Geld zurück: Wann muss ein Immobilienmakler die Provision erstatten?

Für Immobilienmakler gelten seit Ende 2020 einschneidend neue Regeln. Unsere Analysen zeigen: Viele tun sich schwer damit. Das kann dazu führen, dass Kunden keine Provision zahlen müssen.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Recht für Immobilienmakler. Neben der Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer findet sich darin eine weitere Änderung, die für Brisanz sorgt – aber bislang von den meisten übersehen wurde. So verlangt das Gesetz nämlich, dass die Beauftragung eines Maklers in Textform geschehen muss. Zuvor war auch eine sogenannte konkludente Beauftragung wirksam – beispielsweise dann, wenn ein Interessent sich auf die Anzeige des Maklers gemeldet hat und Interesse an der Immobilie gezeigt hat.

Dies reicht nun nicht mehr aus. Stattdessen muss der Makler dem Interessenten eine Beauftragung in Textform zukommen lassen. Zudem muss der Käufer dieser schriftlich zustimmen. Das muss nicht unbedingt in Form einer Unterschrift sein. Dennoch setzt der Gesetzgeber hier strenge Regeln.

So reicht es nach Ansicht von Fachleuten aus, wenn der Makler die Beauftragung per E-Mail verschickt und der Kunde direkt auf diese Mail antwortet. Sendet er seine Zustimmung dagegen in einer getrennten Mail, so ist die Textform nicht gewahrt. Der Vertrag wäre dann nichtig.

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Die Konsequenz daraus ist brisant. Denn wenn der Auftrag nichtig ist, dann hat der Makler keinen Anspruch auf seine Provision. Der Kunde kann die Zahlung entweder verweigern oder eine bereits gezahlte Provision zurückfordern. Nach unserer Erfahrung kämpfen viele – gerade kleinere – Immobilienmakler noch mit der Umsetzung der neuen Richtlinien. In etlichen Fällen, die wir geprüft haben, ist die Beauftragung nicht in der nötigen Textform erfolgt.

Zudem sind auch Widerrufsinformationen von Immobilienmaklern in etlichen Fällen nicht korrekt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen (Az.: I ZR 134/18 und Az.: I ZR 30/15) entschieden, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnt, wenn eine Widerrufsbelehrung fehlt oder falsch ist. In diesem Fall verlängert sich die Widerrufsfrist des Kunden auf 12 Monate und 14 Tage. Das bedeutet: Auch nachdem die Immobilientransaktion zustande gekommen ist, kann der Kunde den Maklervertag noch widerrufen und die Provision zurückfordern.

Während eine fehlerhafte Beauftragung nur bei Fällen relevant ist, die nach dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen worden sind, greift eine unzureichende Widerrufsbelehrung also gut ein Jahr rückwirkend. Sowohl Verkäufer als auch Käufer einer Immobilie können die Rechtmäßigkeit eines Vertrags überprüfen lassen. Während das Widerrufsrecht nur dann greift, wenn der Kunde ein privater Verbraucher ist, gilt der Grundsatz der Beauftragung in Schriftform für private und gewerbliche Kunden.

Wer prüfen lassen möchte, ob er eine Maklerprovision zurückfordern kann, kann dies bei spezialisierten Rechtsanwälten tun, beispielsweise kostenlos und unverbindlich über die Interessengemeinschaft Widerruf.