Immobilienmärkte Corona trifft vor allem Immobilienmärkte in den Großstädten

Je größer die Stadt, desto schwieriger die Situation ihrer Innenstadt

Die Corona-Auswirkungen haben zu deutlichen Besucherrückgängen in den Innenstädten geführt. Besonders betroffen waren im Corona-Jahr 2020 aber die Cities der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Deutschlands größter Marktforscher GfK hat anhand von Handydaten herbe Frequenzrückgange im ersten Lockdown von durchschnittlich 61% und im zweiten Lockdown von sogar 65% gemessen. Dazwischen waren es immer noch 24% weniger Besucher als im Vorjahr – trotz vermutetem Nachholbedarf und meist einladender Wetterlage im Sommer 2020. 
Deutlich geringer fielen die Besucherrückgänge in den Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern aus: 41% im ersten Lockdown, 49% im zweiten Lockdown, 10% im Sommer 2020. Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern lagen dazwischen.
Die Untersuchungsergebnisse sind im aktuellen Habona Report 2021 im Detail nachzulesen.

Monofunktionalität als Hauptproblem von Innenstädten

„Je einseitiger die Innenstädte auf den Nonfoodeinzelhandel ausgerichtet sind – und dabei insbesondere auf den Modeeinzelhandel – desto geringer ist ihre Krisenresilienz.“ Manuel Jahn, Habona Invest

Manuel Jahn weist als Initiator und Mitautor des Jahrbuches Habona Report regelmäßig auf den längst überfälligen Strukturwandel der ehemaligen Haupteinkaufslagen und ihrer monothematischen Besatzstrukturen hin. Schon seit langem gingen die Besuchsfrequenzen in den Innenstädten und Shoppingcentern zurück, die Umsätze seien ungefähr zu gleichen Teilen ins Internet wie auch in die Nahversorgungslagen von Stadtteilen, Vororten und kleineren Städten geflossen. „Die GfK-Zahlen bestätigen nunmehr eindrücklich den Zusammenhang zwischen Angebotsattraktivität und Frequenz,“ so Jahn, der selbst über 10 Jahre beim Marktforscher als Unternehmensberater tätig war und nun für Habona Invest Anlageziele sondiert.

Verändertes Nutzerverhalten – sichtbar wie im Laborversuch

Corona macht die Auswirkungen eines veränderten Nutzerverhalten sichtbar wie ein Laborversuch. Denn die Frequenzeinbrüche rührten nicht nur von ausbleibenden Touristen und Shoppern her, sondern auch von leeren Büros. Gerade zwischen Montag und Freitag seien es vor allem die Bürobeschäftigten, die die Tagbevölkerung in der City ausmachten. Weil in der Corona-Krise wesentlich mehr Menschen zuhause arbeiteten, waren die Büros in den Innenstädten und damit auch die Straßen, Gehwege und Einkaufsstraßen leer. Viele der Bürobeschäftigten seien seit dem Lockdown im Home-Office und deckten ihre Einkäufe nicht wie früher nach der Arbeit in der Großstadt, sondern im Umfeld des Wohnorts. Es sei nicht zu erwarten, dass die digitale Infrastruktur im Home-Office nach der Pandemie wieder abgebaut würde. Auf dieser Basis rechnet Bitkom Research mit fast 15 Millionen Berufstätigen in Deutschland, die nach Corona ganz oder teilweise im Home-Office arbeiten werden. Dies entspreche einer Verdopplung der Zahl der zumindest teilweise im Home-Office tätigen Beschäftigten im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie.

Suburbanisierung als Investmentchance

In einer von Statista exklusiv für den Habona Report 2021 durchgeführten Verbraucherbefragung hat sich ein klarer Zusammenhang zwischen Home-Office und der Nutzung wohnortnaher Angebote ergeben. Die Aktivitäten der Menschen hätten sich bereits an den Rand der Städte, zum Teil sogar in die Peripherie verschoben. Standorte abseits der bisherigen Investment-Hotspots, nicht zuletzt Mittel- und gegebenenfalls auch Kleinstädte gewännen somit auch für Immobilieninvestments an Relevanz. Zum einen stünden diese Lagen in keinerlei Abhängigkeit zum kriselnden Nonfoodeinzelhandel oder zum klassischen Büromarkt, zum anderen ergäben sich dort rund um den Lebensmittelhandel interessante Entwicklungsoptionen für Nachverdichtungsmaßnahmen, neue Nahversorgungsimmobilien und bezahlbare gemischt-genutzte Wohnquartiere – zudem eine große Chance, der wieder an Geschwindigkeit aufnehmenden Suburbanisierung ein qualitätsvolleres Gesicht zu geben.