wO-User zu Berlinwahl: "Die Idee der Linken ist letztlich "Klauen statt Bauen" "

Die Vonovia SE ist in dieser Woche eines der am heißesten diskutierten Themen in der wallstreetONLINE-Community. Für reichlich Gesprächsstoff sorgt vor allem der Wahlsieg der Linken bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl. Die Partei will große Wohnungsunternehmen vergesellschaften und damit den Volksentscheid von 2021 umsetzen. Im Raum stehen rund 220.000 Wohnungen, die in kommunale Hand überführt werden sollen. Vonovia und ihre Tochter Deutsche Wohnen verfügen in Berlin über rund 138.000 Wohnungen.

Im Mittelpunkt der Diskussion steht deshalb die Frage, wie realistisch eine Vergesellschaftung ist und welche finanziellen Folgen sie für Vonovia und das Land Berlin hätte. Während einige Anleger die politischen und rechtlichen Hürden für so hoch halten, dass eine Enteignung kaum zustande kommen dürfte, sehen andere im Wahlergebnis eine neue Dynamik. Besonders kontrovers diskutiert wird dabei die Höhe einer möglichen Entschädigung – und die Frage, was bei einer Übernahme der Wohnungen mit den darauf lastenden Verbindlichkeiten geschieht.

Für zusätzlichen Gesprächsstoff sorgen die hohen Zinsen, die Verschuldung von Vonovia und die Bewertung der Immobilienbestände. Während manche Anleger die aktuelle Kursschwäche vor allem auf die Zinsentwicklung zurückführen, sehen andere in der Berliner Vergesellschaftungsdebatte einen zusätzlichen erheblichen Unsicherheitsfaktor. Auch die Frage, ob und wie der Bund eine Vergesellschaftung auf Landesebene verhindern könnte, wird im Forum kontrovers diskutiert.

Hier einige Stimmen aus der Vonovia-Diskussion im wO-Forum zur aktuellen Entwicklung:

Parade: "Hallo zusammen, was passiert eigentlich mit den Schulden, die auf den Wohnungen liegen, die einteignet werden sollen? Wer übernimmt die?"

darauf aufgepasst: "So wie ich es verstanden habe - stellen sie sich einen Abschlag von rund 40% auf den Wert (nicht unbedingt der Buchwert) vor wegen der Interessen der Allgemeinheit - weil sie das Grundgesetz so verstehen wollen. „Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“ und dieser Wert soll nach Möglichkeit dann auch nicht in Cash erfolgen - sondern mit niedrig verzinsten 50 oder 100 jährigen Anleihen.

https://dielinke.berlin/vergesellschaftung/

https://dwenteignen.de/material?tag=kosten%2Ffinanzen 

(Ich bin nur der Bote..)"

darauf GPA-Minder: "Es wird nichts enteignet. Dafür gibt es keinen mehrheitsfähigen politischen Willen und erst recht keine finanziellen Mittel. Die Forderung ist entweder reiner Populismus oder kommt aus erheblicher Unkenntnis der Sachlage - oder beides. Besorgniserregend ist daher nicht eine mögliche (bzw. nicht mögliche) Enteignung, sondern die Angst davor, die den Aktienkurs massiv drücken könnte. Vielleicht hat sie es ja bereits getan. Hoffnung macht aber die Annahme, dass große Investoren nicht irrational handeln, sondern die Enteignungsgefahr genauso sehen wie ich, nämlich als nicht gerechtfertigt. Andererseits: sollte der Staat Vonovia Wohnungen wegnehmen und dafür 80% vom Buchwert bezahlen, wäre das deutlich mehr als im aktuellen Aktienkurs abgebildet wird. Die drückende Schuldenlast mit der Gefahr steigender Zinsen wäre dann erstmal auf längere Zeit gebannt…"

darauf kampfkater1969: "Woran machst du dies fest? Die Mehrheit der Berliner sprach sich in der "Volksbefragung" KLAR für Enteignen aus. Kennst du Berliner privat? Die sind leider in vielen Punkten "anders“. Eine Vonovia könnte dann klagen, wenn es zuwenig Entschädigungen gäbe...aber bitte die Richter in Berlin würdigen........"

