Otfried Sinner im Interview

Traumhaus AG: „2023 wird ein spannendes Jahr“

Dabei stellt er klare Forderungen an die Politik. So sollten die Förderprogramme der KfW unbedingt ausgebaut werden. Der soziale Wohnungsbau kann bei Traumhaus zum Thema werden, Sinner kann sich aber ebenfalls vorstellen, mit großen Immobilienkonzernen zu kooperieren. Diese könnten vom Knowhow-Vorsprung von Traumhaus profitieren. Der Traumhaus-Chef kritisiert die bürokratischen Abläufe in Deutschland, die das Bauen letztlich nicht günstiger machen. Stolz spricht er im Interview zudem über einen Vorteil, den er bei der Traumhaus AG sieht.

Herr Sinner, wie ist Traumhaus in das neue Jahr gestartet?

Sinner: Zum Jahreswechsel kam es immer noch zu einigen Lieferengpässen für die Ausbaugewerke. Es fehlte teilweise an einfachen Dingen wie Stromverteilerschränken oder Sicherungen. Damit kann zwar der Hausausbau weiter erfolgen, eine Hausübergabe aber nicht stattfinden. Unsere Projektentwicklung hat Baurecht für drei weitere Bauvorhaben in Bremen, Bergkamen und Steinhude geschaffen. Im Vertrieb spüren wir seit Mitte Februar auf niedrigem Niveau eine positive Entwicklung. Leider wird durch die mediale Berichterstattung der Eindruck erweckt, dass die Baubranche erst ab dem 2. Quartal 2023 wieder durchstartet. Die etwas ruhigere Phase haben wir genutzt, um unser Generation E-Haus weiterzuentwickeln und um hausinterne Digitalisierungsabläufe anzupassen und zu erweitern.

Der Winter war bisher nicht sonderlich hart. Ist das für ihre Arbeit vorteilhaft?

Sinner: Milde Winter sind für die Baubranche immer gut, da die Baustellen so nicht zum Erliegen kommen und es weniger Bauverzögerungen gibt. Leider hat der milde Winter in diesem Jahr aber nicht ganz so viele Vorteile gebracht, wie wir uns es erhofft haben. Aufgrund der genannten Lieferengpässe sind wir bei den Bauabläufen noch nicht wieder auf normalem Niveau.

Wie sieht es derzeit mit der Nachfrage nach Eigentum aus?

Sinner: Die Nachfrage nach Wohneigentum müsste sehr hoch sein, denn erwiesenermaßen bewegen wir uns auf einen Wohnungsnotstand zu. Momentan ist die staatliche Unterstützung noch unzureichend. Selbst im Jahr 2022, als es den durch das Wirtschaftsministerium ausgelösten plötzlichen Schnitt bei der Bauförderung der KfW gegeben hat, wurden noch Fördermittel von rund 10 Milliarden Euro genehmigt. In diesem Jahr sind bisher Programme der KfW aufgelegt, die im Maximum einer Gesamtförderung von rund 1,1 Milliarden Euro entsprechen. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesregierung weitere Fördermaßnahmen insbesondere für serielles Bauen beschließt.

Wenn Sie eine Empfehlung aussprechen wollten: Mieten oder Bauen?

Sinner: Es hört sich im ersten Moment überraschend an, aber wenn ich mir die Mietpreise in gewissen Regionen ansehe, dann ist Bauen preiswerter. Das Portal Immoscout hat errechnet, dass im Jahr 2022 die Mietpreise im Schnitt um 18 Prozent gestiegen sind. Im Rhein-Main-Gebiet finden Sie kaum noch geeigneten Wohnraum, für den die Quadratmeter-Kaltmiete bei unter 12,50 Euro liegt. Traumhaus baut gerade in Hattersheim in der Nähe von Frankfurt Einheiten mit 140 Quadratmeter zu einem Preis von 599.000 Euro. Wenn Sie den gesamten Kaufpreis mit 3,7 Prozent verzinst als Kredit finanzieren und es herunterrechnen, dann haben Sie eine Quadratmeter-Kaltmiete von rund 13,20 Euro. Damit wäre die monatliche Zusatzbelastung bei rund 100 Euro, die sich durch die niedrigeren Nebenkosten, die ein energetischer Neubau produziert, fast aufrechnen. Da sie im Normalfall einen Kredit mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen haben, kann ihnen in diesem Zeitraum auch keine Mieterhöhung mehr drohen.

