Regeln verletzt - BGH streicht Provision für zwei Immobilienmakler

Geld zurück für Verbraucher, die beim Kauf einer Immobilie auf die Dienste eines Maklers zurückgegriffen haben. Mit zwei wegweisenden Urteilen hat der Bundesgerichtshof Tricksereien von Immobilienmaklern für unzulässig erklärt – als Folge verlieren diese den Anspruch auf Zahlung einer Vermittlungsgebühr. In beiden Fällen geht es um den sogenannten Halbteilungsgrundsatz (BGB §656d). Dieser besagt, dass ein Immobilienverkäufer, der einen Makler beauftragt, in aller Regel mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss.

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Nicht selten versuchen Makler, von diesem Prinzip abzuweichen. Da sie meist vom Verkäufer der Immobilie beauftragt werden, liegt es nahe, diesem eine geringere Provision in Aussicht zu stellen, um den Auftrag für die Vermittlung der Immobilie zu erhalten. Doch damit begeben sich Makler auf dünnes Eis, wie die jüngsten Urteile zeigen. Der BGH hat nun über zwei Fälle entschieden, in denen Makler und Verkäufer das Halbteilungsprinzip verletzt haben.

Im ersten Fall (Az. I ZR 138/24) hatten Verkäufer und Käufer vereinbart, dass Letzterer die komplette Maklerprovision bezahlt. Somit hätte auch der auf den Verkäufer entfallende Teil der Courtage vom Käufer bezahlt werden sollen. Der Kaufpreis der Immobilie wurde entsprechend um 25.000 Euro reduziert.

Diese Vereinbarung sei jedoch nichtig, so der BGH. Der Käufer einer Immobilie müsse maximal so viel Courtage bezahlen wie der Verkäufer. Da dieser im vorliegenden Fall keine Provision bezahlt habe, entfalle der Anspruch des Maklers auch gegenüber dem Käufer vollständig.

Im zweiten Fall hatte der Makler versucht, die Gültigkeit des Halbteilungsgrundsatzes auszuhebeln. Das Gesetz (BGB §656d) besagt nämlich, dass die Provisionsteilung dann greift, wenn es sich bei der vermittelten Immobilie um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt.

Im vorliegenden Fall (I ZR 32/24) handelte es sich um ein Einfamilienhaus mit einem Anbau, der zu Bürozwecken gewerblich genutzt wurde. Daraus hatte der Makler abgeleitet, dass es sich aufgrund der Mischnutzung nicht mehr um ein reines Einfamilienhaus handele und daher der Halbteilungsgrundsatz nicht angewendet werden müsse. Er hatte daher mit dem Verkäufer der Immobilie, der ihn beauftragt hatte, eine niedrigere Courtage vereinbart, als sie der spätere Käufer zu zahlen hatte.

Nichts da, urteilte nun der BGH. Relevant sei die überwiegende Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. Ein Einfamilienhaus bleibe auch dann ein solches, wenn darin eine Einliegerwohnung oder eine gewerblich genutzte Einheit von untergeordneter Größe untergebracht sei. Die hälftige Aufteilung der Maklerkosten bleibt also auch bei einem solchen Objekt erhalten. Somit ist die Vereinbarung des Maklers nichtig und der Käufer muss nun nach dem BGH-Urteil überhaupt keine Maklerprovision zahlen.

In der Praxis erleben wir solche Tricksereien von Immobilienmaklern leider immer wieder. Verbraucher, die in den zurückliegenden drei Jahren eine Maklerprovision für den Kauf einer Immobilie bezahlt haben, sollten prüfen lassen, ob in ihrem Fall der Makler korrekt nach dem Halbteilungsgrundsatz abgerechnet hat. Ist dies nicht der Fall, so kann die gezahlte Provision zurückgefordert werden. Eine Prüfung ist bei spezialisierten Anwälten möglich, beispielsweise hier kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf.