Instandhaltungskosten – wie man Immobilieninvestments schönrechnet

Neu war dieser Boom vor einem Jahrzehnt insofern als er auf einen langen "Zeitlupen-Crash" bei Wohnimmobilien von 1981 bis 2009 folgte. Ende 2009 hatten die inflationsbereinigten Preise in Deutschland 30% unterhalb derer von 1980 gelegen. Daran erinnert sich heute kaum noch jemand.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist heute nach elf Jahren Preisaufschwung enorm. Sie wird befeuert von der verbreiteten Überschätzung der Rendite der Asset-Klasse Wohnimmobilien, vom Irrglauben Renditen in der jüngsten Vergangenheit seien ein guter Renditeindikator für die Zukunft, von FOMO-Emotionen (Fear of Missing Out), von der "Theorie" Immobilien seien besonders sichere Investments, von der ambivalenten Annahme, Immobilien schützten gut vor Inflation, vom angeblichen Mangel an attraktiven Anlagealternativen und natürlich von historisch einmalig niedrigen Kreditzinsen. Nachfragebremsend wirken nur die enorm hohen Bewertungen und die Zögerlichkeit vieler Banken, Finanzierungen über 80% bis 90% Fremdkapitalanteil auszureichen.

Doch wie dem auch sei: Am Beginn der meisten Immobilieninvestitionen von Privathaushalten, ob zur Selbstnutzung oder zur Vermietung, sollte eine Wirtschaftlichkeitskalkulation stehen. Als Minimum ist dabei die Frage zu beantworten, ob der Immobilienkauf – mit oder ohne Fremdfinanzierung – für den Haushalt wirtschaftlich tragfähig ist. In eine solche Kalkulation können Input-Größen einfließen wie beispielsweise die erwartete Wertsteigerung, die erzielbare Miete (die tatsächliche Miete bei einem Vermietungsobjekt oder die eingesparte Miete bei einem selbstgenutzten Objekt), das Mietausfallsrisiko, der Fremdkapitaldienst, die Nebenkosten des Kaufes und die Instandhaltungskosten, um die es in diesem Blog-Beitrag geht. 

Nach unserer Erfahrung photoshoppen Verkäufer und Käufer zwei Input-Größen in solchen Kalkulationen besonders häufig: Die prognostizierten Wertsteigerungen und die erwarteten Instandhaltungskosten. Der Grund: Verkäufer und Makler haben ein natürliches Interesse eine angestrebte Verkaufstransaktion mit hohen angenommenen Wertsteigerungen und/oder niedrigen Instandhaltungskosten finanziell aufzuhübschen. Käufer photoshoppen bei solchen Berechnungen, weil viele von ihnen einem inneren Zwang unterliegen, ihr emotionales Traumobjekt vor sich selbst und anderen auch ökonomisch attraktiv zu rechnen.