Viele Politiker, selbst aus dem Kabinett, reden vom seriellen Bauen. Ist das mehr als ein Lippenbekenntnis?

Sinner: Serielles Bauen wird als Lösungsansatz für die zu erwartende Wohnungsknappheit angesehen – aber von der Politik nicht wirklich unterstützt. Individuelle Bauvorhaben sind immer teurer und dauern sehr viel länger. Voraussichtlich werden 2023 und 2024 insgesamt 700.000 Wohnungen fehlen – 1,4 Millionen Menschen werden laut einem Gutachten Ende 2025 auf der Suche nach einer Wohnung sein. Um dieser Situation Herr zu werden, wäre es wünschenswert, ein KFW-Sonderprogramm speziell für serielles energetischen Bauen aufzulegen.

Ist der soziale Wohnungsbau für Traumhaus künftig auch ein Thema?

Sinner: Traumhaus ist in der Lage, Geschossbauten in serieller Massivbauweise zu errichten. Aufgrund der gestiegenen Kosten stockt zurzeit auch der notwendige soziale Wohnungsbau. Die Kommunen als Träger der Wohnungsbaugesellschaften müssen zukünftig mehr Geld zur Verfügung stellen.

Wie viel günstiger ist serielles Bauen im Vergleich zum Standardbau?

Sinner: Serielles Bauen ist in jedem Fall deutlich günstiger als jede individuelle Baumaßnahme. Von der Entwicklung des Baurechts bis zur Montage der Steckdosen ist bei der seriellen Bauweise alles standardisiert. Das spart beim Bau nicht nur viel Zeit, sondern auch Kosten. So wird der Erwerb von Wohneigentum deutlich attraktiver.

Bei unserem letzten Gespräch ging es auch um den Vertrieb von Häusern. Gibt es hier inzwischen erkennbare Veränderungen bei Traumhaus?

Sinner: Traumhaus ist ein aktiver Player auf dem Immobilienmarkt. Auf der einen Seite sind wir in Verhandlungen mit regionalen Wohnungsbaugesellschaften, um Blockverkäufe zu tätigen. Diese Einheiten können dann dem Vermietungsmarkt zugeführt werden. Gleichzeitig überlegen wir gerade, wie wir kleine Wohneinheiten auch Kapitalanlegern anbieten können.

Wäre in diesem Zusammenhang nicht auch eine Kooperation von Traumhaus mit großen Partnern denkbar?

Sinner: Es ist immer attraktiv, mit im Markt gut positionierten Partnern zu kooperieren. Traumhaus bietet hierfür vieles: Vom kosteneffizienten Einkauf der Grundstücke, über die professionelle Erschließung der Grundstücke bis hin zum seriellen Bauen – ganz wichtig – in Massivbauweise.

Wenn eine Vonovia Sie fragen würde „könnt ihr für uns bauen“, würden Sie das machen?

Sinner: Auf jeden Fall würden große Immobilienkonzerne von dem Knowhow-Vorsprung von Traumhaus profitieren. Wir sind in der Lage, kostengünstig guten Wohnraum zu schaffen. Unsere Abläufe sind über Jahrzehnte erprobt und haben sich bewährt. Große Bestandshalter stehen momentan auch unter Druck, guten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um die Wohnungsnot zu lindern. Hier machen Kooperationen Sinn.

Gibt es in Deutschland zu viele bürokratische Hemmnisse für die Bauwirtschaft?

Sinner: Seit Jahren gibt es deutliche Signale aus der Bauwirtschaft, dass die Genehmigungsverfahren zu lange dauern – da die Ämter unterbesetzt sind. Die Pandemie und die damit verbundenen hohen Krankenstände und Lockdowns haben es nicht besser gemacht. Die Baurechtsschaffung wird immer komplizierter und zeitaufwändiger. Das schafft höhere Kosten, die das Bauen nicht günstiger macht.

