US-Hypotheken steigen über Marke von 7 Prozent

Der Traum vom eigenen Haus wird für viele Amerikaner wieder deutlich teurer. Nachdem sich der Immobilienmarkt kurzzeitig Hoffnung auf eine Entspannung gemacht hatte, kommt nun die nächste Belastungsprobe: Die Hypothekenzinsen sind zurück über der Marke von sieben Prozent. Damit erreicht der wichtigste Finanzierungssatz für US-Hauskäufer den höchsten Stand seit mehr als einem Jahr.

Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek lag zuletzt bei 7,07 Prozent, wie aus Daten von Mortgage News Daily hervorgeht. Der Anstieg hängt eng mit der Entwicklung am Anleihemarkt zusammen: Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen, die als wichtiger Orientierungspunkt für Hypothekenzinsen gilt, kletterte zeitweise auf fast fünf Prozent.

Der Immobilienmarkt ist einer der wichtigsten Bereiche der US-Wirtschaft. Steigende Finanzierungskosten treffen nicht nur Käufer, sondern eine ganze Kette von Unternehmen, von Baukonzernen über Banken bis hin zu Immobilienaktien. Während die Federal Reserve großen Einfluss auf kurzfristige Zinsen hat, folgen Hypothekenzinsen vor allem dem Kapitalmarkt. Entscheidend ist die Nachfrage nach langfristigen US-Anleihen.

Aber in diesem Bereich steigt derzeit die Nervosität. Investoren verlangen immer höhere Renditen, weil die Sorgen über Inflation, steigende Ölpreise und die langfristige Verschuldung der USA zunehmen. Zehnjährige Treasuries lag zuletzt bei 4,97 Prozent – fast 100 Basispunkte höher als ein Jahr zuvor, zeigen Bloomberg-Daten.

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Die Folgen sind bereits sichtbar. Die Verkäufe bestehender Häuser sanken im August um zwei Prozent gegenüber dem Vormonat auf eine annualisierte Rate von 3,98 Millionen Einheiten. Damit erreichten die Verkäufe den niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahr. Das Paradoxe daran ist, dass trotz der schwachen Nachfrage die Preise kaum fallen. Der Medianpreis eines verkauften Hauses lag im August bei 429.100 US-Dollar – 1,6 Prozent höher als ein Jahr zuvor.

Der Grund ist der Mangel an Angebot. Viele bestehende Hausbesitzer halten an ihren Immobilien fest, weil sie noch alte Hypotheken mit deutlich niedrigeren Zinssätzen besitzen. Ein Verkauf würde für viele bedeuten, eine neue Finanzierung zu sieben Prozent oder mehr aufnehmen zu müssen. Damit entsteht eine ungewöhnliche Situation: Käufer können sich weniger leisten, Verkäufer wollen ihre günstigen Kredite nicht aufgeben. Der Markt verliert an Dynamik.

Besonders spürbar werden die Folgen bei den großen US-Hausbauern. Unternehmen wie D.R. Horton und Lennar profitieren zwar weiterhin vom knappen Wohnungsangebot. Gleichzeitig wird es aber schwieriger, neue Käufer zu gewinnen. Viele Baukonzerne versuchen deshalb, die höheren Zinsen durch Anreize auszugleichen. Dazu gehören beispielsweise vergünstigte Finanzierungskonditionen oder Zuschüsse für Käufer. Doch diese Maßnahmen drücken auf die Margen. Sollten die Hypothekenzinsen länger hoch bleiben, könnte sich der Wettbewerb verschärfen. Unternehmen mit starker Bilanz und effizienter Produktion dürften besser durch die Phase kommen als kleinere Anbieter.

Auch die Finanzbranche bekommt die Entwicklung zu spüren. Höhere Hypothekenzinsen bedeuten weniger neue Kredite und weniger Refinanzierungen. Gerade das Geschäft mit Umschuldungen, das während der Niedrigzinsphase ein wichtiger Wachstumstreiber war, ist nahezu zum Erliegen gekommen. Für Banken bedeutet das weniger Gebühreneinnahmen aus neuen Hypotheken und weniger Aktivität im Immobiliengeschäft. Zwar können höhere Zinsen teilweise die Zinsmargen verbessern. Doch wenn die Kreditnachfrage schwach bleibt und der Immobilienmarkt weiter abkühlt, geraten auch ihre Einnahmen unter Druck. Besonders betroffen sind Institute mit einem großen Anteil am Hypothekengeschäft, wie Wells Fargo oder Bank of America.

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Börsennotierte Immobilienunternehmen stehen ebenfalls vor einer schwierigen Phase. Höhere Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und machen Immobilieninvestitionen weniger attraktiv. Vor allem Immobiliengesellschaften mit hoher Verschuldung leiden, weil neue Kredite teurer werden. Gleichzeitig verlieren Immobilienaktien im Vergleich zu sicheren Anleihen an Attraktivität, wenn Staatsanleihen wieder Renditen von fünf Prozent bieten. Anleger, die in Immobilienaktien investiert sind, müssen in der Folge vor allem auf die Qualität des Geschäftsmodells achten, die Verschuldung und die Fähigkeit, auch in einem schwierigen Marktumfeld Gewinne zu erzielen.

Der US-Immobilienmarkt steht damit an einem Wendepunkt. Die entscheidende Frage lautet, ob der Anleihemarkt wieder Vertrauen in die langfristige Finanzpolitik der USA gewinnt. Denn solange Investoren höhere Renditen für US-Staatsanleihen verlangen, bleiben auch die Finanzierungskosten für amerikanische Haushalte hoch. Der Hypothekenzins von sieben Prozent zeigt, dass selbst die größte Volkswirtschaft der Welt nicht vollständig kontrollieren kann, welchen Preis der Markt für Kapital verlangt.

Autor: Ingo Kolf, wallstreetONLINE Redaktion

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