Verbraucher können profitieren

BGH-Urteil - Keine Provision für Immobilienmakler

In einem aktuellen Urteil (Az. I ZR 28/22) bezeichnen die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag einer Tochtergesellschaft der bayerischen Sparkassen als „widersprüchlich“ und „unklar“ und somit fehlerhaft. Der Kunde kann die Beauftragung des Immobilienmaklers somit widerrufen und sein Geld zurückfordern, obwohl er die vermittelte Immobilie gekauft hat. Ein Urteil, das auch außerhalb Bayerns Folgen haben könnte.

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Die Sparkassen arbeiten bundesweit mit spezialisierten Tochtergesellschaften zusammen, wenn es um die Vermittlung von Immobilien geht. In Bayern ist das die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (kurz: Sparkassen-Immo), gegen die nun das Urteil des BGH erging. In anderen Bundesländern heißen die Töchter ähnlich, teilweise übernimmt auch die LBS diese Rolle. Diese Doppel-Konstellation wird in Bayern nun zum Problem.

Doppelte Adressaten des Widerrufs

Im vorliegenden Fall hatte sich ein Paar bei der Sparkasse Erlangen als Interessenten für eine Eigentumswohnung vormerken lassen. Die Sparkasse meldete sich einige Zeit später per E-Mail mit einem Angebot und schickte einen Link zu einem Exposé, das die Kunden herunterluden. Zusammen mit dem Exposé erhielten sie auch eine Widerrufsbelehrung. In dieser waren für den Fall des Widerrufs zwei mögliche Adressaten angegeben: Sowohl die Sparkasse als auch die Tochter Sparkassen-Immo.

Und hier setzt die Kritik des BGH ein: Durch die Angaben unterschiedlicher Adressaten erhalte der Verbraucher keine eindeutige und klare Information darüber, wie er bei einem Widerruf vorzugehen habe und wann die Widerrufsfrist beginnt. Folge: Die Widerrufsbelehrung ist unwirksam.

Immobilienmakler muss informieren

Für Immobilienmakler gilt in Deutschland: Ist der Kunde ein privater Verbraucher und kommt der Vertrag beispielsweise über das Internet oder Mail zustande, so hat der Kunde ein Widerrufsrecht und kann die Beauftragung des Maklers widerrufen.

Der Makler ist dafür zuständig, den Kunden über sein Widerrufsrecht zu informieren. Dafür gelten strenge Regeln. Verstößt der Immobilienmakler gegen eine dieser Regeln, so verlängert sich die Widerrufsfrist von den üblichen 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage. Das gilt selbst dann, wenn der Kunde die Immobilie mittlerweile erworben hat und die Maklerprovision bereits gezahlt wurde. Ein Widerruf des Kunden führt in diesem Fall dazu, dass der Makler die Courtage wieder zurückzahlen muss.

Sparkassen in Bayern betroffen

Dies steht nun nach dem aktuellen BGH-Urteil vermutlich den bayerischen Sparkassen in etlichen Fällen bevor – möglicherweise auch den Sparkassen in anderen Bundesländern. Nach unserem Verständnis bedeutet das Urteil nämlich: Die meisten Provisionsvereinbarungen mit einer bayerischen Sparkasse über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die in den vergangenen 12 Monaten und 14 Tagen abgeschlossen worden sind, können von den Kunden widerrufen werden. Gezahlte Provisionen sind zu erstatten. Voraussetzung ist lediglich, dass die Beauftragung der Sparkassen nicht in deren Geschäftsräumen stattgefunden hat – dann hat der Kunde nämlich kein Widerrufsrecht.

Inwiefern das Urteil auch auf die Sparkassen in anderen Bundesländern anzuwenden ist, kann im Einzelfall bei uns geprüft werden. Wir gehen davon aus, dass die Sparkassen über die anstehenden Rückforderungen nicht erfreut sein werden und wahlweise an den Anstand der Kunden appellieren oder auf die langjährige gute Zusammenarbeit verweisen. Davon sollten sich Verbraucher nicht beeindrucken lassen. Verbraucherrecht ist keine Gnade und eine BGH-Entscheidung ist ein klares Statement. Weigert sich die Sparkasse, den Widerruf anzuerkennen, dann sollte der Weg zum Fachmann führen. Hier können Betroffene kostenlos und unverbindlich prüfen lassen, ob in ihrem Fall eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorliegt.

Der Fall zeigt exemplarisch, wie viele Immobilienmakler auch Jahre nach Einführung des Widerrufsrechts noch an den Anforderungen scheitern, ihre Kunden korrekt zu informieren. Große Makler, wie die Sparkassen, kämpfen oft mit Details. Kleinere Makler vergessen die Widerrufsbelehrung nicht selten komplett. Dies hilft, die Provision zu sparen. Verbraucher sollten hier stets prüfen lassen, ob sie korrekt informiert worden sind – immerhin geht es meist um etliche tausend Euro.