„Wir bitten um eine Laufzeitverlängerung der Anleihen, um Flexibilität bei der Veräußerung unserer Immobilien zu haben“ – Interview mit André Speth, Noratis AG

Die Noratis AG plant Laufzeit-Verlängerungen ihrer beiden ausstehenden Anleihen 2020/25 (ISIN: DE000A3H2TV6) und 2021/27 (ISIN DE000A3E5WP8). Die Anleihe 2020/25 hat ein Volumen von 30 Mio. Euro und soll bis zum 31.12.2028 verlängert werden, die kleinere 10 Mio. Euro-Anleihe 2021/27, die nur von einem Investor gehalten wird, soll bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden. In der kommenden Woche (10.09.2024) findet die erste Gläubigerversammlung in Eschborn satt, auf der die Anleihegläubiger über die Prolongation der Anleihe 2020/25 sowie über die Bestellung eines gemeinsamen Vertreters abstimmen sollen. Wir haben bei André Speth, CFO der Noratis AG, bzgl. der aktuellen Situation und der jüngsten Entwicklungen nachgefragt.   

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Speth, es sind derzeit keine leichten Zeiten für Immobiliengesellschaften und auch nicht für die Noratis AG. Was sind die Hauptgründe für die aktuell schwierige Situation der Noratis AG?

André Speth: Als Immobilienbestandsentwickler hat die Noratis AG zwei Einnahmequellen. Zum einen die Mieteinnahmen aus den Wohnimmobilien. Diese entwickeln sich gut planbar leicht steigend. Zum anderen benötigt die Noratis AG Deckungsbeiträge aus der Veräußerung entwickelter Immobilienbestände. Hier liegt das Problem. Der Transaktionsmarkt in Deutschland ist für Wohnimmobilien seit einiger Zeit sehr schwach. Käufer haben die Möglichkeit, sich Portfolios auszusuchen und können oftmals beim Preis Abschläge vereinbaren. Auch wenn die Noratis AG sich in den vergangenen Jahren stärker auf den Bestand ausgerichtet hat, fehlen die Einnahmen aus Immobilienverkäufen.

„Uns fehlen die Einnahmen aus Immobilienverkäufen“

Anleihen Finder: Wie groß ist das aktuelle Immobilien-Portfolio der Noratis AG und welchen Wert hat es gegenwärtig?

André Speth: Wir haben den Immobilienbestand per Ende Juni extern bewerten lassen. Auf Basis dieser Gutachten liegt der Marktwert unseres Immobilienbestands bei rd. 450 Mio. Euro zum 30. Juni 2024. Derzeit halten wir rd. 4.200 Wohneinheiten in Deutschland im Bestand.

Anleihen Finder: Die Abwertung des Immobilien-Portfolios führt zu einem großen Verlust. Wie begegnen Sie diesem? Welche operativen Maßnahmen planen Sie nun, um die Noratis AG wieder auf Kurs zu bringen? An welchen Stellschrauben drehen Sie?

André Speth: Auf Basis der Wertgutachten zum 30. Juni 2024 sind die Marktwerte der Immobilien gegenüber dem 31. Dezember 2023 um rd. 30 Mio. Euro bzw. 6 % zurückgegangen. Dieser Wert resultiert auch daraus, dass wir bei einzelnen Objekten angesichts der derzeitigen Lage Aufwertungsinvestitionen verringert oder zeitlich verschoben haben sowie bei Objekten die mögliche Vermarktung vom Einzelverkauf auf Blockverkauf geändert haben. Ein Einzelverkauf bietet in der Regel zwar höhere Preise, dafür dauert die Vermarktung gerade in der aktuellen Phase länger und ist auch nur schwer einzuschätzen. Für uns ist es jetzt wichtig, Flexibilität bei der Vermarktung des Immobilienportfolios zu bekommen, so dass wir keinen Verkaufsdruck haben und auf bessere Preise setzen können. Dies sichert Substanz in der Noratis AG. Dafür ist es aber notwendig, dass die den Gläubigern unserer Anleihen vorgeschlagene Laufzeitverlängerung auch umgesetzt wird.