Brisantes Urteil: Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf einer Immobilie

Gastautor: Roland Klaus
10.09.2020, 16:34  |  1266   |   |   

Immobilienverkäufer bekommen von ihren Kreditinstituten eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt, wenn sie eine Baufinanzierung vorzeitig beenden. Doch nun zeigt ein OLG-Urteil: In vielen Fällen wird diese Gebühr zu Unrecht erhoben. Auch nachträglich muss die Bank das Geld zurückzahlen.

Im Jahr 2016 hat der Gesetzgeber die Spielregeln für private Baufinanzierungen in einigen Punkten geändert. Darunter ist auch ein Punkt, der erst jetzt besondere Brisanz entwickelt – und zwar dann, wenn ein Immobilienbesitzer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will und dazu eine laufende Baufinanzierung vorzeitig kündigt. In §502 BGB heißt es nämlich, dass Banken in diesem Fall ihren Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung verlieren, wenn „die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

Dabei geht es nicht um Kleinigkeiten. Denn durch die gesunkenen Immobilienzinsen sind im Gegenzug die Vorfälligkeitsentschädigungen rasant gestiegen. In der Regel handelt es sich um mehr als 10.000 Euro, die ein Verbraucher sparen kann, wenn er den Vorfälligkeitszins nicht bezahlen muss. Die neue BGB-Regelung blieb bisher von vielen unbemerkt und spielte kaum eine Rolle.

Doch durch ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt (Az. 17 U 810/19) wird das Thema plötzlich relevant. Das Gericht verurteilte nämlich die Commerzbank zur Rückzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von mehr als 21.000 Euro. Grund: Die im Vertrag enthaltenen Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung genügen nicht den gesetzlichen Anforderungen. Und dieses Urteil dürfte kein Einzelfall bleiben.

Die Interessengemeinschaft Widerruf hat untersucht, bei welchen Banken vergleichbare Fehler in den Kreditverträgen zu finden sind. Ergebnis unserer Stichprobe: Mit Ausnahme der Unicredit/Hypovereinsbank hat keine Bank fehlerfrei gearbeitet. Sowohl bei Sparkassen, Volksbanken, als auch bei ING Diba, DSL Bank, Sparda, Deutsche Bank und Commerzbank finden sich kleinere und größere Fehler. Diese führen dazu, dass Verbraucher ein Darlehen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beenden dürfen oder eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern können.

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In Frage kommen dabei Verbraucherkredite, die ab März 2016 abgeschlossen worden sind – erst zu diesem Zeitpunkt trat das neue Gesetz in Kraft. Bei früheren Darlehen kann der Kunde jedoch prüfen lassen, ob der sogenannte Widerrufsjoker gezogen werden kann, der bei fehlerhaften Informationen über das Widerrufsrecht ebenfalls eine vorzeitige Beendigung einer Baufinanzierung ermöglicht.

Übrigens greift das aktuelle Urteil auch in einigen Fällen, in denen gar keine Immobilie verkauft wird. Strafzahlungen werden nämlich auch dann fällig, wenn ein vereinbartes Darlehen gar nicht ausgezahlt wird, z.B., weil sich der Kauf oder Bau einer Immobilie zerschlagen hat. Experten sprechen dann von einer sogenannten Nichtabnahmeentschädigung. Hier gelten die gleichen Regeln wie bei einer Vorfälligkeitsentschädigung. Ist der Vertrag fehlerhaft oder unklar, kann die Zahlung vermieden werden.

Allerdings führt kein Weg an einer individuellen Prüfung des Kreditvertrags durch einen Experten vorbei,  beispielsweise kostenlos und unverbindlich bei der IG Widerruf. Wir rechnen damit, dass die Banken sich zunächst stur stellen, wenn der Kunde sie mit den Vertragsfehlern konfrontiert. Denn es geht um viel Geld. Erst mit Hilfe eines Anwalts und möglicherweise auch eines Rechtsstreits dürften hier Erfolge zu erzielen sein.

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