Fonds-Check

"MPC Japan" von MPC

Schlechte Zeiten für die Anbieter von Immobilienfonds mit Investitionen in Asien: Terror in Indien, Aufstände in Thailand. Bei solchen News sparen sich potenzielle Kapitalanleger den Blick in den Verkaufsprospekt. Doch Asien ist nicht gleich Asien. Japan zum Beispiel scheint stabil. Zwar leidet auch die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt unter der internationalen Krise, doch langfristig ergeben sich mit Immobilieninvestitionen durchaus Chancen. Erstmals seit 20 Jahren bietet nun ein deutscher Initiator wieder einen geschlossenen Fonds in Japan an. Zeichner des Angebots "MPC Japan - Shopping & Entertainment mit Tradition" finanzieren ein Portfolio aus neun Gewerbeimmobilien.



Markt: Immobilienkrise? Damit haben die Japaner schon seit 15 Jahren Erfahrung. Anfang der 90er platzte die Blase. In den Jahren zuvor waren die Preise jenseits aller Vernunft gestiegen. So kosteten gewerbliche Grundstücke im Jahr 1991 rund 2,2 Millionen Yen pro Quadratmeter. Aktuell liegt der Preis im Schnitt bei knapp 500.000 Yen, was derzeit rund 4.100 Euro entspricht. Der Aufwärtstrend nach langer Stagnation begann 2006. Seitdem sind die Mieten für Gewerbeimmobilien und Wohnungen vor allem in der Hauptstadt Tokio teils um bis zu 40 Prozent gestiegen. Inzwischen klettern Mieten und Preise auch in anderen Großstädten.

Investitions-Idee: Der Fonds investiert in Fach- und Supermärkte, Fitness-Hallen, Kinos und Videospiel-Center. Zum Teil Betreiberimmobilien mit den typischen Risiken – so ging etwa manche Rechnung von Fonds mit Multiplex-Kinos in Deutschland nicht auf, weil die Räume nach der Pleite der Erstnutzer etwa nur als Lagerhallen genutzt werden konnten. Doch Japan ist anders. Weil die Wohnungen klein sind, treffen sich Freunde häufig in Entertainment-Centern, um gemeinsam zu daddeln oder Karaoke zu singen. Außerdem kaufen Japaner weniger, dafür aber fast täglich ein.



Objekte: Anleger beteiligen sich an neun Objekten, darunter sechs Gebäude und drei bebaute Grundstücke. Die Standorte verteilen sich über ganz Japan, von der Halbinsel Hokkaido im Norden bis nach Fukuoka im Süden des Landes. MPC zahlte das 17,5-fache der Jahresmiete. Ein angemessener Preis, laut eines Gutachtens liegt er sogar knapp neun Prozent unter dem Verkehrswert. Die Immobilien sind neu und zu 99 Prozent vermietet, wobei die Verträge eine Restlaufzeit von im Schnitt 14 Jahren haben. Darunter sind Elektrogeschäfte, Baumärkte, Supermärkte, ein Entertainment-Center und ein Fitness-Studio. Zu zehn Prozent ist das japanische, an der Börse notierte Unternehmen Kenedix am Portfolio beteiligt. Es übernimmt außerdem die Verwaltung der Objekte.