Friseuse: "Auch ohne neue Verstaatlichung braucht dieses System verbilligte Kredite, direkte Geschenke vom Land, keinesweg wurde hier eine finanzalchemistische Goldader getroffen. Und die Linkenpropaganda hat letztlich DDR-Vorläufer, da waren Mieten auch günstig und aus der Unterfinanzierung Wohnraum trotzdem knapp und Instandhaltung gelegentlich schlecht. Staatssponsoring ist eine gewisse Zeit stabil, die Finanzierung über Spekulation hier ging auch einige Zeit gut. Die ganze Republik spendet so schon per Finanzausgleich für Berliner Spendierhosen, warum eigentlich?"

Walker333: "Für mich hängt es an der SPD: Unter SPD Wirtschaftssenatorin Franziska Giffey gibt es keine Verstaatlichung / Enteignung, und Investoren werden nicht verschreckt. Aber wenn z.B. ein sozialistischer SPD'ler ins Amt geholt würde, wie z.B. der Juso Vorsitzende Phlipp Türmer, der Ideologe und Jurist ist, dann Gute Nacht! Dann würde Berlin kippen, keine Rechtssicherheit mehr,und Investitionen in Wohnungen und auch allgemeine Wirtschaft würden zum erliegen kommen..."

BörsenVeteran: "Das wars. Linksruck in Kalkutta an der Spree. Man kann kotzen. Vonovia am Mo 15 Eur."

darauf GAP-Minder: "Das scheint mir dann doch leicht übertrieben zu sein. Die Thematik ist ja weder ganz neu, noch ist sie mehrheitsfähig. Ein Absturz von Vonovia um mehr als 10% ist daher kaum zu erwarten. Aber auch ein weiterer Rückgang Richtung 17 wäre unschön. Hoffen wir mal darauf, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Enteignung kaum möglich sein wird…
Aktienfreundlongonly: Ja, zumal Berlin immer noch vom Geld anderer Bundesländer lebt (Transferausgleich) und niemand den Kurs der Linken unterstützen wird. Ergo, Montag wird aufgestockt, einfach entspannt bleiben."

Aktienbaer911: "Glaubt hier jemand ernsthaft, dass ein an der deutschen Börse notierter Konzern sich von ein paar Linken, die von ein paar Berlinern gewählt wurden, ausknocken lässt ? Das schafft nicht mal das Land Niedersachsen bei VW, wo es 20 % der Stimmrechte hält. Selbst wenn man das machen könnte, zu welchem Preis würde eine solche Ablösung (20--30 Mrd ?) passieren und wer soll das denn bitteschön bezahlen?"

Wobiker: "Was bedeutet das für mich als Aktionär wenn Vonovia durch Links enteignet wird? In erster Linie bedeutet dass doch, dass der Kurs bald am A. ist getreu dem Motto retten was zu retten ist und Firma kurz vorher ausschlachten oder ist das zu weit gesponnen?"

darauf Rainolaus: "Alleine durch Unsicherheit reicht es jetzt bei Vonovia. 15 halte ich nicht für ausgeschlossen morgen. Morgen am besten schnell umschichten in TAG. Die haben ihren Bestand woanders und auch ein paar in Berlin Brandenburg (Anderes Bundesland). Und die wachsen gerade dank Polen Geschäft"

Jangtrader: "Der Kurs wird sich wieder erholen, sobald das Theater in Berlin nachgelassen hat und die Zinsen sich wieder in mittelfristiger Zeit normalisieren."

Ge1900org: "Der Anfang vom Ende, wenn sich Unternehmen vor der Politik fürchten müssen.
Eigentlich sollte die Politik die Unternehmen fördern. Ich bin mir sicher,das wird nur mehr ein  Gemurkse. Bin schon auf die Zusammensetzung gespannt. Ausser noch mehr Schulden werden die nichts bringen."

El_Matador: "Das Hauptproblem der deutschen Immobilienaktien ist die Entwicklung der Anleihenrenditen, nicht die Enteignungsabsicht der Partei Die Linke, wofür es auch noch ein Verfassungsgericht gibt. Ich will die Enteignungsabsichten nicht kleinreden weil die Stimmung auch viel ausmacht, aber solange Anleihenrenditen nicht fallen, werden Immobilienaktien ihren Boden kaum finden. Man muss auch auf das Fälligkeitprofil der Unternehmensanleihen der Immobilienfirmen achten. Wenn da mittelfristig viel umzuschulden ist, wird das teurer werden und die Zinskosten erhöhen."

