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Immobilien Small Caps - Zurück zur Normalität
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0 KommentareFür die Immobilienbranche war die Pandemie weniger einschneidend als gedacht. Auch deshalb bestimmen längst wieder Übernahmen, Portfoliodeals und operative Erfolge die Schlagzeilen.
Auf der Überholspur
Spitzenreiter in unserem Ranking ist die Berliner GxP German Properties. Deren Kurs konnte sich im Vergleich zum Vorjahr annähernd verdoppeln. Die starke Entwicklung erklärt sich nicht allein mit dem trotz der Pandemie verbesserten Ergebnis und der Steigerung des Portfoliowerts – sie ist auch die Folge eines Übernahmeangebots durch den Finanzinvestor Tristan Capital. Nachdem dieser im Mai die Mehrheit der GxP-Anteile erworben hatte, bot er den übrigen Aktionären eine Barabfindung in Höhe von 5,00 EUR je Aktie. Die Frist zur Annahme lief bereits am 10.9. aus. Nicht wenige GxP-Aktionäre dürften das Angebot angesichts eines auf 7,90 EUR taxierten Buchwerts (NAV) als zu gering erachten. Allerdings droht das Ende des Börsenhandels: Im November soll das Delisting des Freiverkehrswerts über die Bühne gehen.
Eine Top-Performance weist auch das Papier der HELMA Eigenheimbau aus. Der anhaltende Boom im privaten Wohnungsbau sorgt hier für neue Rekordwerte bei Umsatz, Ergebnis und Auftragseingang. Zum Sortiment gehören schlüsselfertige Häuser in Massivbauweise und Ferienimmobilien, die zum Teil auf eigenen Grundstücken errichtet werden. Die steigenden Preise bei vielerlei Baumaterialien kann die Gesellschaft dank ihrer starker Marktstellung und selektiver Preiserhöhungen bislang recht gut kompensieren. Für das laufende Jahr erwartet der Vorstand eine Zunahme des vertraglich fixierten Bauvolumens um 20% bis 25%. Für Fantasie sorgen zudem die weiteren Wachstumsziele. Spätestens im Jahr 2024 werde ein Konzernumsatz von über 400 Mio. EUR sowie eine Vorsteuermarge von über 10% erwartet. Für dieses Jahr liegt die Messlatte zunächst bei Erlösen zwischen 300 Mio. und 310 Mio. EUR und einem Ergebnis von mindestens 26 Mio. EUR.
Die Aussicht auf eine weitere Normalisierung im Einzelhandel verlieh der Notiz der Deutschen EuroShop Auftrieb. Der Betreiber von Einkaufszentren litt unter den in vielen Ländern verhängten Lockdowns. Inzwischen hellt sich die Lage dank der Impfungen allerdings auf. Lockdowns scheinen daher selbst bei steigenden Infektionszahlen vom Tisch. Die Kundenfrequenzen an den meisten Standorten nähern sich überdies den Vor-Corona-Niveaus. Da es aber im ersten Halbjahr noch zu deutlichen Einschränkungen kam, dürfte der operative Gewinn (FFO) auch 2021 noch einmal rückläufig sein. Da an der Börse bekanntlich die Zukunft gehandelt wird, bleibt der SDAX-Titel eine spannende Turnaround-Idee. Unser Musterdepotwert DEFAMA, der in Fachmarkt- und Einkaufszentren außerhalb der Metropolen investiert, zählt im Zwei- und Dreijahresvergleich zu den Immobilienaktien mit der besten Performance. Corona hatte hier kaum negativen Einfluss auf die Geschäftsentwicklung.
Abgehängt
Aktionäre der publity AG mussten in den vergangenen Jahren einige unliebsame Überraschungen verkraften. Der Vertrauensverlust in die Strategie des auf Büroimmobilien spezialisierten Assetmanagers lässt sich kaum leugnen. Ende 2020 verkündete der langjährige CEO und Großaktionär Thomas Olek überraschend seinen Rücktritt, er werde fortan nur noch als Berater für publity tätig sein. Neben Oleks Abgang beschäftigten auch der bis heute nicht finalisierte Verkauf der börsennotierten Mehrheitsbeteiligung PREOS an einen strategischen Investor aus Asien, der Ausfall der Dividende sowie Ermittlungen der BaFin wegen des Verdachts der Marktmanipulationen bei publity und Preos die Börse. Das Resultat zeigt sich im steten Kursverfall beider Aktien. Der Preos-Verkauf soll nun spätestens im vierten Quartal vollzogen werden – aber auch bei diesem neuen Zeitplan scheint eine gewisse Skepsis angebracht.
