Chinas Wohnungsmarkt wird zur Gefahr für die gesamte Wirtschaft

Chinas Immobilienkrise kehrt mit voller Wucht zurück – und sie ist weit mehr als ein zyklischer Abschwung. Immer mehr Experten sehen im chinesischen Wohnungsmarkt die größte Blase der Geschichte. Kein Wunder, dass es der Regierung so schwer fällt, sie in den Griff zu bekommen.

Das Volumen, die Struktur und die politische Bedeutung des Sektors übertreffen alles, was Japan in den 1980ern oder die USA 2008 erlebt haben. Und die jüngsten Entwicklungen – von Zahlungsausfällen bis zu verschwundenen Datensätzen – deuten darauf hin, dass die eigentliche Korrektur erst beginnt.

Schätzungen von Goldman Sachs, UBS und der Rhodium Group beziffern den Gesamtwert der chinesischen Immobilien auf über 60 Billionen US-Dollar. Kein anderes Land hat jemals annähernd so viel Vermögen in Beton gebunden. Das ist mehr als die Ausmaße der japanischen und amerikanischen Immobilienkrise zusammen. 

Immobilien tragen zudem 25 bis 30 Prozent zur jährlichen chinesischen Wirtschaftsleistung bei. Der Anteil ist fast doppelt so hoch wie in den USA vor der Lehman-Krise. Gleichzeitig stehen nach Untersuchungen chinesischer Universitäten rund 65 Millionen Wohnungen leer – genug, um über 200 Millionen Menschen zu beherbergen. China hat damit paradoxerweise Wohnungsnot und Überangebot zugleich: ungenutzte Geisterstädte auf der einen Seite, unbezahlbare Metropolen auf der anderen.

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Die Wurzeln liegen in der Reformära: Als die staatlichen Sozialwohnungen ab den 1990ern entfielen, wurde Wohneigentum zum zentralen Baustein privater Altersvorsorge. Weil Aktienmärkte lange unzuverlässig waren und Bankeinlagen real negative Renditen brachten, floss fast das gesamte Ersparte der Mittelschicht in Immobilien. Der Kauf eines zweiten, dritten oder vierten Apartments wurde zur rationalen Entscheidung – selbst wenn es nie bewohnt wurde. Die großen Entwickler hatten zeitweise über 900 Milliarden US-Dollar Schulden.

Parallel nutzten lokale Regierungen den Verkauf von Landnutzungsrechten als wichtigste Einnahmequelle. Diese "Land-Finanzierung" führte zu einem kaum bremsbaren Anreiz, immer weiter zu bauen – auch dort, wo niemand wohnen wollte. Als Chinas Führung 2020 versuchte, die Schulden der Entwickler über die "Drei roten Linien" einzudämmen, kollabierte das Kartenhaus schneller als erwartet. Die Regierung hat die Krise also selbst eingeleitet.

Evergrande, Country Garden und nun sogar Branchenstar China Vanke kämpfen mit Liquiditätsengpässen. Privatwirtschaftliche Datenanbieter trauen sich inzwischen nicht einmal mehr, monatliche Verkaufszahlen zu veröffentlichen. Ein alarmierendes Zeichen dafür, wie empfindlich das System geworden ist und wie wenig die Regierung daran interessiert ist, dass die Ausmaße der Krise an die Öffentlichkeit gelangen.

Hinzu kommt, dass anders als in Japan oder den USA in China kein funktionierender Ersatz vorhanden ist, der die entstehende Lücke füllen könnte. Ein deflationärer Langzeitabschwung, wie ihn Japan nach 1990 erlebte, ist daher ein reales Risiko, nur in ungleich größerem Maßstab. Zudem hat China – im Gegensatz zu Japan vor 35 Jahren – eine immense Bedeutung als global vernetzter Markt, von den deutschen Autobauern angefangen, über die Maschinenbauer aus dem Mittelstand bis hin den großen Technologiekonzernen der USA.

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Das Land steht vor der schwierigen Aufgabe, die wichtigste Wachstumssäule der letzten 25 Jahre kontrolliert zu demontieren – ohne die wirtschaftliche und soziale Stabilität zu gefährden. Ob das gelingt, ist fraglich, wenn selbst die sichersten Immobilienkonzerne wie jetzt Vanke ins Straucheln geraten. Sollte China aber scheitern, könnte das die globale Konjunktur über Jahre in Turbulenzen stürzen.

Autor: Ingo Kolf, wallstreetONLINE Redaktion

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