Es wird in Deutschland zu wenig gebaut. 2022 sollten 400.000 neue Wohnungen errichtet werden, geschafft hat man 280.000. Bis 2024 könnten 700.000 Wohnungen fehlen. Wie kann man dieses massive Problem angehen?

Sinner: Es müssen Anreize von der Politik geschaffen werden, egal ob für Privatleute oder Wohnungsbaugesellschaften, die ihren Bestand dann auch dem Mietmarkt zuführen. Fehlende Wohnungen sind ein massives gesellschaftliches Problem, welches man unbedingt durch staatliche Förderungen in den Griff bekommen muss. Seitens des Bundes gibt es die Förderprogramme der KfW, die nicht gekürzt, sondern unbedingt ausgebaut werden müssen. Aber auch die Bundesländer sind in der Pflicht. Viele verfügen auch über Förderbanken, die notwendige Mittel zur Verfügung stellen könnten. Schnellstmöglich muss es hier zu einer konzertierten Aktion zwischen Bund, Ländern, Kommunen und der Bauindustrie kommen.

Wie ist aktuell die Situation in Ihrem Werk in Kruft? Welche Kapazitäten gibt es dort und wie viel davon nutzt die Traumhaus AG?

Sinner: Im Moment werden die letzten Probeläufe durchgeführt, um die Anlage auf den Produktionsstart vorzubereiten. Die ersten Wände sind schon produziert. Es werden weitere Logistikabläufe durchgespielt und Szenarien für die Montage der Fertigteile vor Ort mit den damit verbundenen, verkürzten Lieferzeiten der Anschlussgewerke erstellt. Die Wandfertigung ist auch für Fremdunternehmen ausgelegt und wir können in einem Radius von mehr als 200 Kilometern von Kruft ausliefern.

Der Kurs von Traumhaus ist zuletzt deutlich angestiegen. Warum?

Sinner: Es handelt sich um eine normale Marktentwicklung von Angebot und Nachfrage. Ein größerer ausländischer institutioneller Investor hat sich in den letzten Monaten von Aktien der Traumhaus AG getrennt, damit das Angebot vergrößert und den Aktienkurs gedrückt. Diese Verkäufe sind abgeschlossen und gleichzeitig besteht auf niedrigem Niveau eine Nachfrage nach der Traumhaus-Aktie. Auch die jetzigen Kurse spiegeln nicht den Wert und das Potenzial des Unternehmens wider und sind weit von allen Analysteneinschätzungen entfernt.

Wie wird 2023 für Traumhaus werden?

Sinner: 2023 wird für die gesamte Baubranche ein spannendes Jahr. Traumhaus hat seine Hausaufgaben gemacht. Ständige Weiterentwicklung unseres Portfolios und unserer Abläufe zeichnen uns aus. Wir haben das nachhaltige E-Haus als Antwort auf die notwendige CO2-Reduktion schon entwickelt, denn wir betreiben Innovationen agil und nicht krisengetrieben. Mittlerweile sind unsere E-Häuser mit PV-Anlagen, Wärmepumpen und Infrarot-Heizungen an sechs Standorten im Vertrieb und machen nachhaltiges Wohnen leistbar. Wir entwickeln, erweitern und verbessern unsere hausinternen Digitalisierungsabläufe. Die Bundesregierung hat serielles Bauen als Problemlöser für die Wohnungsnot in Deutschland erkannt, aber bisher noch keine unterstützenden Maßnahmen vorgesehen. Solche Maßnahmen werden jedoch kommen müssen, um die Wohnungssituation zu entschärfen. Unser Vorteil: Traumhaus ist als Vorreiter beim kostengünstigen seriellen Bauen in Massivbauweise ganz vorne mit dabei.

Dieses Interview ist eine Kooperation von wallstreet-online mit der Redaktion von www.4investors.de.