Im Interview

Immobilienexperte Marcus Wellhöner: "Kaufe nur Immobilien, die Du mit dem Fahrrad erreichen kannst"

wallstreet:online: Herr Wellhöner, Immobilien sind Ihre große Leidenschaft. Können Sie bitte Ihr Unternehmen in wenigen Sätzen vorstellen?

Marcus Wellhöner: Die Leidenschaft für Immobilien begleitet mich seit der Schulzeit, also seit knapp 30 Jahren. Nach der Ausbildung zum Immobilienkaufmann war ich lange Jahre als Verwalter für das kaufmännische, technische und das infrastrukturelle Management von Immobilien verantwortlich. Mittlerweile decke ich mit meinem Unternehmen nahezu alle Dienstleistungen innerhalb der Immobilienbranche ab.

Unser Logo - ein blauer Kreis, der ein Haus umschließt - steht sinnbildlich für unsere umfassende Kompetenz. Wir überzeugen mit Kontinuität, dem ganzheitlichen Blick auf die Immobilienwerte sowie fließende, vorwärts gerichtete Veränderungen. Damit stehen wir allen Kunden bei der Sicherung und Wertsteigerung des Immobilienportfolios zur Seite.

wallstreet:online: Was raten Sie privaten Immobilien-Besitzern, die einen Haus- oder Wohnungsverkauf planen?

Marcus Wellhöner: Es ist wichtig, die allgemeinen Grundregeln des Immobilienverkaufs zu kennen. Vor allem private Immobilienbesitzer sind mit den Voraussetzungen meist nicht vertraut. Steuerliche Regelungen (Stichwort: Drei-Objekt-Grenze), mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen oder die eventuelle Angabe einer Verwendungsabsicht des Ertrages sind zu beachten. Daher ist es empfehlenswert, einen erfahrenen Partner, wie Wellhöner Immobilien, zu beauftragen.

Weiterer Vorteil: Die Experten können die Entwicklung des Immobilienmarktes einschätzen und nützliche Informationen geben. Dazu gehört auch, dass ein Verkauf in den kommenden Monaten zu empfehlen ist. Denn ab 2023 ist ein deutlicher Nachlass der Kaufpreise prognostiziert, während die Lage im Jahr 2021 trotz der aktuellen Situation stabil bleibt. Der Ertrag lässt sich kurzfristig anlegen, um bei sinkenden Kaufpreisen wieder zu investieren. Diese Chance sollten private Immobilienbesitzer nutzen.

wallstreet:online: Wie ermittelt man eigentlich den Wert einer Immobilie?

Marcus Wellhöner: Die Bewertung von Immobilien, egal ob Gebäuden oder Grundstücken, ist komplex und lässt sich in der Kürze nur schwer erklären. Denn bei der Wertermittlung sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen, aus denen sich unterschiedliche Verkaufswerte ergeben. Beispiel: Beim Verkehrswert (auch als Marktwert bezeichnet) sind vor allem Lage und Beschaffenheit zu analysieren. Die rechtlichen Grundlagen dazu sind in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) verankert. Diese einheitlichen Grundsätze, die gleichermaßen für Sachverständige und Gutachterausschüsse gelten, schaffen einen einheitlichen Standard, der die Transparenz auf dem Markt verbessert. Grundsätzlich sind bei der Wertermittlung drei Verfahren vorgesehen, nämlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

wallstreet:online: Sie bieten auf Ihrer Webseite ein Online-Tool zur kostenlosen Immobilienbewertung nach den klassischen Bewertungsmaßstäben an. Wie aber funktioniert das Bewertungstool Pricehubble, welches Sie alternativ benennen, zusätzlich einsetzen und wie realistisch ist der ermittelte Verkaufspreis?

Marcus Wellhöner: Das Bewertungstool Pricehubble ermöglicht die schnelle und unkomplizierte Wertermittlung für Immobilien. Das Tool, das mit einer künstlichen Intelligenz arbeitet, nutzt die Immobilienangebote aus den unterschiedlichen Verkaufsportalen im Netz. Diese Marktdaten und die Dauer der Verfügbarkeiten werden gespeichert und gemeinsam mit ergänzenden sozio-ökonomischen Daten sowie der Lage des Objekts für die Wertermittlung genutzt.

Selbst Sonnenausrichtung, Emissionswert oder Zustand der Immobilie fließen in die Bewertung mit ein. Wir haben gute Erfahrung mit dem Pricehubble gemacht, denn die Ergebnisse sind transparent und verständlich. Zudem war bislang jeder Preis erzielbar, sodass wir zurecht behaupten können, dass das Bewertungstool einen realistischen Verkaufswert ermittelt.

wallstreet:online: Immobilieninvestment gelten als sichere und rentable Geldanlage. Was raten Sie Anlegern, die sich erstmals mit Immobilieninvestments beschäftigen?

Marcus Wellhöner: Während der Ausbildung zum Immobilienkaufmann habe ich einen Leitspruch gelernt, den ich bis heute beherzige und weitergebe: Kaufe nur Immobilien, die du mit dem Fahrrad erreichen kannst! Kurzum: Private Anleger sollten Immobilien aus der Region kaufen, damit sie vor allem die Lage richtig einschätzen können. Zudem lauern zahlreiche Fehlerquellen, sodass es sich lohnt, einen Immobilienexperten sowie einen Steuerberater zu kontaktieren. Denn auch Immobilieninvestments sind nicht risikofrei. Mietausfälle sowie Verfahrens- und Räumungskosten können eine Finanzierung nachhaltig gefährden. Private Anleger müssen dieses Risiko bedenken.

wallstreet:online: Was war Ihr erfolgreichstes Immobilieninvestment?

Marcus Wellhöner: Bei meinem erfolgreichsten Immobilieninvestment handelt es sich nicht etwa um ein großes Mehrparteienhaus, sondern ein kleines Appartement in gefragter südlicher Lage von Essen. Die Verkehrsanbindung war gut und in der Nähe befand sich eine vielfältige Gastronomie. Das Objekt war gut vermietbar und benötigte keine großen Instandhaltungsmaßnahmen. Dank der regelmäßigen Mieterwechsel konnte der Mietzins immer am oberen Rand der Marktmiete gehalten werden. Einhergehend mit den steigenden Kaufpreisfaktoren wurde im Verkaufsfall am Ende ein deutlicher Mehrwert gegenüber dem Einkauf realisiert.

wallstreet:online: Herr Wellhöner, vielen Dank für das Gespräch.