Anleger verschlucken sich an Londoner Gurke

Banken werten Vorzeige-Immobilie des IVG-Fonds EuroSelect 14 ab: Die Gurke stößt den Anlegern des geschlossenen Immobilienfonds sauer auf. Im Jahr 2007 hatte der Initiator Anteile am markanten, vom Stararchitekten Lord Norman Foster entworfenen Bürogebäude in der City of London an rund 10.000 private Investoren platziert und insgesamt 157 Millionen Pfund eingesammelt. Nun kündigt IVG an, dass die Ausschüttungen ausfallen. Prognostiziert waren 5,5 Prozent jährlich. Unter einen anderen Problem-Fonds hat IVG einen Schluss-Strich gezogen. Knapp anderthalb Jahre lang hat das Unternehmen sein Angebot „Balanced Portfolio Asia” mit nur verhaltenem Erfolg vertrieben und nimmt es jetzt vom Markt.

"Die Immobilie in London steht wirtschaftlich vernünftig da, alle Flächen sind vermietet. Trotzdem können wir zwei Jahre lang nicht ausschütten"; sagt Ferdinand von Sydow, Geschäftsführer bei IVG Private Funds. Verantwortlich dafür ist eine in angelsächsischen Ländern weit verbreitete Bewertungsmethode. Für die finanzierende Bank zählt - anders als etwa in Deutschland - weniger der Mietertrag des Objektes, sondern ein eher virtueller Wert. Sie fordert in der Regel alle zwei Jahre ein aktuelles Gutachten, das die allgemeine Situation auf den Immobilienmärkten berücksichtigt. Grundlage sind zum Beispiel die erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilientransaktionen.

Und die sind in den Keller gerauscht. Nach Untersuchungen des international tätigen Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle sind die Werte in London innerhalb eines Jahres um bis zu 30 Prozent gesunken – und auf ein ähnliches Ergebnis kommen die Gutachter der Gurke, offiziell Swiss-Re-Tower, weil das Gebäude zur Hauptsache an den Schweizer Versicherer vermietet ist.

„Vor zwei Jahren hat die Immobilie 600 Millionen Pfund gekostet. Der Fonds hat sich zur Hälfte daran beteiligt. Nun soll das Gebäude nur noch 470 Millionen Pfund wert sein”, berichtet von Sydow. Dieses Resultat macht die finanzierenden Banken nervös, denn dadurch erhöht sich der Beleihungswert. „Ursprünglich lag er bei 60 Prozent. Nun sind wir bei 100 Prozent angekommen”, so von Sydow. Als Reaktion darauf fordern die Banken, wie im Kreditvertrag vereinbart, eine höhere Marge und Liquidität als Sicherheit. Bis zum nächsten Gutachten in zwei Jahren fließen die eigentlichen Ausschüttungen in Höhe von jeweils rund acht Millionen Pfund daher nicht an die IVG-Kunden, sondern auf ein Treuhandkonto. Jeweils eine bis zwei Millionen Pfund kassieren die Banken als Marge ein.

Ob und wann der Rest letztlich doch an die Fondszeichner überwiesen wird, ist davon abhängig, wie sich der Londoner Büroimmobilienmarkt entwickelt. Die britische Hauptstadt als Finanzmetropole reagiert sehr schnell und mit großen Schwankungen auf die Entwicklung der internationalen Wirtschaft. Ob die Preise aber derart rapide wieder steigen, das bezweifeln die Experten eher. Nicht auszuschließen also, dass die Durststrecke der Anleger länger anhält.

Denn die gesunkenen Preise in London sind nicht der einzige Grund für die traurige Situation des Fonds. IVG hatte einen Anteil der Darlehen in zinsgünstigen Schweizer Franken aufgenommen. So etwas machen Initiatoren geschlossener Immobilienfonds gerne, um die laufenden Belastungen zu reduzieren und somit mehr Ertrag ausschütten zu können. Beim IVG-Fonds erschien das damit verbundene Währungsrisiko begrenzt, weil Swiss Re seine Miete ein Franken zahlt. Innerhalb kurzer Zeit hat das Pfund aber im Vergleich zum Euro wie zum Schweizer Franken extrem geschwächelt. Die britische Währung verlor seit Platzierung der Gurke knapp 30 Prozent. Auch dieser Kursverlust führte dazu, dass der Beleihungswert umgerechnet auf das Pfund in die Höhe schoss.

Das schwache Pfund trifft auch die übrigen London-Beteiligungen von IVG. Obwohl alle Objekte zu 100 Prozent vermietet sind, schmilzen die in Euro ausgezahlten Ausschüttungen je nach Fonds um 50 bis 150 Basispunkte. Das kann ein Minus von bis zu 25 Prozent der Einnahmen bedeuten.

Dennoch glaubt IVG mittelfristig weiterhin an die Chancen in Großbritannien. „In drei Jahren findet die Olympiade in London statt. Das haben offenbar viele Leute vergessen. Alleine dieses Großereignis wird den Immobilienmarkt stabilisieren”, meint von Sydows Geschäftsführer-Kollege Jörn Heidrich.

n Asien dagegen beendet der Initiator sein Engagement für Privatanleger. Nur rund 16 Millionen von geplanten 236 Millionen Dollar hat er innerhalb von knapp anderthalb Jahren für das Beteiligungsangebot „Balanced Portfolio Asia” eingesammelt. Offenbar kam das Dachfonds-Konzept nicht an. Das berichten auch die anderen Initiatoren vergleichbarer Asien-Fonds. IVG-Zeichner kommen ohne Verluste aus der Kapitalanlage heraus. Sie erhalten ihre Einlage zuzüglich des gezahlten Agios zurück und eine Verzinsung von 8,5 Prozent per anno. IVG will den Fonds nun konzeptionell verändern und hofft, damit den Nerv institutioneller Großinvestoren zu treffen.