Vorstandsinterview

FCR Immobilien: „Unser Ziel liegt bei Immobilienkäufen für rund 160 Millionen Euro“

Er macht dabei deutlich, dass aktuell über mehrere Zukäufe verhandelt wird. Das Portfolio soll weiter gestärkt werden, die Leerstandsquote soll weiter sinken. Die Refinanzierung einer im Jahresverlauf fälligen Anleihe ist ebenso Thema des Gesprächs wie die Hotelpläne der Gesellschaft. Die Auswirkungen der Pandemie werden von Raudies ebenfalls ausführlich beleuchtet.

Sie haben eine Kapitalerhöhung im vergangenen Herbst verschoben. Jetzt gibt es trotz erneutem Lockdown diese Finanzierungsrunde. Warum?

Raudies: Im vergangenen Herbst haben drei Themen die Anleger verunsichert. Das waren die bevorstehende US-Wahl, der Brexit sowie die Corona-Pandemie. Die ersten beiden Themen haben sich inzwischen erledigt, so dass wir jetzt den vorhandenen Wertpapierprospekt, auch aus Kostengründen, für die Kapitalerhöhung nutzen.

Werden Sie selber an der Kapitalerhöhung teilnehmen und neue Aktien zeichnen?

Raudies: Mit der Kapitalerhöhung verfolgen wir zwei Ziele. Zum einen wollen wir natürlich Geld für das geplante weitere Wachstum des Immobilienbestandes einsammeln, aber zum anderen soll hierdurch auch der Freefloat erhöht werden. Deshalb plane ich, nur von den nicht bezogenen Aktien Papiere zu erwerben, im Umfang von bis zu 1 Million Euro.

Sie wollen durch die Kapitalerhöhung rund 14 Millionen Euro ins Unternehmen holen. Wie soll das Geld in der Folge eingesetzt werden?

Raudies: Ausschließlich für den Ankauf von Objekten. Wir planen unser Bestandsportfolio mit Schwerpunkt Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogerien weiter auszubauen. Aber auch Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien werden wir weiter kaufen. Insgesamt wollen wir in diesem Jahr Immobilien für rund 160 Millionen Euro erwerben, da ist die Kapitalerhöhung ein Baustein.

Welches Ankaufsvolumen können Sie letztlich mit Hilfe der 14 Millionen Euro umsetzen?

Raudies: Wir finanzieren jeden unserer Ankäufe aus einem Mix aus Eigenkapital, Anleihen und Bankdarlehen. Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote lag zur Orientierung Ende Juni bei soliden 26 Prozent. Zudem stehen uns für das geplante Wachstum auch Rückflüsse aus den geplanten Objektverkäufen zur Verfügung. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung und den kalkulierten Rückflüssen aus Objektverkäufen können wir nach unserer Planung ca. 220 Millionen Euro investieren. Unser Ziel liegt bei Immobilienkäufen für rund 160 Millionen Euro.

Wie sehr wirkt sich die Pandemie auf ihre Mieteinnahmen aus? Gibt es viele Stundungen, Ausfälle oder gar Insolvenzen?

Raudies: Unser Bestandsportfolio verfügt als Ankermieter oft über einen Lebensmittelmarkt oder Nahversorger oder eine Drogerie. Unsere Immobilien befinden sich bevorzugt in Sekundärlagen und sorgen damit häufig für die Grundversorgung der Menschen vor Ort. Die Auswirkungen von Corona waren daher moderat.

Wir haben mit betroffenen Mietern ein Programm aufgesetzt, wonach wir auf eine Monatsmiete verzichten, wenn der Mietvertrag vorzeitig um ein Jahr verlängert wird. Hierdurch haben wir Mieterlöse für die kommenden Jahre in Millionenhöhe vereinbart. Zu Mietausfällen ist es bisher Corona-bedingt nur in einem sehr geringen Ausmaß von ca. 1 Prozent gekommen.

Und wie sehr behindert sie Corona bei neuen Zukäufen? Haben sich die Kaufpreise aufgrund der Pandemie verändert?

Raudies: Vor allem im 2. Quartal 2020, aber auch noch im 3. Quartal waren wir durch die Corona-Maßnahmen eingeschränkt bei Objektbesichtigungen. Ich gehe davon aus, dass wir ohne die Beschränkungen sicherlich mehr Objekte hätten ankaufen können, als die letztendlich 16 erworbenen Immobilien.

Die aktuellen Maßnahmen sehe ich aber nicht mehr als Beeinträchtigung bei den Zukäufen, auch wenn sich durch Corona der Ankaufsprozess geändert hat. Wir können nach wie vor mit Anfangsrenditen von 8 Prozent bis 12 Prozent Objekte kaufen. Die Langfristigkeit und die Qualität der Objekte sind uns aber wichtiger als die reine Rendite.

Welche Leerstandsquote gibt es bei FCR aktuell?