Zu den Verlierern in unserem alljährlichen Ranking zählt das Papier des Projektentwicklers Eyemaxx. Bei der Gesellschaft klaffen Anspruch und Wirklichkeit bereits länger auseinander. So stehen Meldungen über eine „erfolgreiche Geschäftsentwicklung“ und Projektfortschritte im Widerspruch zur enttäuschenden Kursentwicklung. Die Gründe dafür sind vielfältig. Noch immer wartet die Börse auf den testierten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020/21; dieser hätte eigentlich bis Ende Mai vorliegen müssen. Gleichzeitig fallen CEO Dr. Michael Müller regelmäßig neue Kapitalmaßnahmen ein. Zuletzt gab er die Ausgabe einer Wandelanleihe bekannt, die „der Stärkung der Finanzstruktur“ dienen soll. Angesichts der hohen Risiken im Projektgeschäft und dünnen Margen bleibt der Small Cap ein ganz heißes Eisen.
Wiener Pokerspiele
Für reichlich Schlagzeilen sorgten in den vergangenen Monaten die großen Player der österreichischen Immobilienbranche. Auf ein weiteres Übernahmeangebot seitens der IMMOFINANZ AG, die sich den kleineren Wettbewerber S IMMO komplett einverleiben wollte, folgten das Scheitern der Offerte, öffentliche Schuldzuweisungen und schließlich die Erkenntnis, in Zukunft getrennte Wege gehen zu wollen. Als Dritter im Bunde mischt auch Österreichs gemessen am Börsenwert größter Immobilienkonzern – die CA Immobilien Anlagen – in diesem spannenden Milliardenpoker mit. Erst im Juli gab der S-Immo-Vorstand bekannt, man wolle die 6%-Beteiligung an CA an die US-Investmentgesellschaft StarWood veräußern. Diese hält nach ihrem Übernahmeangebot bereits die Mehrheit an dem Wiener Konkurrenten. Sowohl S Immo als auch CA und die Immofinanz-Gruppe konzentrieren sich vorrangig auf Gewerbeimmobilien. Dabei sind alle drei vor allem in Zentral- und Osteuropa aktiv. S Immo möchte die aus dem Verkauf des Aktienpakets zufließenden Mittel von über 230 Mio. EUR in neue Objekte investieren, insbesondere in Osteuropa. Insgesamt stünden für Neuinvestments nunmehr 0,5 Mrd. EUR zur Verfügung, so der Vorstand. Noch nicht abgeschlossen ist hingegen die Entflechtung der Überkreuzbeteiligungen zwischen Immofinanz und S Immo. Das im Sommer endgültig gescheiterte Übernahmeangebot von Immofinanz entsprach aus Sicht der S-Immo-Aktionäre nicht dem wahren Wert der Gesellschaft. Zum Ende des zweiten Quartals beziffert die Gesellschaft den Buchwert ihres Portfolios auf rund 2,7 Mrd. EUR. Zwei Drittel der zumeist gewerblich genutzten Objekte (Büros, Einkaufszentren, Hotels) verteilen sich auf Standorte in Österreich und Deutschland. Dass es nicht zu einem Zusammenschluss kommen wird, dürften beide Konzerne am Ende verkraften: So zeigen die letzten Halbjahresbilanzen, dass sich das Geschäft schneller als erwartet dem Vorkrisenniveau annähert oder dieses sogar bereits übertreffen konnte. Bei Immofinanz sorgte ein starkes Ergebnis im Assetmanagement zusammen mit den Erfolgen in der Immobilienentwicklung für neue Rekorde bei wichtigen Kennzahlen wie den FFO (+8% auf 64,4 Mio. EUR). Aktionäre sollen daher Ende Oktober 0,75 EUR und nicht wie zunächst gemeldet 0,55 EUR Dividende erhalten. Bis zum Jahr 2024 plant der Vorstand mit Projektentwicklungen und Akquisitionen im Volumen von mehr als 1 Mrd. EUR. Immofinanz setzt bei ihrer Expansion auf eigene Markenkonzepte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
Milliardengrenzen geknackt
Das Überschreiten runder Marken ist für Unternehmen oftmals ein historisches Ereignis – sei es bei Umsatz, Börsenwert oder Immobilienvermögen. Letzteres erreicht bei der Deutschen Konsum REIT (DKR) inzwischen einen Bilanzwert von über 1 Mrd. EUR.
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