertung und die Investition in Immobilien im Rhein-Main-Gebiet legt.