1,5 Milliarden stehen auf der Kippe: Deutsche Finance pleite?

"Das Amtsgericht München hat über das Vermögen des geschlossenen Immobilienfonds DF Deutsche Finance 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet (Az. 1542 IN 3086/26). Es bestellte Rechtsanwalt mit Beschluss vom 02.09.2026 Dr. Michael Jaffé zum vorläufigen Insolvenzverwalter. Betroffen sind 1.187 Anlegerinnen und Anleger, die etwa 58 Millionen US-Dollar in den Fonds investiert haben. Nach Einschätzung der Geschäftsführung droht den Anlegern der Totalverlust ihrer Geldanlage."

So heißt es von Seiten der Anwälte von AKH-H, die bereits Anlegerinteressen des Deutschen Fonds DF Fund 17 sowie weiterer Fonds der DF Deutsche Finance Group vertreten.

Bei dem Pleite-Fonds DF 17 ging es um die Investition in ein Bauprojekt in Boston/USA. Die Deutsche Finance setzte damals stark auf Labor- und Büroimmobilien. Das klang für Investoren 2021 während des Biotech-Booms plausibel. Die Erlebnisse von Corona waren noch präsent.

Doch während der Projektentwicklung änderte sich der Markt grundsätzlich: nicht nur, dass Büroimmobilien nach Corona ein totes Pferd waren; sondern auch das Zinsniveau der vergangenen Jahre trieb die Finanzierung in die Höhe.

2024 wurde das Gebäude in Boston tatsächlich fertiggestellt. Doch die Vermietung, über die Einnahmen erzielt und Kapital an die Anleger zurückfließen sollte, blieb aus.

Nach Angaben der Fondsgeschäftsführung scheiterte in der Folge auch der geplante Verkauf. Ein potenzieller Käufer konnte die notwendige Finanzierung nicht verbindlich sicherstellen. Gleichzeitig lief die Finanzierung des Projekts aus. Die ursprünglich Ende 2025 fällige Bankfinanzierung wurde zunächst bis Februar 2026 verlängert, um noch einen Verkauf zu ermöglichen. Doch auch das scheiterte. Eine Anschlussfinanzierung kam ohne ausreichende Vermietungserfolge ebenfalls nicht zustande.

Um eine klassische Zwangsvollstreckung zu vermeiden ging das Gebäude an die Bank zurück. Und die Anleger gehen damit leer aus.

Dies droht kein Einzelfall zu sein: Die Deutsche Finance hat nach eigenen Angaben 24 Publikumsfonds und rund 50.000 Privatanleger. Insgesamt haben Privatanleger nach Recherchen des Handelsblatts knapp 1,5 Milliarden Euro in die entsprechenden Fonds investiert. Rund 20 Publikumsfonds mit einem Volumen von etwa 1,5 Milliarden Euro stehen demnach im Fokus der BaFin.

Denn mehrere Fonds basieren auf einer ähnlichen Konstruktion. Ein Beispiel ist der DF Deutsche Finance Investment Fund 20 – Club Deal Boston III. Hier wurden 134,225 Millionen US-Dollar von 2.669 Anlegern eingesammelt. Der Fonds investierte ebenfalls in ein einzelnes Labor- und Büroprojekt im Großraum Boston. Die Entwicklung wurde 2024 gestoppt, das Bankdarlehen zurückgeführt. Anschließend sollte das Grundstück für eine andere Nutzung – unter anderem Wohnungsbau – umgewidmet und verkauft werden. Der Fonds befindet sich inzwischen in Liquidation. Die ursprüngliche Prognose eines Gesamtmittelrückflusses von 140 Prozent ist nicht mehr erreichbar.

Am 19. Juni 2026 teilte die BaFin mit, dass die DF Deutsche Finance Investment GmbH Auskünfte erteilen und Unterlagen vorlegen muss. Die deutsche Finanzaufsicht erklärte, sie wolle sich damit ein eigenes Bild von der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung der von der Gesellschaft verantworteten geschlossenen Publikumsfonds verschaffen. Laut Handelsblatt stehen rund 20 Fonds mit einem Volumen von etwa 1,5 Milliarden Euro im Fokus der BaFin. Bei mehreren Fonds fehlen aktuelle Jahresabschlüsse.

Es deutet damit auf eine weitreichendere Krise eines Geschäftsmodells hin, bei dem Privatanleger über geschlossene Fonds in komplexe, teilweise stark fremdfinanzierte und wenig liquide US-Immobilienprojekte investiert haben.

Ob darüber hinaus strafbares Fehlverhalten oder gar Betrug vorliegt, ist derzeit nicht feststellbar. Das müssen die zuständigen Ermittler klären.

Autor: Krischan Orth, wallstreetONLINE Redaktion

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