Walker333: "Enteignungen ohne wichtigen Grund sind in Deutschland verfassungswidrig. Die Wohnungen von Berliner Vermietungsunternehmen halten ihre Wohnungen nicht unter Verschluss - nein, sie sind sämtlich bewohnt. Dadurch ist kein wichtiger Grund für Enteignung vorhanden, wie z.B. bei einer Trassenführung für Autobahn, Eisenbahn oder Versorgungsleitungen."

darauf GGausB: "Ja, das sind sie. Leider legen die jüngsten Wahlergebnisse den Verdacht nahe, dass die Verfassung gerade insgesamt etwas aus der Mode kommt. Frau Jarasch von den Grünen hat das Volksbegehren zur Enteignung vor einigen Jahren unverhohlen unterstützt - die Grünen haben sie in diesem Wahlkampf zwar klugerweise von Kameras ferngehalten - sie war allerdings weiterhin Co-Spitzenkandidatin, was ja ein Bekenntnis der Partei zu dieser Position bedeutet.

Und wenn auch die bisherige Führung der Berliner Sozis Enteignungen oder Vergesellschaftungen ausschloss, wird das nicht lange halten: Steffen Krach mit seinen Ermittlungsverfahren ist als idealer Sündenbock bald weg vom Fenster, Frau Giffey hat ihren Wahlkreis verloren und Raed Saleh, Vorsizender der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus, hat schon vom "Positionen überdenken" geschwafelt; die Botschaft war klar: "Alles fertigmachen zum Zusammenklappen!"."

darauf Aktienfreundlongonly: "Dies haben wohl die Linken Wähler nicht mitbekommen: Es ist davon auszugehen, dass das Anfang Juli vom Koalitionsausschuss im Bund beschlossene gesetzliche Enteignungsverbot für Mietwohnungsbestände auch umgesetzt wird. In dem Ausschuss hatten sich Spitzenvertreter von CDU, CSU und SPD darauf verständigt, die Enteignung großer Immobilienkonzerne auf Landesebene per Bundesgesetz unmöglich zu machen."

Kampfkater1969: "Objektiv betrachtet ist Vonovia Konzern KEIN Mietentreiber....im Gegenteil, sie senken die Mietspiegelmieten ab....denn Privatinvestoren würden selten bis nie so preiswert vermieten. Genaugenommen könnte "Bundesregierung" auch in Berlin "mit Bundeszwang" den linksextremen Exzessen Einhalt gebieten.... Es wäre allen Menschen Mehrwert bringend...denn Linksextremismus ist weltweit bisher immer gescheitert....brachte nie Mehrwert für die breite Masse."

arm-reich: "Der Versuch der Linken große Wohnungskonzerne zu enteignen wird jahrelange Klagen zur Folge haben. Wenn dann bei der nächsten Wahl alles ist wie bisher hat die Linke das Problem mit gebrochenen Wahlversprechen."

Kreutzspinne-2022: "Jetzt gibt es in Berlin erstmal lange Verhandlungen. Die Grünen haben den Weg aufgezeigt, man wird eine Kommission bilden die die Folgen einer Vergesellschaftung untersucht.
Also hat Vonovia 2 Jahre Zeit, erst danach wird der Berliner Senat mit Vonovia sprechen."

RTX_2025: "Anscheinend haben die Berliner vergessen, das die PDS (Vorgänger der Linken) 2004 insgesamt 66000 kommunale Wohnungen verscherbelt haben, um den Haushalt zu sanieren."

SchlauMaier: "Vonovia vermietet im Schnitt zu 8,17 Euro netto, bei so einem Preis kannst du ja auch Altbauten kaum bewirtschaften. Wenn du dir dazu ansiehst, wie andere Assetklassen und Kosten in den letzten 50 Jahren gestiegen sind, dann sind die Mieten sogar sehr gering gestiegen.

