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    Große Immobilienserie Teil 2  337  0 Kommentare New Normal - Immobilienmarkt 2023 - mangelnde Energieeffizienz als Chance

    Gastbeitrag von Sebastian Eraghi, COO der Neho GmbH

    Die im ersten Teil unserer Serie behandelten steuerlichen Vergünstigungen beim Immobilienzins können sich in erster Linie Kapitalanleger zunutze machen. Energieeffizienz ist hingegen für alle potenziellen Immobilienkäufer ein wichtiger Faktor. Aufgrund der gestiegenen Energiepreise verlieren Objekte mit einer niedrigen Energieeffizienz überproportional an Wert. Wie eine aktuelle Marktstudie zeigt, konnte im ersten Halbjahr 2022 bei solchen Objekten mit einem Wertverlust von bis zu 50 Prozent gerechnet werden - sicherlich stark abhängig von der jeweiligen Makro- und Mikrolage. Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind allerdings nur leicht gesunken. Obwohl Inflation und Zinsen die Finanzierung von Immobilien erschweren, scheint die Energieeffizienz den entscheidenden Faktor bei der Preisanpassung darzustellen.

    Der Krieg gegen die Ukraine hat die Gas- und Rohölversorgung in Deutschland eingeschränkt, zusätzlich befand sich die europäische Stromproduktion 2022 weit unter der Norm. Diese Umstände haben kurzfristig eine starke Steigerung der Energiekosten nach sich gezogen. Die zukünftige Entwicklung ist schwer zu prognostizieren, sollten sich die momentanen Versorgungsengpässe aber lösen lassen, spricht vieles für eine mittelfristige Entspannung. Langfristig muss damit gerechnet werden, dass CO2-intensive Energieträger und Gebäude mit einer niedrigen Effizienz zunehmende Kosten mit sich bringen werden. Die Erwartung strengerer Regularien und einer höheren CO2-Bepreisung floss jedoch bereits vor dem momentanen Preisanstieg in den Immobilienwert ein.

    Die gefallenen Preise für Immobilien mit niedriger Energieeffizienz können Einstiegschancen darstellen. Große Wertunterschiede zwischen den Effizienzklassen führen dazu, dass energetische Sanierungen ein Objekt stark aufwerten können. Immobilien mit gutem Sanierungspotenzial ausfindig zu machen, ist dementsprechend essenziell für eine solche Investmentstrategie. Der Energieausweis ist ein wichtiges Mittel, um Objekte richtig einzuschätzen, für Käufer und Verkäufer stellt er dabei in der Regel die erste Anlaufstelle dar.

    Grundsätzlich werden bei Energieausweisen zwei Typen unterschieden, der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Dabei werden mindestens die letzten drei Abrechnungsperioden aller Wohnungen herangezogen. Die Erfassung des tatsächlichen Energieverbrauchs bringt jedoch einige Nachteile mit sich. Je nach individueller Nutzung kann die aufgewendete Energie zwischen Bewohnern stark variieren. Ebenso kann nutzungsunabhängig mit unterschiedlichem Verbrauch von Wohneinheiten im selben Gebäude gerechnet werden. Beispielsweise ist bei einer Dachgeschosswohnung ein deutlich höherer Verbrauch erwartbar, dies wird aber durch den Mittelwert aller Wohneinheiten im Verbrauchsausweis nicht erkennbar.

    Der Bedarfsausweis hingegen wird auf Basis eines technischen Gutachtens erstellt. Elemente wie Wandstärke, Wetterbedingungen, Dämmung und Primärenergiefaktoren fließen dabei mit ein. Aus diesem Gutachten ergibt sich, in welchen Bereichen ein gehobenes Sanierungspotenzial besteht. Für Verkäufer von Immobilien ist das Ausstellen eines Bedarfsausweises stark zu empfehlen, auch bei Bestandsobjekten, die hierzu keiner rechtlichen Pflicht unterliegen. Denn für die meisten Käufer gilt: Planungssicherheit hinsichtlich der Kosten und der eventuellen Sanierungen machen eine Investition attraktiver. Hinzu kommt, dass detaillierte Pläne zur Sanierung und zu zukünftigen Verbrauchskosten Käufern die Kreditaufnahme und somit die Finanzierung des Investments erleichtern. Verkäufer können dadurch also den Pool der Interessenten vergrößern und damit ihre Verhandlungsposition stärken. Obwohl der Bedarfsausweis einen größeren Aufwand mit sich bringt, wird dies durch die Vorteile des Informationsgehalts aufgewogen. Wichtig zu beachten ist bei beiden Ausweisen, dass der Effizienzwert allein nicht notwendigerweise die Energiekosten im momentanen Markt widerspiegelt. Insbesondere auf Gas als primären Energieträger ist wegen der erhöhten Kosten und der Planungsunsicherheit in diesem Zusammenhang zu achten.

    Wer weiß, was im Kontext gestiegener Energiekosten zu berücksichtigen ist, kann sich diesen Vorteil zunutze machen. Stark im Wert gesunkene Immobilien mit guten Sanierungsmöglichkeiten können derzeit eine optimale Grundlage für gewinnbringende Investments bieten. Im nächsten Teil dieser Gastbeitragsreihe werden Sie erfahren, inwiefern Immobilien als Investment vor Inflation schützen.




    wO Gastbeitrag Immobilien
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