SI zu Immbolieninvestments

Der Gorilla im Raum

Wer dem Immobilienmarkt schon in den vergangenen Jahren eher skeptisch gegenüberstand, der muss in den letzten eineinhalb Jahren vollends verzweifelt sein. Coro­na, Kurzarbeit sowie unsichere wirtschaftliche und politische Aussichten sorgten nicht etwa für die von vielen erwartete Abküh­lung bei den Preisen. Stattdessen hat der ohnehin schon heiß gelaufene Markt erst so richtig den Turbo eingeschaltet. Woh­nungen kosten in München nun schon mal einen Millionenbetrag, ­Quadratmeterpreise jenseits der 10.000 EUR dürften eher die Regel als die Ausnahme sein. Die Millionen-Dollar-Frage ist damit mehr denn je: Können die Bäume am Immobilienmarkt wirklich in den Himmel wachsen?

Wer soll all das bewohnen?

Zunächst einmal spricht die Historie ­gegen diese These. Über Jahrzehnte und Jahrhun­derte liegt die typische Rendite für Wohn­immobilien in den meisten Volkswirtschaften rund 2% bis 3% über der ­Inflationsrate. Nach einer Phase exorbitanter Preissteigerungen bei Immobilien dürfte man ­basierend auf diesen Erfahrungswerten in den kommenden Jahrzehnten eine eher unterdurchschnittliche Preisentwicklung erwarten. Zumal vielerlei Faktoren bereits heute Grund zum Pessimismus geben: Während der Boom der Metropolen seit 2010 vor allem durch die Migra­tion von jungen Men­schen und Ausländern getragen wurde, ist diese heute fast vollständig zum Erliegen gekommen. Am Horizont wird ­stattdessen immer klarer, dass die schlechte Demografie irgendwann auch ihre Wirkung auf den Wohnungsmarkt haben dürfte. Ein Land wie Deutschland benötigt ­langfristig schlichtweg kaum neuen Wohnraum, irgend­wann möglicherweise sogar in den ­heutigen Boomstädten. Doch all dies ist nicht neu; die Argumente gegen den ­Immobilienmarkt liegen seit Langem auf der Hand. Woran liegt es also, dass die Mehrzahl der Marktteilnehmer die fragwürdigen langfristigen Aussichten geflissentlich ausblendet?

Alles hängt am Zins

Es gibt einen Gorilla im Raum, dessen Wirkung nicht zu unterschätzen ist: Die Niedrig- oder gar Negativzinsen schoben die Preise auch dort nach oben, wo Zuzug und Demografie bereits ihre Wirkung entfaltet haben – vor allem aber dort, wo sich Standorte noch reger Beliebtheit ­erfreuten, zeigte das billige Geld seine ganze ­Wirkung. Wohnungen und Häuser scheinen heute ein gutes Investment zu sein, auch wenn sie quasi keine laufende Rendite einbringen. Die Corona-Krise und die damit einhergehenden flächen­deckenden Minuszinsen ab Summen von 50.000 oder 100.000 EUR auf dem Konto dürfte zahlreichen Sparern klargemacht haben, dass Cash der sichere Weg ist, Kaufkraft zu verlieren. Warum also das Ersparte nicht in einer „sicheren“ Münch­­ner Wohnung mit einer Nettorendite von 0% parken? Jahrelang funk­tio­nierte diese Strategie doch bestens. Zu dem bereits im Betongold geparkten Geld stoß mit den sinkenden Zinsen immer weiteres „Fluchtkapital“, die teilweise angespannte Wohnlage befeuerte die Entwicklung weiter. Warum sollte diese Entwicklung also heute enden, wo doch klar ist, dass wir noch über Jahre Negativzinsen behalten dürften? Weil sich die langfristige Entwicklung an Kapi­talmärkten eben nicht aus der Vergangenheit extrapolieren lässt …

Immobilien-Stagflation

Anleger sollten daher auf vergangene Perio­den blicken, wenn sie Prognosen zu Wohn­immobilien anstellen möchten. So haben wir es heute zunächst einmal mit einem sprunghaften Anstieg der ­Inflation zu tun, der möglicherweise nicht temporär ist. Auf den ersten Blick ist dies ein positives Szenario für den Markt – schließlich sind die eigenen vier Wände bekanntlich der ­ideale Inflationsschutz. Inflation dürfte jedoch gleichzeitig zu deutlich ansteigenden Zinsen führen, was den Immobilienboom in die Knie zwingen würde. Zudem ist es ­alles andere als eine aus­gemachte Sache, dass Immobilien – zudem nach einer ­Phase des beispiellosen Preisanstieges – die Inflationsentwicklung ­voll­ständig ausgleichen. Wenn nun auch noch die ­zunehmend schwächeren Fundamentaldaten hinzukom­men, könnte das vermeintlich sichere „Betongold“ im Inflationsszenario durchaus enttäuschen. Auch ist diese Variante nicht ohne Vorbild: In den 1970er-Jahren nach den Olympischen Spielen hatte der Wohn­immobilienmarkt in München eine sei­ner typischen Plateauphasen erreicht. Die Preise waren fast ein Jahrzehnt leicht rückläufig. Vielfach vergessen wird jedoch, dass die 1970er-Jahre gleichzeitig Inflations­raten von bis zu 7% aufwiesen. Real betrach­tet dürften die Preise in dieser Zeit also selbst in München um bis zu 40% nach­gegeben haben.

Spielverderber

Auch völlig ohne Immobilien-Stagflation droht in den kommenden Jahren Ärger von der Seitenlinie: Mit einer linken Bundesregierung, möglicherweise sogar einem rot-rot-grünen Bündnis, dürften Immobilienbesitzer ins Visier der Politik geraten. 

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