Ioannis Moraitis: Die Entwicklung im Berliner Immobilienmarkt

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Gastautor: Martin Brosy
12.08.2020, 11:13  |  1393   |   

Wer an Immobilienpreise und den Immobilienmarkt denkt, kommt dabei gedanklich auch an Berlin kaum vorbei. Berlin war in den letzten Jahren einer der Hotspots in Sachen Miet- und Kaufpreise für Immobilien. Der Markt galt vor der großen Corona-Krise als sehr vital. Doch wie sieht es in Berlin jetzt aus? Hat die Coronakrise der Entwicklung geschadet und welche Auswirkungen hat der Mietendeckel, den der Rot-Rot-Grüne Senat Anfang März 2020 eingeführt hat? Ioannis Moraitis, Immobilienexperte und Geschäftsführer der hedera bauwert GmbH, sieht aktuell viel Licht und nur etwas Schatten.

Abbildung 1: Der Immobilienmarkt in Berlin: Von Krise nach wie vor keine Spur. Bildquelle: @ filin127 / Pixabay.com

Berliner Immobilienmarkt: Robuster als angenommen

Nach Ansicht von Ioannis Moraitis gab es insbesondere durch die Corona-Krise zwar eine gewisse Abschwächung der Trends auf den Immobilienmärkten, jedoch seien dies keine strukturellen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Von einer Immobilienblase, die platzen könnte, sei man weit entfernt. Viel mehr könne man davon ausgehen, dass die Entwicklung mit zunehmender Normalisierung des Alltags ebenfalls wieder eine ähnliche Dynamik annehme wie vor der Krise.

In Berlin gebe es zudem auch eine besondere Situation: Die Stadt ist als Wohnort für viele Menschen sehr attraktiv. Demnach strömen mehr und mehr neue Bewohner die Bundeshauptstadt. So geht man allgemein davon aus, dass in Berlin bis zum Jahr 2030 ca. 180.000 Menschen mehr leben als im Jahr 2018. Diese zusätzliche Nachfrage trifft auf einen eh schon angespannten Immobilienmarkt, auf dem die Investoren mit dem Neubau gar nicht nachkommen. Auch der Senat erreicht seine selbstgesteckten Ziele in Bezug auf den geplanten Neubau von 30.000 Wohnungen bis zum Jahr 2021 wohl nicht.

Die Zahlen geben Moraitis recht, denn nach einer Studie der „Value AG“ stiegen die Kaufpreise in Berlin im laufenden Jahr bislang um 1,3%. Corona-bedingte Preiseffekte fallen demnach entweder nur sehr schwach aus oder sind im Endeffekt sogar kaum vorhanden.

Mietendeckel: Lauf Ioannis Moraitis lediglich Öl im Feuer

Der Berliner Mietendeckel ist eingeführt worden, um die hohen Mietsteigerungen in Berlin abzumildern und den Menschen stemmbare Mieten zu garantieren. Dies sei nach Aussage von Ioannis Moraitis jedoch nur möglich, wenn mehr gebaut werden. Hohe Mieten entstünden durch die Tatsache, dass die Nachfrage nach gutem Wohnraum das Angebot bei weitem übersteige.

Mit dem Mietendeckel würden Investitionen in neue Immobilienprojekte in Berlin hingegen unattraktiver. Somit käme es unter dem Strich zu weniger Bauprojekten, die später als entsprechender Wohnraum genutzt werden könnten. Im Grunde verschlimmere der Mietendeckel den Nachfrageüberschuss auf dem Markt weiter. Es sei vielmehr wichtig, die Rahmenbedingungen für neue Immobilienprojekte so attraktiv zu gestalten, dass möglichst viele Investoren angelockt würden.

Darüber hinaus sorge der Mietendeckel nur dafür, dass der Erfindungsreichtum von Immobilieneigentümern steige. Ob nun Mietrecht im Grundbuch gegen ein Nutzungsentgelt oder Leerstand – potenzielle Vermieter wählten am Ende immer den Weg, der die geringsten Kosten mit sich bringe, so Ioannis Moraitis weiter.

Streit um Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels

In punkto Mietendeckel wird es aktuell zudem spannend. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat kürzlich ein Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp in Bayern abgelehnt. Gegner des Mietendeckels sehen dies als Bestätigung dafür, dass auch der Mietendeckel in Berlin nicht verfassungsgemäß ist. Inwieweit sich beide Situationen vergleichen lassen und ob es am Ende zu einem Stopp der Regelung in der Bundeshauptstadt kommt, müssen jedoch das Landesverfassungsgericht in Berlin und in letzter Instanz das Bundesverfassungsgericht entscheiden.

Hedera bauwert GmbH mit vielen Projekten in der Bundeshauptstadt

Ioannis Moraitis setzt derweil weiter auf attraktive Immobilienprojekte in Berlin. Dabei geht es zum einen um die Sanierung und den Ausbau von Altbauten, aber auch um die Errichtung ganz neuer Wohnquartiere. Hier einige Beispiele:

1. Projekt Duo Nuovo

In Berlin-Mariendorf entstehen zwei große Neubau-Mehrfamilienhäuser mit 46 Eigentumswohnungen. Die verschiedenen Wohnungszuschnitte bieten Wohneinheiten mit 55 m² bis zu 134 m².

2. Projekt Pulse

Im Rahmen des Projekt Pulse entstehen in der Delbrückstraße in Berlin-Neukölln 12 Eigentumswohnungen mit jeweils 2 Zimmern und einer hochwertigen Ausstattung. Bei 63 m² Wohnfläche perfekte Single-Wohnungen oder Wohneinheiten für Paare.

3. Projekt Allegria

In Berlin-Lichtenberg werden 3 Neubaugebäude errichtet, die insgesamt 29 moderne Eigentumswohnungen mit sich bringen. Das Konzept sieht auch hier ganz unterschiedliche Wohnungszuschnitte mit einer Wohnfläche von 47-133 m² vor.

Der Berliner Immobilienmarkt gilt weiterhin als sehr vital

Ioannis Moraitis geht abschließend davon aus, dass der Boom auf dem Immobilienmarkt in der Bundeshauptstadt weitergehen wird. Die Coronakrise hat den Wachstumstrend zwar verlangsamt, konnte aber keine nachhaltigen Veränderungen in der Dynamik bewirken. Aufgrund der stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum dürfte sich die Situation in den nächsten Jahren jedenfalls nicht deutlich abschwächen. Der Mietendeckel bremst zudem weitere Investitionen und sorgt aktuell für fehlende Rechtssicherheit. Es bleibt abzuwarten, welche Neuerungen die nächsten Jahren noch mit sich bringen.



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Ioannis Moraitis: Die Entwicklung im Berliner Immobilienmarkt Wer an Immobilienpreise und den Immobilienmarkt denkt, kommt dabei gedanklich auch an Berlin kaum vorbei. Berlin war in den letzten Jahren einer der Hotspots in Sachen Miet- und Kaufpreise für Immobilien. Der Markt galt vor der großen Corona-Krise als sehr vital. Doch wie sieht es in Berlin jetzt aus? Hat die Coronakrise der Entwicklung geschadet und welche Auswirkungen hat der Mietendeckel, den der Rot-Rot-Grüne Senat Anfang März 2020 eingeführt hat?