Auch im Vergleoich zu anderen Städten in Europa liegt Deutschland und insbesondere Berlin nur im Mittelfeld unten: https://www.dw.com/de/so-teuer-sind-die-mieten-in-europa/a-3…

Der Vonovia Bestand liegt mit 8,17 €/ qm sogar ganz weit unten.

Das Problem sind eher unsere Ansprüche: Die Wohnfläche hat sich in den letzten 30 Jahren verdoppelt: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1403353/umfra…

Fakt ist: Wir zahlen im Verhältnis zum BSP und auch im Verhältnis zum Medianeinkommen rekordverdächtig niedrige Mieten in Europa, jammern aber am lautesten.
Das Problem ist eher die geringe Verfügbarkeit, weil wir durch die übertriebene Mietenregulierung viele Investoren verschreckt haben."

German2: "Macht doch nicht so einen Wind.. es geht um 1/4 bis 1/3 von Vonovia's Bestand ... und es muss "abgefunden" werden ..wird in dieser Form alles nicht kommen. Berlin sollte sich erher Gedanken über Umnutzung und Leerstand machen sowie die Bebauung von leerstehenden Flächen. Genau in diesen Bereichen solle man Eigentümer verpflichten zu BAUEN oder das Objekt wird eingezogen. Vonovia vermietet in Berlin schon relativ günstig..."

Wobiker: "Eigentlich müsste man die linken wegen Aussagen zu Vonovia, die den Kurs aktuell massiv beeinflussen, verklagen. Kann mir gut vorstellen, dass das heute erst der Anfang ist. der ganze Mist bindet Personal, Rechtsabteilung und so weiter. die Firma ist wie gelähmt. man kann das diskutieren wie man will. Ein einziger Scheiss für Aktionäre ist das."

Babbelino: "Ich frage mich gerade, ob den Linken auch nur ansatzweise bewusst ist, dass man mit Enteignungsaktionen a la 60% vom Verkehrswert die Banken anzündet. Aber die wird man dann gleich mit vergesellschaften. Armes Deutschland."

FMüller: "Keine Angst die Linke wird sich selber zerlegen, regieren ist was anders als Opposition. In der Opposition kann man fordern so unsinnig es auch ist. In der Regierung muss man liefern.... wenn man das Geld dazu hat. Gerade bei den (West)-Berlinern gibt es viele Radaustrategen, die nur fordern können. Dann noch das Problem mit den Juden, die Ausländerfreundlichkeit usw., da wird dei Kleine mit der piepslichen Stimme viel in ihren eigenen Reihen zu tun haben. Außerdem gibt es das Sprichwort: die größten Feinde der Kommunisten sind die Kommunisten."

Roberto24: "Was besseres könnte Vonovia nicht passieren als Berlin ihre Häuser teuer zu verkaufen damit würde Vonovia sich gut sanieren."

darauf Joh12345: "Das stimmt, aber die Linke will den Marktpreis nicht zahlen. Die wollen Vonovia das komplette "Berliner Eigenkapital" entziehen. Also quasi nur genug zahlen, dass Vonovia ihre Gläubiger auszahlen kann. Wenn ich es richtig sehe können dann die Gläubiger alles zurückfordern und damit wäre Vonovia insolvent. Sowas wäre natürlich ein Supergau für den Wirtschaftsstandort Deutschland. Wenn man legal agierende Konzerne das Eigenkapital entziehen kann und sie so in die Insolvenz treiben kann. Bei 100% Schulden: niedrigere Mieten würden dann durch Schuldzinsen aufgefressen und Instandhaltung nicht möglich sein. Willkommen in der DDR 2.0!"

darauf Rainloaus: "Soweit können die nicht denken."

RTX_2025: "Ich denke in ein paar Wochen ist das Thema Enteignung vom Tisch. Wenn das Gesetz gegen Enteignung von Wohnungen beschlossen ist, ist das Thema entgültig beendet."

darauf TWIY: "Leider keine so einfache Sache. Ein einfaches Bundesgesetz darf das im Grundgesetz verankerte Verfassungsinstrument der Vergesellschaftung nicht einfach pauschal verbieten.
Erreicht der Bund solche Hürden nur über eine reine „Blockadegesetzgebung“, um die Bundesländer an der Nutzung ihrer Verfassungsrechte zu hindern, gilt dies unter Verfassungsrechtlern als verfassungswidrig und vor dem Bundesverfassungsgericht kaum haltbar."

