Ideenkapital bietet Neustart zum günstigeren Kurs

Das Düsseldorfer Emissionhaus Ideenkapital bietet Europa-Fonds mit anderer Konzeption an.

Geschlossene Immobilienfonds zählen zwar zu den gefragtesten Beteiligungsmodellen, doch von alleine verkaufen sich die Angebote nicht. Anleger sind mehr als wählerisch bei der Investition in Immobilien. Zumal noch immer nicht das Ende der Preisspirale abzusehen ist. Knapp ein Jahr lang hat Initiator Ideenkapital aus Düsseldorf versucht, Zeichner für seinen Fonds „Immobilien Europa” zu bekommen - eine Mischung aus Core-Objekten und Value-Added-Immobilien. Mehr als rund eine Million Euro kam nicht zusammen. Diesen Fonds hat Ideenkapital nun rückabgewickelt, bietet ihn aber mit veränderter Konzeption und unter der Überschrift "Metropolen Europa" wieder neu an. Zum Vorteil für neue Zeichner, denn so können sie zu erheblich vergünstigten Konditionen einsteigen.

Partner: Entscheidende Größe im „Metropolen Europa” ist das internationale Immobilienunternehmen Hines. In den vergangenen 50 Jahren hat es mehr als 1.000 Immobilien entwickelt, gebaut und zum Teil wieder verkauft, die meisten davon in den USA. Ideenkapital hat deutschen Anlegern bereits Beteiligungen an Hines-Fonds mit amerikanischen Immobilien angeboten. In Europa ist Hines seit 1991 aktiv. Ideenkapital beteiligt sich diesmal an einem Hines-Fonds, der ausschließlich in europäische Immobilien investiert.

Konzept: Zeichner beteiligen sich über den Ideenkapital-Fonds an sechs konkreten Immobilien und einer Reihe weiterer Objekte, die Hines erst noch erwerben wird. In Frage kommen Gebäude in Westeuropa, aber auch zum Beispiel in Skandinavien, Russland und in der Schweiz. Dabei muss es sich um Immobilien handeln, die in die Core-Kategorie passen. Also beste Standorte, Top-Lagen und gut vermietet. Darin unterscheidet sich der aktuelle Fonds von seinem Vorgänger, der rund drei Viertel des Kapitals in riskantere Value-Added-Objekte investieren wollte. Weil die Preise für Core-Immobilien gesunken sind, ist es nicht mehr nötig, das mit Value-Added verbundene, höhere Risiko einzugehen.

Objekte: Die ersten Immobilien hat der Hines-Fonds bereits vor einiger Zeit gekauft, den überwiegenden Teil davon zu Hochpreis-Zeiten vor zwei bis drei Jahren. Der Prospekt listet Gebäude in Deutschland, Frankreich und Großbritannien auf. Inzwischen haben die Immobilien teilweise enorm an Wert verloren. Im Verkaufsprospekt nennt Ideenkapital Bewertungsrückgänge von im Schnitt 19 Prozent, wobei die britischen Objekte, auch auf Grund des schwächelnden Pfunds, ihren Wert teilweise halbiert haben. Doch das ist nicht zum Schaden der Anleger. Denn sie steigen auf Basis der erheblich niedrigeren Preise ein. Sie zahlen für einen 100-Euro-Anteil nur knapp 75 Euro.

Einnahmen: Die Immobilien in England, Frankreich und Deutschland sind alle komplett vermietet. Allerdings enden manche Verträge schon in wenigen Jahren. Nutzt etwa Mieter Cadbury sein Sonderkündigungsrecht, steht die Lagerhalle bei Birmingham ab 2012 leer. Aus den laufenden Einnahmen sollen deutsche Fondszeichner Ausschüttungen von zunächst 6,25 Prozent bekommen. Wie hoch der Gewinn letztlich ist, hängt davon ab, mit welchen Objekten der Hines-Fonds sein Portfolio künftig aufstockt.

Weiche Kosten: Mit 50 Millionen Euro will sich Ideenkapital am Hines-Fonds beteiligen. Das entspricht einer Investitionsquote von 85 Prozent inklusive Agio.

Anbieter: Ideenkapital hat seit 1994 knapp 50 Fonds aufgelegt, Immobilien, Schiffe, Zweitmarktpolicen und früher auch Medienfonds. Nicht alles läuft und lief wie geplant. Mit manchen Fonds haben Anleger dagegen stattliche Gewinne erzielt.

Steuern: Der Fonds ist Vermögens verwaltend konzipiert. Anleger zahlen die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli-Zuschlag und eventuell Kirchensteuer.

Fazit: Zweite Chance für einen Immobilienfonds. Schon einmal hat Ideenkapital versucht, Anlegergeld für Anteile an einem Hines-Fonds mit Gebäuden in Europa einzusammeln. Ohne großen Erfolg. Der zweite Anlauf ist eine bessere Gelegenheit. Die Immobilienwerte sind gesunken, und davon profitieren die Zeichner. Sie steigen rund 30 Prozent günstiger ein. In welche Objekte Fonds-Manager Hines künftig investiert, darauf haben sie keinerlei Einfluss. Manche Mietverträge können schon in wenigen Jahren enden. Etwa, wenn Schokoladenhersteller Cadbury Ende 2012 aus der Kühlhalle in Birmingham ausziehen würde.