Fonds-Check

"Australien 5" von Real I.S.

Bayern-LB-Tochter Real I.S. steht offenbar auf Känguruhs und Koalabären. Zumindest auf die Immobilienmärkte Down Under. Aktuell bietet der Initiator bereits den fünften Immobilienfonds Down Under an. Zwar hat die weltweite Wirtschaftskrise auch in Australien Spuren und Schäden hinterlassen, doch ist das Ausmaß der Finanz-Katastrophe längst nicht so gravierend wie in anderen Industrienationen. Außerdem kann der Fonds mit einem dicken Plus punkten: Der Mieter der Immobilie des Fonds „Australien 5” in der Hauptstadt Canberra sollte über alle Zweifel erhaben sein.





Objekt: Der Fonds finanziert das Edmund Barton Building, ein Gebäude aus den 70er Jahren, das derzeit aufwendig saniert wird und anschließend die Kriterien des australischen Greenhouse Ratings erfüllen soll. Auf einer Skala von eins bis fünf bekommt das Objekt dann die Klassifizierung viereinhalb, was niedrige Emissionswerte bedeutet. Die Immobilie mit rund 44.000 Quadratmetern liegt mitten im Regierungsviertel der Hauptstadt Canberra, im Teilmarkt Barton. Der Fonds hat inklusive Kaufnebenkosten wie Maklercourtage und Notargebühren 200 Millionen australische Dollar dafür gezahlt, das entspricht rund 13,6 Jahresmieten. Trotz Erbpacht ein angemessener Kurs. Inklusive Liquiditätsreserve, aller Gebühren und Provisionen summiert sich die Investition auf knapp 240 Millionen Dollar.

Mieter: Der dickste Pluspunkt im Fonds. Das Gebäude ist 15 Jahre lang an die australische Bundespolizei vermietet. Während dieser Zeit sollte daher nichts anbrennen, zumal der Vertrag eine jährliche Mietsteigerung von mindestens 3,5 Prozent vorsieht. Die Einnahmen liegen mit 370 australischen Dollar pro Quadratmeter und Jahr für den Löwenanteil der Flächen leicht über der in Barton üblichen Miete. Das international tätige Maklerhaus Knight Frank hat hier für renovierte Objekte Höchstmieten von 360 australischen Dollar ermittelt.



Markt: Die Finanzkrise hat Australien erreicht. So ist zum Beispiel die Zahl der Arbeitslosen gestiegen. Bislang war das Wirtschaftswachstum vergleichsweise stark, getrübt wurde es durch die hohe Inflation – mehr als vier Prozent in manchem Quartal des vergangenen Jahres. Für Investitionen in Immobilien ist eine hohe Preissteigerung allerdings kein Nachteil. Außerdem weist Australien gemessen am Bruttoinlandsprodukt die geringste Staatsverschuldung aller OECD-Staaten auf. Natürlich hat aber auch der Büromarkt Down Under gelitten. Die internationale Immobiliendatenbank IPD hat im vergangenen Quartal den stärksten Einbruch australischer Immobilienwerte seit 1993 festgestellt. So fielen die Preise für Büros um 3,3 Prozent. Verglichen mit Großbritannien und den dortigen Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent ist das natürlich noch harmlos.



Kalkulation: Seit September 2008 hat die Zentralbank den Leitzins um 400 Basispunkte auf ein 45-Jahres-Tief von 3,25 Prozent gesenkt, doch sind die Kredit- Konditionen auf Grund der hohen Bankmarge noch immer so ungünstig, dass der Leverage-Effekt über Darlehen negativ wirken würde. Ohne Zinsen und Tilgung bleiben Anlegern des Fonds „Australien 5” Ausschüttungen von sieben Prozent, die bis auf zehn Prozent steigen. Zeichner sollen so über die Laufzeit von 15 Jahren ihren Einsatz nach Steuern ungefähr verdoppeln. Optimistisch ist allerdings das Verkaufsszenario. Dabei rechnet Real I.S. wieder mit dem Faktor von 13,6 Jahreseinnahmen, geht aber von prognostizierten Mieten aus, die rund 50 Prozent höher sind als zu Beginn der Fonds- Laufzeit. Das ist etwas optimistisch bei einer dann 50 Jahre alten Immobilie.



Weiche Kosten: Inklusive Agio fließen rund 14 Prozent des Eigenkapitals in Gebühren und Provisionen. Das ist ein für geschlossene Immobilienfonds vergleichsweise günstiger Wert.



Steuern: Der australische Staat besteuert den Fonds, Investoren brauchen daher dort keine individuelle Steuererklärung einzureichen. In Deutschland steigt über den Progressionsvorbehalt der Satz für sonstige Einkünfte.



Anbieter: Real I.S. ist eine hundertprozentige Tochter der Bayerischen Landesbank. Bislang hat das Unternehmen rund 100 Fonds mit einem Investitionsvolumen von rund sechs Milliarden Euro platziert. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung. Laufen die Fonds mal nicht so wie geplant, kümmert sich Real I.S. darum.



Meiner Meinung nach... Beteiligung an einer langfristig gut vermieteten Büroimmobilie in Australiens Hauptstadt. Der Real I.S.-Fonds lässt Investoren 15 Jahre lang ruhig schlafen. Innerhalb dieser Zeit bekommen sie bei Ausschüttungen von mindestens sieben Prozent ihren Einsatz zurück. Dann allerdings wird es spannend. Die entscheidende Frage ist, ob Real I.S. einen Käufer findet, der für ein dann 15 Jahre älteres Gebäude rund 50 Prozent mehr zahlt als derzeit. Und das, zumal der Mietvertrag mit der Bundespolizei 2024 ausläuft, sollte sie die Verlängerungsoption nicht ziehen.