darauf Norrin_Radd: "Richtig, ohne Grundgesetzänderung (für die es wohl keine Mehrheit gibt) ist das nicht so einfach. Aber indirekt geht das schon. z.B. könnte der Bund ein Gesetz erlassen nach dem sich die Entschädigung bei Vergesellschaftung von Immobilien immer am Verkehrswert orientieren soll. Und zwang zur Einzelbewertung (Verbot von Paketabschlägen): Große Wohnungsbestände dürfen nicht mit einem Großmengenrabatt bewertet werden. Jede Wohnung muss fiktiv zu dem Preis bewertet werden, der bei einem Einzelverkauf auf dem freien Markt erzielt würde.
Und Maximierung des Ertragswerts: Bei der Bewertung dürfen nicht nur die aktuell erzielten Mieten angesetzt werden, sondern es müssen alle rechtlich noch zulässigen Mietsteigerungs- und Modernisierungspotenziale für die Zukunft voll eingerechnet werden.
Und Umfassender Ausgleich von Folgeschäden: Der Gesetzgeber könnte vorschreiben, dass neben dem Immobilienwert zwingend auch Vorfälligkeitsentschädigungen (Strafzahlungen an Banken für gekündigte Kredite), steuerliche Nachteile und Transaktionskosten voll entschädigt werden müssen.
Und Günstiger Bewertungsstichtag: Die Vorgabe, dass für die Wertermittlung der höchste Bodenricht- und Marktwert der letzten fünf Jahre vor dem Vergesellschaftungsbeschluss herangezogen werden muss.

Möglichkeiten gibt es da viele, auch Verfassungskonforme um das unfinanzierbar zu machen."

Kampfkater1969: "Wer langfristig denken kann und will, der macht in Sachwertanlage Immobilie Wohnen via Aktie Vonovia nix falsch. Alleine die jährliche Inflation/Kaufkraftverluste Währung Euro sorgt für soliden Sockel.....wenn dann noch aktuelle krasse Tiefbewertungen hinzukommen.

Sachwert Wohnung sollte weiter steigen im inneren Wert. Und man würdige die krasse Verteuerungen seit einer Dekade.....da sollte auch der Bestand einer Vonovia höher bewertet werden.

Der aktuelle Börsenpreis zeigt in meinen Augen eine krassere Mißbewertung an, nach unten. Ist aber meine subjektive Würdigung."

Norrin_Radd: "Durch Vergesellschaftung entsteht doch nicht mehr Wohnraum und weil es nicht genug Wohnraum gibt sind die Mieten sehr hoch. Da wird heftig Ursache und Wirkung verwechselt.
Wenn Berlin genug Geld hat um die Entschädigung für die Vergesellschaftung zu bezahlen, warum
zur Hölle nimmt man das Geld nicht um massiv Wohnungen zu bauen ?? Der Grund ist weil es nur Populismus und vor allem Antikapitalismus ist."

darauf Joh12345: "Der Grund wieso das Geld nicht in den Neubau gesteckt wird? Weil ihnen niemand die Wohnungen baut, wenn sie nicht kostendeckend zahlen wollen. Zu 50% des Marktwertes baut ihnen niemand die Wohnungen. Eigentümer hoffen sie zu 50% enteignet zu können."

DJHLS: "Die Idee der Linken ist letztlich "Klauen statt Bauen". Bei der Abwägung wird vor dem BVerfG auch eine Rolle spielen, ob das Land nicht andere, grundrechtsschonendere Möglichkeiten hätte, Wohnraummangel und/oder hohe Mieten zu bekämpfen. Das wird dann für das Land Berlin ziemlich unangenehm:

1.    Vereinfachung der Bauvorschriften und Absenkung von Standards: Fehlanzeige
2.    Freigabe der Ränder des Tempelhofer Felds zur Bebauung: Fehlanzeige
3.    Bebauung von unbebauten Flächen des Landes oder des Bundes: Fehlanzeige
4.    Bau neuer Wohnungen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften: Marginal
5.    Schaffung von günstigen Wohnflächen für Asyl- und Schutzsuchende an den Stadträndern, um die Innenstadtlagen zu entlasten: Fehlanzeige
6.    Erhöhung der Zweitwohnsitzsteuer und Nutzungsverbot als Ferienwohnung: Marginal
7.    Effizientere Entsorgung und Wasserversorgung zum Absenken der Warmmieten: Fehlanzeige
8.    etc.

