US-Immobilienkrise brodelt – Verkäufer streiken

Der US-Immobilienmarkt bleibt 2026 eine schwierige Herausforderung – trotz eines ersten Hoffnungsschimmers in Form sinkender Hypothekenzinsen. US-Präsident Donald Trump hat kürzlich ein 200 Milliarden US-Dollar schweres Programm angekündigt, bei dem Hypotheken-Anleihen gekauft werden sollen, um die Zinsen zu senken.

Die Reaktion ließ nicht lange auf sich warten: Die 30-jährige Hypothek fiel auf 6,06 Prozent (von 6,16 Prozent in der Vorwoche), der niedrigste Stand seit 2022. Refinanzierungsanträge stiegen um 40 Prozent, und Kaufanträge legten um 16 Prozent zu. Doch ein genauerer Blick auf die Marktdynamik und Trumps Intervention zeigt, dass die Zinssenkung nur eine Facette der Problematik ist. Das grundlegende Problem des Marktes bleibt immer noch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum.

Obwohl die Hypothekenzinsen durch Trumps Anweisung gesenkt wurden, bleibt der Markt angespannt. Die Zinsen liegen aktuell zwar im niedrigen 6-Prozent-Bereich, doch sind hohe Immobilienpreise und ein chronischer Angebotsmangel nach wie vor zentrale Hürden für Käufer. Die nachhaltige Lösung des Marktes hängt weit mehr vom Angebot an Immobilien und der Preisentwicklung ab als von den Zinssätzen allein. Hier zeigt sich die Schwäche der Maßnahmen, denn selbst bei niedrigeren Zinsen können sich viele potenzielle Käufer einfach kein Heim leisten. Zumal ein Rückgang um 0,1 Prozentpunkte wirklich nicht weltbewegend ist, unabhängig davon, wie sehr sich die US-Regierung dafür auf den Rücken klopft.

Die Hauspreise sind nach wie vor für die meisten Interessenten zu hoch. Das liegt vor allem auch daran, dass zahlreiche Hausbesitzer ihre Hypotheken während der Niedrigzinsphase refinanziert haben und jetzt äußerst niedrige Zinsen zahlen. Wenn sie jetzt ihre Häuser verkaufen und etwas Neues kaufen würden, müssten sie zu deutlich höheren Zinsen refinanzieren. Dies führt zu einem chronischen Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern, was die Preisdynamik weiterhin stützt. Experten sagen, dass, selbst wenn die Zinsen weiter sinken, die Preise nicht sofort nach unten gehen werden.

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Vor allem Erstkäufer, die über geringere Rücklagen verfügen, werden so fast vollständig aus dem Markt gedrängt. Der Durchschnittspreis für ein Heim in den USA bleibt weit über dem, was die Durchschnittshaushalte sich leisten können. Im Median kostet ein Eigenheim in den USA aktuell etwa 402.500 US-Dollar. Um sich das leisten zu können, müsste ein Haushalt mehr als 118.530 US-Dollar pro Jahr verdienen, schätzt Realtor.com. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt allerdings nur bei etwa 77.700 US-Dollar.

Ein weiteres Problem: Verkäufer ziehen ihre Angebote zurück. Die Anzahl der Delistings (Häuser, die vom Markt genommen werden) ist laut Realtor.com im Dezember um 45,5 Prozent gestiegen, was auf die hohe Preis- und Zinsbarriere hindeutet. Käufer suchen verstärkt nach günstigeren Märkten oder "Refuge Markets", wo die Preise immer noch deutlich unter dem nationalen Median liegen. Allerdings handelt es sich bei dieser Käufergruppe zu einem großen Teil um Investoren, die über die notwendige Flexibilität verfügen. Das treibt die Preise in diesen Regionen mittelfristig dann aber auch hoch.

Trumps Maßnahmen, insbesondere der Kauf von 200 Milliarden US-Dollar an Hypotheken-Anleihen, sind ein Versuch, die Wohnungsmarkt-Erschwinglichkeit zu verbessern. Das kurzfristige Ziel ist klar: Niedrigere Zinsen sollen die monatlichen Zahlungen für potenzielle Hauskäufer und Refinanzierer senken. Das hat sofort Wirkung gezeigt – die Zinsen sind gesenkt worden, die Nachfrage ist gestiegen, und die Aktivität im Refinanzierungsmarkt hat zugenommen.

Aber langfristig betrachtet ist diese Maßnahme nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Denn der Markt ausstehender US-Hypotheken hat ein Volumen von 14,5 Billionen US-Dollar (oder 14.500 Milliarden US-Dollar). Wenn die von der Regierung unterstützten Finanzinstitute Fannie Mae und Freddie Mac jetzt Hypotheken-Anleihen über 200 Milliarden US-Dollar kaufen, entspricht das 1,4 Prozent des Gesamtmarktes.

Ein Eingriff in dieser Größenordnung dürfte kaum Einfluss auf die Krise am US-Immobilienmarkt haben. Die größeren Probleme bleiben der Wohnraummangel und die überhöhten Preise – und da wird sich auf absehbare Zeit wohl wenig ändern.

Autor: Ingo Kolf, wallstreetONLINE Redaktion

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