Der Immobilienmarkt im Wandel - wo sinkt die Nachfrage, wo ändert sich nur die Nutzung?

Von Jürgen Mertens, CEO der Achtstein Invest AG

Beispielsweise erkennen viele Unternehmen auch abseits der aktuellen Situation die Vorteile des Remote Working, sprich: dem Homeoffice. Inwiefern verändert das den Büro- und Immobilienmarkt insgesamt?

Büromarkt, Wohnimmobilien, Einzelhandelsflächen - die Coronakrise betrifft sicherlich alle Assetklassen direkt oder indirekt. Doch nur weil einige Marktsegmente möglicherweise negative Auswirkungen erfahren, heißt das nicht, dass die allgemeine Nachfrage nach Immobilien zurückgehen wird. Werfen wir einen Blick auf den sich verändernden Markt und die Möglichkeiten, diesen entgegenzutreten.

Betrachten wir einmal als erste Assetklasse die Einzelhandelsimmobilien. Diese befinden sich meist gut gelegen in den Stadtzentren. Somit können Einwohner aus den verschiedensten Stadteilen schnell zu den Läden gelangen. Doch auch andersherum würde das funktionieren: Von den zentral gelegenen Standorten können die Konsumenten ebenso effizient erreicht werden. Dies ist optimal für die Logistikbranche. Der E-Commerce boomt und Logistikflächen erfahren einen enormen Nachfragezuwachs. Ein Aspekt des Online-Handels beziehungsweise der Logistik, welcher noch effizienter gestaltet werden muss, ist "die Überwindung der letzten Meile". Doch würden bisher klassische Einzelhandelsflächen als zentral gelegene städtische Logistik-Hubs genutzt werden, könnte der finale Weg der Ware zum Kunden schnell und effizient abgewickelt werden. Somit würde ein Rückgang des Einzelhandels in den Stadtzentren vom wachsenden Online-Handel und dem Bedarf an urbanen Logistikzentren aufgefangen werden. Eine weitere Möglichkeit wäre es, gerade im Stadtkern (z. B. Fußgängerzonen) in den Obergeschossen eine Umnutzung zu Wohnungen vorzunehmen. Und genau darum geht es, um weiterhin attraktive Immobilieninvestments anzubieten: veränderten Bedarf erkennen und Flächen dahingehend umnutzen.

Raus für mehr Raum. Viele Familien suchen aufgrund der veränderten Arbeitsweise mehr Fläche. Kostengünstig entwickelt sind diese auch ein attraktives Investment - und das schon ab geringen Anlagesummen

Wenn Wohnraum zum Arbeitsplatz wird - und umgekehrt
Ähnlich wie in der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien kann eine sinkende Nachfrage bei Büroimmobilien von einer steigenden Nachfrage einer anderen Sparte ausgeglichen werden - den Wohnimmobilien. Aufgrund des großen Wandels zum Homeoffice hört man dieser Tage schon vom großen Bürosterben. Dies ist sicherlich übertrieben. Selbst wenn das Remote Working nach der Krise als alternative Arbeitsform bestehen bleibt und Meetings beispielsweise nicht mehr zwangsweise vor Ort abgehalten werden müssen, sondern per Online-Konferenz, wird das Büro als zentrale Schnittstelle und Kommunikationsstätte des Unternehmens bestehen bleiben. Gerade nach der Pandemie wird das Verlangen nach einem Ort der Kommunikation und der sozialen Kontakte stärker sein als zuvor. Natürlich werden manche Firmen aufgrund der reduzierten Arbeitsplätze vor Ort weniger Flächen benötigen - gleichzeitig werden Büroflächen nicht zwingend abgestoßen, sondern deren Nutzung überdacht. Und wo dann doch Flächen frei werden, können diese - sofern möglich - durch eine Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum umfunktioniert werden. Schließlich sind Arbeitnehmer, welche konstant von zu Hause arbeiten, zunehmend an einem eigenen Arbeitszimmer interessiert. Der sowieso schon hohe Bedarf nach großzügigen Wohnflächen könnte somit gerade in Innenstadtlagen abgefangen werden - auch wenn solche Umwandlungen nicht ganz einfach sind. Hierfür muss die Politik adäquat auf die Veränderungen durch die aktuelle Pandemie reagieren und sollte unter anderem durch eine vereinfachte Umnutzung bestehender Flächen gegen das vermeintlich "große Innenstadtsterben" vorgehen.