Eine lange Liste von Maßnahmen, die ohne Grundrechtseingriffe möglich wären, aber was will die Landesregierung: Klauen statt Bauen.

Und dann müßte vor Gericht auch erstmal belegt werden, dass die Kaltmieten "zu hoch". Viel Spaß beim Vergleich mit London, Paris, Rom, Amsterdam oder mit welcher Hauptstadt sich Berlin vergleichen will.

Diese Hürden müßten zuerst übersprungen werden, bevor es überhaupt zu der Frage kommt, in welcher Höhe Entschädigung zu zahlen ist."

Entropist: "Ich habe das Gefühl, dass die ganze Aufregung um die Enteignungen kaum kursbewegend ist. Andere, davon nicht betroffene Werte, z.B. LEG und TAG bewegen sich doch nahezu gleich.

Wichtiger erscheint die Zins- und Energiemarktsituation zu sein. Wir liegen nun ja bei einem KBV von kleiner 0,5, d.h. man bekommt hier 2 Quadratmeter für den Preis von einem. Klar könnte es sein, dass die Immobilien zu hoch bewertet sind und höhere Zinsen Abschreibungsdruck erzeugen. 

Gibt es aber nicht eine Grenze nach unten? Beim Neubau lassen sich doch heutzutage kaum Wohnungen für unter 4000 €/qm bauen. Schon aufgrund der gestiegenen Lohn- und Baustoffkosten sowie der höheren Anforderungen bzgl. Lärmschutz, Energieeffizienz,...

Um beim Verkauf den Buchwert zu erzielen, müsste man evtl. den umständlichen Weg wählen, die Wohnungen aufteilen und als Eigentumswohnungen verkaufen, anstatt am Stück zu Tausenden."

Piratier: "Laut der neuen Studie von Dullien, Kaczmarczyk, Krebs und Truger soll eine Vergesellschaftung von Vonovia & Co durchaus machbar und für den Berliner Senat auch finanziell tragbar sein. Um etwas über 200.000 Wohnungen zu enteignen, wäre eine Entschädigung von nur 13,5 Mrd. Euro zu zahlen, von denen der kleinste Teil, nur 4 Mrd. als Eigenleistung aufgebracht werden müssten, während 9,5 Mrd. als Fremdkapital aufgenommen werden könnten. Ein Verhältnis, das auch dem der 6 schon bestehenden Landesanstalten entspräche und eine durchaus vertretbare Belastung darstellen würde, die sich über die Jahre aus den Einnahmen abtragen ließe.

Ich frage mich nur, ob man dann mit den Wohnungen der Vonovia in Berlin nicht zwangsläufig auch deren Bärenanteil an Verbindlichkeiten in Höhe von ca. € 38 Mrd. Euro übernehmen müsste. Wenn dem so ist, wären die "schönen" Berechnungen der Studie vollkommen obsolet, und ich würde sagen: "Gute Nacht, Berlin!" "

darauf Ge1900org: "Verhältnis, das auch dem der 6 schon bestehenden Landesanstalten entspräche und eine durchaus vertretbare Belastung darstellen würde, die sich über die Jahre aus den Einnahmen abtragen ließe. Wie soll das gehen? Hohe Zinsen,niedrigere Mieten,wenig bis kein Ertrag.
Wer verwaltet das Ganze. Knallt voll gegen die Wand. Wer bezahlts? Der fleißige Steuerzahler."

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Wir hoffen, dass Ihnen dieser kurze Überblick über die Meinungen der wO-Community zur Lage bei Vonovia nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin gefallen hat und vielleicht sogar hilfreich für Ihre Anlagestrategie ist. Wenn Sie auch Ihre Ansichten zu Vonovia teilen möchten, dann würden wir uns freuen, wenn Sie sich auf wallstreetONLINE anmelden und an der Diskussion teilnehmen würden.

Viele Grüße
Ihr Hardy Schilling, Head of Community

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