Ein weiteres Milliardengrab?

In der Phase der Null- und Negativzinsen begannen viele Anleger, die ihr Geld bis dahin überwiegend in festverzinslichen Anlagen investiert hatten, sich nach Alternativen im Bereich der Sachwerte umzuschauen. Wem Aktien zu risikoreich waren, dem wurde von den Banken gerne offene Immobilienfonds empfohlen. Sie sollten das miteinander verbinden, wonach an den Finanzmärkten bekanntermaßen viele suchen: eine attraktive Rendite bei geringem Risiko.

Doch wenn etwas zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es häufig in der Realität auch nicht wahr. Und so zeigt sich seit einiger Zeit, dass das vermeintliche Wundermittel für konservative Anleger unverhoffte Risiken mit sich bringt. Erste massive Kurseinbrüche bei Fonds wie dem UniImmo Wohnen ZBI haben wir bereits gesehen. Doch das könnte nur der Anfang sein.

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Worum geht es? Ein Gutachten des bekannten Immobilienspezialisten Stefan Loipfinger für die Bürgerbewegung Finanzwende eV zeigt auf, welche Risiken in offenen Immobilienfonds lauern. Besonders vier Punkte sind es, die deutlich machen, dass große Risiken lauern können und viele Anleger von ihren Banken falsch beraten worden sind.

Merkwürdige Bewertungsveränderungen

Während Immobilien durch den Zinsanstieg der vergangenen Jahre tendenziell an Wert verloren haben, haben die zehn größten deutschen offenen Immobilienfonds in den zurückliegenden beiden Geschäftsjahren laut Rechenschaftsbericht ihre Immobilienbestände um 1,6 Mrd. Euro aufgewertet. Dies nährt den Verdacht, dass die Immobilien in den Fonds zu hoch bewertet sein könnten und ein erhebliches Abwertungspotenzial besteht. Bei einem ersten Fonds, dem UniImmo Wohnen ZBI, platzte die Bombe bereits im vergangenen Jahr. Innerhalb eines Tages wurde der Wert der Immobilien um 800 Mio. Euro abgeschrieben, der Wert des Fonds sank um 17 Prozent. Es erscheint realistisch, dass dieses Desaster nicht nur durch fondsspezifische Fehler des UniImmo-Managements herbeigeführt wurde. Vielmehr dürfte es sich um ein Problem der gesamten Branche handeln, das sich früher oder später auch bei anderen Fonds in Abwertungen der Immobilienbestände zeigen dürfte.

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Hohe Kosten

Laut dem Loipfinger-Gutachten weisen die zehn größten Immobilienfonds nach eigenen Aussagen eine stattliche Renditeprognose vor Kosten von durchschnittlich 5,1 Prozent auf. Doch nur der geringste Teil davon kommt auch bei den Anlegern an.  Denn die Kosten verschlingen sage und schreibe 77 Prozent dieses Ertragspotentials. Übrig bleiben für Anleger nach Kosten gerade einmal noch 1,2 Prozent. Damit liegen die erwarteten Renditen für Immobilienfonds deutlich unter der von weniger risikoreichen Staatsanleihen. Das Abwertungsrisiko ist hier noch gar nicht berücksichtigt. Während sich die Banken und Fondsgesellschaften also großzügig aus dem Gebührentopf bedienen, bekommen Anleger selbst im besten Fall nur eine müde Verzinsung.

Mangelhafte Risikoklassifizierung

Um Immobilienfonds besser verkaufen zu können, erklären Banken diese zur nahezu risikolosen Geldanlage. In der Risikoeinstufung zwischen Klasse 1 (sehr risikoarm) bis Klasse 7 (risikoreich) rangieren viele Fonds in den Klassen 1 und 2. Betrachtet man die Abschreibungen beim UniImmo Wohnen ZBI, so dürfte dies kaum der Realität entsprechen. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist zudem der Meinung, dass die Einstufung in die niedrigen Risikoklassen gegen geltende gesetzliche Bestimmungen verstößt, weil dazu eine monatliche Bewertung erfolgen müsste, die offene Immobilienfonds nicht liefern. Die Verbraucherschützer sind der Meinung, dass eine Einstufung in Risikoklasse 6 eher gerechtfertigt sei und klagen deswegen gegen das ZBI-Fondsmanagement.

