Fonds-Check

fairvesta 6

Zuschlagen, bevor der Hammer fällt. Fairvesta kauft Immobilien am liebsten günstig aus Zwangs-Situationen

Günstiger Einkauf, qualifiziertes Mietmanagement. Voraussetzungen für erfolgreiche Immobilieninvestitionen. Fondsinitiator Fairvesta erwirbt Immobilien entweder auf Zwangsversteigerungsterminen oder bereits, bevor es dazu kommt. Ziel ist es, die Objekte besser zu vermieten und nach kurzer Zeit mit Gewinnen wieder zu verkaufen. Mit dem aktuellen Angebot „fairvesta 6“ können Anleger ab 10.000 Euro mit spekulieren. Sie verlassen sich darauf, dass es dem Initiator gelingt, die Erfolge der Vergangenheit zu wiederholen. Bei mehreren Transaktionen hat er beweisen, dass er sein Geschäft versteht. - – Markus Gotzi, Der FONDSbrief.

Objekte: Der Zwangsversteigerungsmarkt ist ein Milliarden-Geschäft. Seit 2002 werden regelmäßig Objekte im Wert von jährlich mindestens 16,5 Milliarden Euro versteigert. Aussagefähige Zahlen dazu liefert der Argetra Verlag für Wirtschaftsinformation. Jedes Jahr gibt es im Schnitt rund 90.000 Termine. Fairvesta kauft auf den Immobilien-Auktionen Wohnhäuser, Büros, Einzelhandelsobjekte und gemischt genutzte Gebäude. Häufig schlägt der Initiator schon vorher zu. Sind sich die Gläubigerbank, der verschuldete Eigentümer und der Käufer einig, kommt Fairvesta ohne Zwangsversteigerungstermin zum Zuge. Die Banken nehmen Verluste in Kauf, um die Immobilien so schnell wie möglich aus den Büchern zu bekommen und die Not leidenden Kredite abzuschreiben.

Konzept: Fairvesta kauft Immobilien ohne großen Renovierungsstau zu Faktoren zwischen acht und zwölf Jahresmieten. Grundlage ist dabei ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen. Der Durchschnitt bislang erworbener Objekte liegt bei einem Faktor von rund 9,5. Auf dieser Grundlage erzielen die Gebäude einen Mietertrag von zehn Prozent bezogen auf den Kaufpreis. Ziel ist es, den Leerstand kurzfristig durch ein verbessertes Mietmanagement zu reduzieren, bestehende Verträge vorzeitig zu verlängern und die Objekte somit für andere Investoren interessant zu machen. Spätestens nach Ablauf von drei Jahren will der Initiator die Immobilien
wieder verkaufen. Anders als bei typischen Immobilienfonds steht bei diesem Konzept also nicht die Bestandshaltung im Vordergrund, sondern der Handel mit den Objekten. Gewinne werden in der Regel nicht ausgezahlt, sondern in mehreren Investitionsrunden erneut in Immobilien angelegt.

Kalkulation: Bislang ist es dem Initiator gelungen, mit den gehandelten Immobilien nach drei Jahren im Schnitt ein Plus von knapp 56 Prozent zu erzielen. An diesem Ergebnis orientiert sich die Prospekt- Prognose. Je nach Beteiligungskonzept wäre das eine rechnerische Rendite von mindestens 12,5 Prozent jährlich. Das hört sich unseriös hoch an, basiert aber auf den bisherigen Ergebnissen. Anleger können bei einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren laufende Ausschüttungen von anfänglich 6,5 Prozent entnehmen oder bereits nach fünf Jahren kündigen, bekommen dann den eventuellen Gewinn aber erst am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Fremdkapital ist nicht vorgesehen, aber auch nicht ausgeschlossen.

Weiche Kosten: Knapp 22 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio gehen drauf für die Nebenkosten des Fonds. Das ist mehr als bei üblichen Immobilienfonds. Allerdings ist der Verwaltungsaufwand bei einem Handels-Konzept auch höher als bei Bestandsimmobilien.

Anbieter: Fairvesta ist seit 2002 auf das Geschäft mit Not leidenden Immobilien spezialisiert. An insgesamt 32 Standorten Deutschlands hat der Anbieter Immobilien gekauft und zahlreiche Objekte davon mit Gewinn wieder veräußert. Im Verkaufsprospekt listet der Anbieter erfolgreiche Geschäfte beispielhaft auf, die jedoch keine Gewähr sind für künftige, vergleichbare Ergebnisse.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die sie mit ihrem individuellen Satz versteuern müssen. Der Fonds selbst hält die Immobilien im Umlaufvermögen und schreibt sie nicht ab.

Meiner Meinung nach... Handels-Immobilienfonds, bei dem Anleger Gewinne aus dem Verkauf günstig erworbener Gebäude erzielen. Ein Blind-Pool, der einen Vertrauensvorschuss der Zeichner erfordert. Anleger setzen weniger auf die Ertragskraft der Immobilien als vielmehr auf die Management-Qualität des Anbieters. Kein Geschäft, das jeder beherrscht. Bei Fairvesta sind die notwendigen Kontakte in die Verwertungsabteilungen der Banken vorhanden. Der Initiator beschreibt die aktuelle Finanzkrise als günstige Einstiegsgelegenheit, weil seiner Ansicht nach die Zahl der Not leidenden Immobilienkredite und damit das Angebot billiger Gebäude steigen werden. Damit die Kalkulation aufgeht, müssen die Preise zumindest mittelfristig aber wieder anziehen. Logisch, dass bei den hohen, prognostizierten Gewinnen die Risiken entsprechend sind. Für unternehmerisch denkende Investoren eine Alternative zu typischen Deutschland-Immobilienfonds mit Bestandsobjekten.