Krise weitet sich aus
12541 
0 Kommentare
Chinas Immobilienkrise war nie weg – jetzt bekommt sie neuen Zündstoff
Seit Jahren steckt Chinas Immobilienmarkt in der Krise. Nun droht ein neues Problem im dreistelligen Milliardenbereich.
- Chinas Gewerbeimmobilien drohen wegen Landrechten
- Kürzere Laufzeiten drücken Werte und Kredite
- Klare Regeln könnten Bewertungen stabilisieren
- Report: KI braucht Strom
Chinas Immobilienkrise ist aus den Schlagzeilen verschwunden – gelöst ist sie deshalb noch lange nicht. Nach den Pleiten hoch verschuldeter Wohnungsentwickler und jahrelang fallenden Preisen rückt nun ein bislang wenig beachtetes Risiko in den Fokus: Bei immer mehr Bürohäusern, Einkaufszentren und Gewerbeimmobilien läuft die Zeit der Landnutzungsrechte ab.
Das klingt zunächst technisch, könnte für den angeschlagenen Immobilienmarkt aber weitreichende Folgen haben. Denn in China gehört fast das gesamte städtische Land dem Staat. Investoren erwerben deshalb nicht dauerhaft das Grundstück, sondern lediglich zeitlich begrenzte Nutzungsrechte. Für Einkaufszentren gelten häufig 40 Jahre, für Büro- und Industrieimmobilien 50 Jahre.
Bei immer mehr älteren Projekten schrumpft diese Restlaufzeit inzwischen auf weniger als 20 Jahre. Das betrifft bereits Gewerbeimmobilien im Wert von mehr als einer Billion Yuan (129 Milliarden Euro), geht aus Schätzungen von Cushman & Wakefield hervor.
Das eigentliche Problem beginnt lange vor dem Ablauf der Nutzungsrechte. Versicherer und Immobilienentwickler verlangen laut Bloomberg häufig eine Restlaufzeit von mehr als 20 Jahren, bevor sie ein Objekt kaufen. Banken wiederum könnten sich weigern, Kredite für Immobilien zu verlängern, deren Nutzungsrechte weniger als zehn Jahre laufen.
wallstreetONLINE RedaktionPeking pokert zu hoch
Europa sitzt beim Handelsstreit mit China am längeren Hebel
Damit entsteht ein gefährlicher Kreislauf: Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto geringer der Wert der Immobilie. Sinkende Bewertungen erschweren Verkäufe und Refinanzierungen. Eigentümer müssen größere Abschläge akzeptieren, was wiederum die Marktpreise unter Druck setzt. Büroimmobilien haben in einigen Großstädten bereits mehr als 40 Prozent ihres Werts gegenüber den Höchstständen verloren. Das könnte Unternehmen wie Hang Lung Properties, Besitzer und Betreiber hochwertiger Einkaufszentren und Bürotürme in Festlandchina, Swire Properties, Vermieter von Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Longfor Group, Entwickler, der massiv in Shoppingcenter und Gewerbeimmobilien investiert hat oder China Resources Land, einen der größten chnesischen Immobilienkonzerne, mit in den Strudel hineinziehen.
Die neue Gefahr unterscheidet sich damit zwar von der Krise rund um Evergrande, Country Garden und andere Wohnungsentwickler. Sie trifft aber denselben wunden Punkt: fallende Immobilienwerte, schwache Bilanzen und immer schwierigere Refinanzierungen. Seit Beginn der Krise konnten chinesische Immobilienentwickler Schulden im Volumen von mehr als 110 Milliarden Euro nicht mehr bedienen.
Immerhin gibt es erste Reaktionen auf das wachsende Problem. Shanghai und Guangzhou haben inzwischen konkretere Regeln für die Verlängerung der Landnutzungsrechte vorgelegt. Weitere Städte arbeiten an ähnlichen Modellen.
Das könnte einen Teil der Unsicherheit beseitigen. Denn bislang mussten Investoren im schlimmsten Fall damit kalkulieren, dass eine Immobilie am Ende der Laufzeit erheblich an Wert verliert oder sogar an den Staat zurückfällt. Klare Verlängerungsregeln könnten deshalb Bewertungen stabilisieren und blockierte Transaktionen wieder ermöglichen. Doch zu hohe Verlängerungskosten würden Eigentümer zusätzlich belasten. Zu großzügige Bedingungen wiederum könnten die Einnahmen der ohnehin hoch verschuldeten Lokalregierungen schmälern.
Für Peking ist die Krise längst auch geopolitisch unangenehm. China will wirtschaftlich unabhängiger vom Westen werden, seine Kapitalmärkte international attraktiver machen und den Yuan langfristig stärker als Alternative zum US-Dollar etablieren.
Ein Immobilienmarkt, der seit mehr als fünf Jahren keinen stabilen Boden findet, erschwert diese Ambitionen. Internationale Investoren verlangen bei Unsicherheit höhere Risikoabschläge oder ziehen Kapital ganz ab. Gleichzeitig bindet die Krise politische und finanzielle Ressourcen, die China eigentlich für Wachstum, Technologie und seinen globalen Einfluss einsetzen möchte.
Chinas Immobilienkrise war nie wirklich vorbei. Sie hat lediglich ihre Form verändert – und bekommt nun an einer weiteren Front neuen Zündstoff.
Autor: Ingo Kolf, wallstreetONLINE Redaktion
NEU: Podcast "Börse, Baby!"
Google bevorzugen.Sie erhalten mehr Inhalte von uns in Ihren Suchergebnissen
URL kopieren
Per E-Mail teilen
Artikel drucken