Systematische Fehlberatung

Ein offener Immobilienfonds kann nicht zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Nach dem Kauf müssen die Anteile 24 Monate gehalten werden. Anleger müssen zudem mit 12monatiger Frist kündigen, bevor sie ihr Geld von der Fondsgesellschaft ausgezahlt bekommen. Wer sich nicht an diese Fristen halten kann oder will, kann seine Anteile jedoch an der Börse verkaufen. Dort ist der Kurs aus diesem Grund meist deutlich niedriger als beim Kauf über die Fondsgesellschaft. In der Regel ergeben sich Abschläge von fünf bis zehn Prozent, teilweise auch mehr. Für Anleger, die in einen Immobilienfonds investieren wollen, wäre also der Kauf der Anteile über die Börse die günstigste Möglichkeit zum Einstieg. Dennoch raten die Banken fast durchweg zum Kauf der Anteile direkt bei

der Fondsgesellschaft. Selbst wenn die Bank dabei keinen Ausgabeaufschlag berechnet, ist dies für Anleger mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Loipfinger schätzt, dass Anlegern allein durch diese Vorgehensweise zwischen Oktober 2021 und März 2024 ein Schaden in Höhe von 1,2 Mrd. Euro entstanden ist. Besonders betroffen sind Kunden von genossenschaftlichen Banken (Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda, PSD) sowie der Sparkassen. Das Gutachten spricht daher von systematischer Fehlberatung. Geschädigt werden dabei nicht nur die Käufer der Anteile, sondern auch die Verkäufer. Hätten die Banken zu einem Kauf über die Börse geraten, so würde der Abschlag dort geringer ausfallen. Verkäufer hätten also einen höheren Erlös für die verkauften Anteile erhalten.

Fazit

Der Markt hat die genannten Risiken von offenen Immobilienfonds noch nicht ausreichend erkannt. Zumindest bis zum Ende des 1. Quartals 2024 haben die zehn größten Immobilienfonds in Deutschland ausnahmslos Mittelzuflüsse verzeichnet, obwohl zumindest drei der zehn Fonds auf Sicht von 12 Monaten bereits negative Renditen aufwiesen. Insgesamt flossen von Oktober 2021 bis März 2024 mehr als 11 Mrd. Euro frisches Kapital in die Fonds. Es ist wahrscheinlich, dass ein Großteil dieser Kunden von den Banken fehlerhaft beraten wurden. Obwohl die meisten Fonds bisher keine signifikanten Abschreibungen vorgenommen haben, sitzen Anleger von offenen Immobilienfonds unserer Meinung nach auf einer potenziellen Zeitbombe. Zudem haben die meisten aufgrund der Fehlberatung von Banken bereits jetzt erhebliche Schäden erlitten.

Wer mit seinem Investment in einen offenen Immobilienfonds unzufrieden ist, kann bei der Interessengemeinschaft Widerruf kostenlos und unverbindlich prüfen lassen, welche Aussichten auf Schadensersatz er hat. Betroffen sind beispielsweise die großen offenen Immobilienfonds: Deka Immobilien Europa, hausInvest, UniImmo Deutschland, UniImmo: Europa, Westinvest InterSelect, Grundbesitz Europa, Deka Immobilien Global, UniImmo Wohnen ZBI, Grundbesitz Global, UniImmo Global. Im Kern gilt das gesagte aber auch für kleinere, hier nicht aufgeführte Fonds.

Gastautor: Roland Klaus, IG Widerruf

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