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Warum dieser Healthcare-REIT glaubt, dass 2022 ein sehr gutes Jahr sein wird
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Wichtige Punkte
- Welltower besitzt Seniorenwohnanlagen, von denen das Unternehmen einige sowohl besitzt als auch betreibt.
- Die Pandemie war ein massives Problem für Seniorenwohnanlagen, was den REIT dazu veranlasste, seine Dividende zu kürzen.
- Welltower sieht für das Jahr 2022 eine Reihe positiver Entwicklungen, die das Unternehmen wieder auf Kurs bringen sollten.
Die Rahmenbedingungen für Immobilienfonds (REITs) im Gesundheitsbereich wie Welltower (WKN: A1409D, 2,00 %) haben sich nicht geändert: Die Gesellschaft wird älter und ältere Menschen brauchen mehr medizinische Versorgung. Allerdings hat die Coronavirus-Pandemie das Segment der Seniorenwohnungen kurzfristig umgekrempelt und Welltower dazu veranlasst, seine Dividende um 30 % zu kürzen. Nach etwa zwei Jahren ist Welltower der Meinung, dass das Jahr 2022 ein Wendepunkt sein wird.
Seniorenwohnungen im Fokus
Obwohl Welltower etwa ein Drittel seiner Mieteinnahmen außerhalb des Sektors für Seniorenwohnungen erzielt (Gesundheitssysteme und ambulante medizinische Versorgung), stammt der Rest aus einer Form von Seniorenwohnungen. Der geringste Anteil entfällt auf Pflegeheime (5,5 % der Mieten), die wahrscheinlich der am stärksten betroffene Teilbereich der Seniorenwohnungen waren. Das ist eine moderate Summe, was positiv ist. Der REIT ist jedoch auch in anderen Seniorenimmobilien engagiert.
Etwa 23,5 % seiner Mieten stammen aus Objekten, die er auf Nettopachtbasis an andere vermietet. Im Grunde genommen sind die Betreiber dieser Objekte für alle Kosten auf Objektebene verantwortlich und müssen ihre Miete unabhängig davon zahlen, was in den Objekten passiert. Das ist ein ziemlich stabiles Geschäft, auch wenn einige Pächter von Zeit zu Zeit Schwierigkeiten haben. Der größte Teil der Mieteinnahmen von Welltower stammt jedoch aus den Seniorenwohnanlagen, die das Unternehmen sowohl besitzt als auch betreibt, was im Fachjargon SHOP genannt wird. Mit einem Anteil von 39,3 % an den Mieten ist dieses Geschäft die eigentlich treibende Kraft bei Welltower.
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Aber es ist wichtig, einen Schritt zurückzutreten und das große Ganze zu betrachten. Im Grunde genommen stellt Welltower Betreiber ein, die die SHOP-Objekte verwalten, und zahlt ihnen eine Managementgebühr für ihre Dienste. Die tatsächliche Leistung der Immobilien fließt jedoch in die Gewinn- und Verlustrechnung des REITs ein. Wenn es den Immobilien gut geht, ist das ein Segen für den Cashflow. Wenn es den Immobilien schlecht geht, zum Beispiel während der Pandemie, ist das ein großer Gegenwind. Es handelt sich um eine Art fremdfinanziertes Spiel mit Seniorenwohnungen.
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