Raudies: Wir konnten durch unser erfolgreiches Asset Management, bei dem wir auch unsere selbstentwickelte Software einbinden, die Leerstandsquote im vergangenen Jahr deutlich senken. Im vergangenen Jahr lag der Leerstand im Bestandsportfolio zum Jahresende bei 11,0 Prozent, nach 17,9 Prozent im Vorjahr. Dabei muss berücksichtigt werden, dass die verkauften Objekte alle einen Vermietungsstand von 100 Prozent hatten. Unser Asset Management war also noch erfolgreicher als der Rückgang der Leerstandsquote zeigt.

Je nach weiteren Ankäufen und Verkäufen kann die Quote schwanken, tendenziell geht der Leerstand weiter zurück und soll auch 2021 weiter sinken. Da wir diese Potenzialmiete aus dem Leerstand aber beim Einkauf nicht mitbezahlen, ist das für uns natürlich grundsätzlich Zusatzprofit, der uns sowohl im FFO zu Gute kommt als auch in der Bewertung vom Objekt. Für uns schon alleine etwas, an dem wir immer und gerne arbeiten.

In rund 30 Prozent ihrer Objekte befinden sich Lebensmittelläden. Ist das in Corona-Zeiten eine besondere Stütze?

Raudies: Auf die Lebensmittelmärkte, Nahversorger und Drogeriemärkte entfallen rund 50 Prozent unserer Mieteinnahmen. Aber auch unsere weitere Mieterstruktur, die von bonitätsstarken Mietern geprägt ist, hat sich in der Corona-Krise bewährt.

Welche Investitionen planen Sie 2021 bei den bestehenden Objekten zur Sanierung oder zur Erweiterung?

Raudies: Aktuell gehen wir von rund 3 Millionen Euro bis 5 Millionen Euro für 2021 aus, die wir im Rahmen der Weiterentwicklung in die vorhandenen Objekte des Bestandsportfolios investieren. Hierdurch können wir die Attraktivität der Objekte steigern und den vorhandenen Leerstand weiter reduzieren.

Auf dem Eigenkapitalforum der Deutschen Börse sprachen Sie davon, dass es eine größere Differenz zwischen Ist-Miete und Potenzialmiete gibt. Warum schließen sie diese Lücke nicht?

Raudies: Die Lücke wird kontinuierlich reduziert. Im vergangenen Jahr haben wir den Leerstand ja schon deutlich abgebaut und planen, dies auch 2021 weiter zu tun.

Mit welcher Prognose gehen Sie ins neue Jahr?

Raudies: Eine detaillierte Prognose haben wir für 2021 bisher noch nicht veröffentlicht, Unser Ziel ist es, weiter profitabel zu wachsen und Immobilien für rund 160 Millionen Euro zu kaufen. Aktuell befinden wir uns in finalen Ankaufsgesprächen für rund 70 Millionen Euro. Mit anderen Worten, ich bin für die weitere Entwicklung der FCR Immobilien AG sehr positiv gestimmt.

Wie viele Objekte wollen Sie 2021 kaufen, wie viele sollen verkauft werden?

Raudies: Wir haben für unser Wachstum ein Volumen-Ziel, aber kein Stückzahl-Ziel herausgegeben. Die Objektgrößen in unserem Markt können sehr variieren, so kaufen wir Einzelobjekte für 1 Million Euro bis 50 Millionen Euro ein. Verkäufe sind bei unserem Tradingportfolio vorgesehen, und wir werden auch unsere Immobilienprojekte abschließen und verkaufen. Die Mittelrückflüsse aus diesem Bereich sollen in das Bestandsportfolio investiert werden, wobei wir auch weiter Büro-, Logistik- oder Wohnimmobilien erwerben werden, wenn Qualität und Rendite stimmen.

Im Oktober wird eine Anleihe fällig, wie wollen Sie diese refinanzieren?

Raudies: Die Anleihe hat ein Volumen von 15 Millionen Euro. Uns stehen für die Rückzahlung mehrere Optionen offen, so dass wir flexibel agieren können. Zum einen haben wir eine sehr gute Liquiditätsausstattung, zum anderen Mittelrückflüsse aus den Verkäufen und aus der Bestandshaltung, und wir können unsere soliden Bilanzrelationen nutzen. Die Rückzahlung im Herbst ist damit gesichert.

Sie haben jüngst persönlich in Westerburg ein Hotel aus dem Bestand von FCR erworben. Wieso?

Raudies: Von Aktionären wurde in den vergangenen Monaten wegen der Corona-Lockdowns regelmäßig nach unserem Engagement im Hotelbereich gefragt. Wir haben ja opportunistisch drei Objekte erworben, die zum Verkauf stehen. Wir reden hier also über einen Randbereich. Die FCR soll strategisch aufs Kerngeschäft ausgerichtet werden, da passen die Hotels nicht rein. Ich habe mich deshalb entschlossen, eines der Objekte zu übernehmen, so wird aus Sicht der Aktionäre ein Risiko herausgenommen. Bei den beiden anderen Hotels befinden wir uns in Verkaufsgesprächen, hier liegen uns auch bereits mehrere LOIs vor.

Dieses Interview ist eine Kooperation von wallstreet:online mit der Redaktion von www.4investors.de.